房地产调控政策的“四个限代化”

  记得，儿时的教室里、校园中都曾贴有“为实现四个现代化而读书”的宣传画。

  回顾历史，在1964年12月“第三届全国人民代表大会”第一次会议上，周 恩来总理根据毛 泽东主席建议，在政府工作报告中首次提出要实现 “四个现代化”。而毛 泽东主席提出来的“实现社会主义四个现代化”是要分“两步走”。即一是，用15年时间，建立一个独立的、比较完整的工业体系和国民经济体系，使中国工业大体接近世界先进水平;二是，力争在二十世纪末，使中国工业走在世界前列，全面实现农业、工业、国防和科学技术的现代化。

  但自1979年邓 小平把“四个现代化”量化为“到二十世纪末争取国民生产总值达到人均1000美元实现小康水平”后，实现“四个现代化”便不再有人提及，宣传画也难觅其踪迹。邓 小平时称的“四个现代化”即“小康之家”，然这个“中国式的四个现代化”（小康之家）尚未实现，楼市却在十二五开局之年的2011，实现了“四个限代化”（限购、限贷、限外、限价）。而进入“限代化”的楼市，不仅是在“限”，且还有“禁”。

  在调控之力愈渐加重时，有业界人士认为“限”将成为调控的常态化，或在一定的时间里均“限”而不放。还有网友称“限”字将成为一项国策而长期存在。这不禁 使笔者，想到从上世纪八十年代初开始实施至今的基本国策“计划生育”。诚然，实施计划生育控制我国人口总体基数（据统计中国已少出生两亿多人），为中国的 经济发展发挥了巨大的贡献，为国家的富裕和富强也是显而易见的贡献。计划生育使大多数家庭均为一个独生子，但这“四二一”的家庭不远之未来不可避免的将面 临养老问题。而随着社会老龄化（20年后的中国60岁以上老人达到4亿）的程度增加，我国必将面临劳动力短缺的困局。

  计划生育是用行政手段限制了公民的生育权，而楼市大限令是用行政手段限制了公民购房权（住房改善需求）。如果说，实施计划生育是积极控制人口，为了经济发 展和国家富强。那么，颁布楼市大限令的则是情非得已的掩盖了有效供应跟不上（包括土地、建筑面积、空置房流转等障碍）的事实。如果说，是为了高房价，楼市 而被“限代化”，那么，这个“限”字显然有些晚了，因为高企的房价是果，不是因。换言之，目前的高房价是各方既得利益集团和各种经济力量博弈互动后的产 物。

  毋庸置疑，在2010年的调控中，受争议最多的就是行政手段的限购（疑似与法理相悖）。笔者在《楼市越“限”越“蜃”》文 中，有言：“只堵不疏的楼市调控，未及治本仅限表，或使前方如蜃楼般虚幻。一旦限购令解除，楼市是否会报复性反弹？”在十八般武器使尽也未能使房价回归理 性之途下，实施行政手段调控楼市，无疑是对高房价的一种妥协。诚然，在高房价依然上涨的现阶段，采取必要的行政手段干预是需要的。也可说，当下实施“限 令”不失为弥补现有经济手段不足之需，对有效遏制投资投机行为也却为“好政策”、好手段。

  就目前已出台“新国八条”调控细则的十八个城市来看，是东部偏严，中西部偏宽。而以“一石三鸟”的京十五条为代表的限购政策，又多是以提高户籍门槛的限购 为重要手段。然导致城乡分离、贫富拉大的现行户籍制度，也正是房价高企的原因之一。而户籍存在灰色市场和灰色价格是众所周知的。在如此“限外”下，或倒买 倒卖户籍成为寻租新空间。但正由于户籍制度的存在，若继续祭出强力行政手段，其效果未必得力。笔者在《楼市大限下房不胜房》一 文中，曾言：“作为行政干预的限购是一把双刃剑。如果力道恰当，自会凸显其应有的预期作用。如若力道不当，不仅难伤非理性高企房价，也会伤及调控自身。就 限购措施本质而言，限购是通过行政手段减少需求。但抑制了需求量使其下降，并不等于房价就会回归合理或下跌。再者，用一条道走到黑的限购对楼市一限了之， 如果土地财政不解决，其又能走多远？”在“新国八条”中首次明确要求将房价调控目标化，在已出台十八城市的实施细则来看，虽然，都在或复制或强化“新国八 条”的内容，但似乎都在有意无意间忽略了公布“房价调控目标化”的要求。当然，由于限购政策势必会打压楼市，很多地方政府担心冲击地方楼市，甚至影响到地 方经济发展，因此有些房价过高、上涨过快的城市尚未出台相关细则。如1月份房价涨幅较高的城市主要集中在岳阳（涨幅22%）、海口（涨幅21.6%）、三 亚（涨幅19.1%）等城市。既然“不限购就约谈”，那么未按“新国八条”要求出台实施细则的城市官员，是否会被约谈？又是否被问责？！若至本月末，尚未 对违规相关人员约谈、问责，无论在以何理由说事，都显得挺假。真的，挺假！

   在楼市实现“四个限代化” 时，一些应对之策的招术也应运而生。如“假装借钱以房抵债”、“先先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司 名义购房”等等。其实，限制禁止购房并非能消除其需求的存在。同时，这楼市的大限令，或也将成为楼市的“催购的号角”。一些有能力的购房者或趁政策还未出 台前，而加速完成买房行为。进入“限代化”的楼市，若一味压制需求，不从根本上解决供应，其明显带有硬伤（缺陷）的“限禁”作用也仅是“扬汤止沸”，而非 “釜底抽薪”，更非长久之策。正如实施计划生育后，政府应加大改善养老机制、社会福利一样，在楼市进入“限代化”的同时，政府更应扩大租赁市场供应，稳定 租金水平，以解决被限的部分刚性需求。希望楼市早些结束“四个限代化”，使正当的购房需求不再受伤。正如邓 小平所言“四个现代化”即“小康之家”，愿楼市的“四个限代化”早日变为人人“小康之家”。