在今年“3-15”发布的消息中，消费者对房产中介的投诉率一如既往地居高不下。而近日北京市工商局进行的消费者满意度调查显示，房地产经纪人的投诉最多、口碑最差。房产中介正面临着空前的信任危机。
信任危机的直接诱因是2007年底至2008年初，中国房地产中介行业遭遇的“史上最强寒流”——中天置地携款潜逃、创辉租售濒临崩盘、中大恒基接连关店、信一天退出房地产市场等等。某网站调查数据显示，消费者对房产中介行业的信任度已由51%下降到29%。
外因：调控推手
这股“中介寒流”与2007年八九月份以来的中国房地产市场调整正相重叠。2007年9月27日，中国人民银行、银监会宣布，第二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，这标志着国家对房地产市场的新一轮宏观调控开启。随着二套房贷比例的大幅提高，许多买房者“望而却步”。
而后，“拐点论”引发了房价心理博弈。尽管房价一直居高不下，但很多购房者认为房价将要下调，持币观望情绪不断加重，这也导致二手房市场成交量出现下降。
与一级开发商相比，中介居于产业链最末端，它对市场的反应最及时、最真实。果不其然，到了去年10月份，中介所希望的像往年的那样的“金九银十”的旺销局面没有出现，许多门店的购房交易量为零，甚至有部分购房者要求退掉已预付了定金的第二套房。
楼市的持续低迷，导致很多中介公司资金链吃紧——大的中介公司瘦身、关店、裁员，一些小的中介公司则彻底退出了这块市场。
2008年，信贷紧缩仍旧是地产调控的主基调，在宏观调控政策及高房价的双重挤压下，今年年初房地产市场出现了有价无市的局面，这是引发房地产中介频频退市的外部原因。
内因：野蛮生长
坊间戏言：打领带的不一定是CEO，但很可能是房产中介。可惜，与外在的日趋正规、彬彬有礼大相径庭——房产中介经纪人近几年的“工装”通常是衬衣、领带、西装、皮鞋，可谓一丝不苟——这个行业内部却从它降生之日起，就充斥着混乱、欺骗甚至血腥、暴力。如同其他新生行业一样，房产中介行业在原始的资本积累中散发着肮脏而生猛的气息，用“野蛮”形容并不为过，也因此，当它渐渐长大，从放养到圈养，从野蛮到理性，这条路势必不平坦，甚至要付出削骨断筋的代价。
因此，表面上看，“中介寒流”是全行业面临的市场交易量萎缩的风险带来的；事实上，整个行业的内在生长模式才是导致其震荡频仍的祸根所在。
诚如我爱我家的副总经理胡景晖所说，不能把冰棍厂倒闭归咎于冬天没有人买冰棍。如果90%以上的中介公司都规规矩矩做事，不炒房、不吃差价、不挪用客户房款的话，仅仅因为一两个月市场交易量萎缩，怎么会把这个行业搞成这样？
占压资金
我们不妨先来看一个个案：北京的郭先生在通州有一套180多平米的房子想要出售。2007年9月，他去一家中介公司咨询。中介一听他房子的情况，说可以卖165万，顶多170万。郭觉得价格低了，第二天他又进了一家中介，进去之后发现居然是同一家公司的不同门店。郭开价180万，店长一听立马同意，当场付给郭1万元的签约费，并承诺6个月之内卖不出去签约费归郭所有。
实际上，许多中介公司都是这样操作的。为了手里多掌握房源，签约费有的给5000、有的8000，一般情况下，小户型签3个月，大户型签半年。郭先生这家的签约费是比较高的。不过到了现在，中介公司普遍遇冷，二手房交易量持续下降，房子至今还没有卖出去。郭先生正等着坐收渔翁之利。
通过这个个案，我们不难看出中介行业的混乱状况——没有专业的评估师，没有统一的评测制度，同一家公司的两家店居然能对同一套房子报出相差十万元的价格！更重要的是，哪怕身处同一家总公司，两家店也不得不为了获取更多的房源争相出高价，从而占压大量资金。在房市整体上扬、二手房需求量大的情况下，这自然不成问题，房源越多，资金流动性就越大，中介越能从中牟利——多一套房就是多一笔资本；但当楼市遇冷，需求量下滑，之前占压的大笔资金无法及时撤出，这时多一套房就是多一重负担。
所以，出现像中天、创辉这样中介大量占压客户资金的现象也就不足为奇。
房产中介最主要的资源是信息和销售团队的经验，本身没有多少固定资产，门面是租来的，电脑、电话不值几个钱。但是，它们有时却可以沉淀上百亿元的现金流。
据业内人士介绍，交易时，房产中介公司通常会让买房者先把定金或者首付款打到公司账上，直到过户手续完毕后这笔钱才会转到卖主手里。而中介公司为了让这笔钱尽可能长时间滞留在自己账户上，便想方设法拖延办理过户的时间。此外，租赁业务中沉淀的租金数额相当可观。据说，一家仅20多个门面店的中介公司，资金沉淀便可达几千万元。
那么，中介公司是怎么利用这笔现金流的呢？业内人士称，自律性好的公司可能用作自我发展；恶劣的则拿去投资其他领域，比如炒股，比如支持它的同一品牌在某个城市的一手开发。他们的玩法是：要进哪个城市了，先在这个城市开分店，然后拿占有的几亿的客户房款去支持同一品牌的公司在当地拿地，等商品房预售了再还钱。
由于缺乏有效监管，对酷似“体外”金融机构的中介来说，这笔现金流就像一把枪，有人用它杀人，有人用它自卫，用法不当甚至会伤及自身——正是这个做法给像中天、创辉这样的中介公司留下了致命的隐患。如果成交量能维持在一个稳定水平，资金沉淀也是稳定的；一旦二手房交易量骤减，或者中介公司投资其他方面失败，现金流跟不上公司运转，资金链必然断裂，直接导致中介公司倒闭，买房者的房款也打了水漂。
盲目扩张
近几年的大势是房地产市场供需两旺，因此，为抢占市场份额，房产中介几乎无一例外地大举扩张，有的中介曾创下一年开100多家店的纪录。最兴盛的时候，一条街道上不同公司的门店排成一溜，甚至同一家公司的两家店比邻而居。
据说，业内曾经流行像计算网站点击率一样计算中介的营业利润：假如每间店每月赚1万元，1000间门店每月就赚1000万，如果每间门店的盈利提升到5万，单月盈利就达5000万。这种算法导致中介公司为追求数量而盲目快速扩张，依靠门店数量来占有市场；而上述资本现金流的加入更成了行业加速发展的催化剂。
中介公司的开店模式有直营和加盟两种，总体上看，它们对加盟店的监管十分不力，或者根本不管。有些公司就是为了坐收每家店每年十几万的管理费。据记者调查了解，加盟店跟房主、客户签合同的章是门店的章，发生纠纷与总部无关；而不少表面上宣称是直营的门店，其实就是内部人的加盟，几乎没有什么审核与控制，直接递一个申请，就可以开店了。准入门槛如此之低，竞争肯定也就异常惨烈，开起来快、倒下去更快。
人海战术、盲目开店导致管理粗放，人员素质良莠不齐，市场抗风险能力差，一旦出现危机，便只能关店以求自保。
暴力竞争
中介行业的混乱还表现在同行之间惨烈的竞争上。记者一位同学的朋友是一名中介，据他说，竞争对手之间使用暴力手段抢生意是常事，械斗也不少见。有时老板一声令下，他们便驱车前去砸烂对手的门店。这也从另一个层面说明中介行业的生存状态之严峻。
一些中介公司和客户出现纠纷后，也常常使用暴力解决问题。比如，一旦出现“跳单”，也就是房主和租户跳过中介私自交易的情况，有的中介便不会善罢甘休，一般都是几个人没日没夜地堵在买家门口，武力相威胁，直到买家如数上交中介费。
当然，这种暴力与中介从业人员的素质普遍不高也有很大关系。某房产中介老总就曾多次宣称：“我们是职业黑社会，你们一辈子打的仗，没我一天打的多。”
而记者从北京市房地产交易管理网上看到的一份《2006年北京市房地产经纪行业发展概况》的统计数据显示，在北京市房地产经纪从业人员学历中，高中和中专学历一共占了54%。实际上，老乡找老乡，熟人推荐熟人，进来后拉帮结派的现象非常严重。
终结绝非崩盘
面对中介行业的大震荡，有人不禁会问：是否房产中介已经走到了穷途末路？答案当然是否定的——很简单，我们需要租房、需要买二手房，需要房产中介提供的房源信息，有需求就有存在下去的理由。
业内人士分析，随着政府调整行业的力度加大，资金监管和网上签约的执行，中介公司必须调整经营策略，不法中介也必然走向倒闭(世界经理人博客http://blog.icxo.com)、退市。
因此，我们认同这样的说法：这只是一次调整，并不代表整个行业的衰退。进言之，这只是前文所述那种野蛮生长方式的终结——以前那种“不玩转现金流就没钱开拓市场，不吃差价就不能赢利”的经营思路已经不能适应目前的市场需要；那种只要进入中介行业，只要开出一家店就能赚到钱的草莽时代划上了句点。
目前，线上交易、风险内控、做强品牌，正在成为房产中介业“非常时期”的生存之道。在阵痛中、寒流中、挣扎中，中国的房产中介行业正步履维艰地从草莽时代迈入文明的新领地。
