一线城市商业地产潜力巨大

   第一，商业地产是宏观调控的避风港。宏观调控主要针对住房，而非商业地产。商业地产价格上涨，影响面较小，不易成为调控目标。从调控政策来看，调整住房供应结构、廉租房建设等，完全与商业地产无关；影响最大的税收、信贷调控手段，主要与个人投资购房有关，高端商业地产历来以只租不售、现房销售、大宗交易为主，需求实质上不被影响。

   第二，国内一线城市商业地产具有低风险和高回报。国内一线城市（上海北京广州深圳）甲级办公楼出租率处于较高水平，国内一线城市的甲级办公楼收益率普遍较高，多在8％以上。与住宅市场出现的泡沫相比，东部沿海的写字楼和商业物业市场风险偏低，投资回报率仍然具有较大吸引力。以上海为例，目前上海办公楼以9.7%的租金年增长率居全球租金年增长率第三位，2005 年空置率持续下降，甲级写字楼租金回报率超过7％，与租金回报率在2－3％的普通住宅市场相比，优势相当明显。

   第三，一线城市商业地产是人民币升值的受益者。写字楼和商业物业市场的良好回报以及对人民币长期升值的预期点燃了海外投资机构的热情，2005 年可谓海外基金大举进军中国商业地产元年，商业地产被整幢收购案例连续发生，投入总资金已经远远超过之前年度的总和。

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资本市场已出现了明显的泡沫，资金开始不断寻找和追逐估值洼地，以追求相对的安全。目前，商业地产，例如写字楼和商铺等也许相当于2006年中期的股票市场，可能属于最后的估值洼地。
~sC+u^K0大城市中心地区的土地供应相当受限，其它地区的土地至少在短期内不能形成很好的替代。因此，地产从业人员说经营原则第一是地段,，市中心的土地和物业在资产重估的背景下应该具有很大的价格上涨空间。
d FvE9DP005年下半年以来，住宅价格出现了加速上升的势头，趋势延续至今，其背后在供应方面主要是城市土地资源的稀缺性。目前大城市住宅市场的“市盈率”也许在25-30倍的水平，有些地区要更高一些；但商业地产市场的“市盈率”一般不高于15倍。很显然，在过去两年多的时间里，股票和住宅市场的市盈率经历了显著的抬升，而商业地产市场的市盈率则大体稳定，商业地产处于估值洼地的状态应该是比较明显的。
)g'w,]?l#nW:P0为什么商业地产迄今为止表现平平？至少存在两个方面的原因，一是交易环节存在大量税负，增加了交易成本；二是商业地产的流动性比较弱，参与门槛相对较高。然而，这并不意味着商业地产不需要经历资产重估，相反它需要这一市场积累足够的估值优势，足以抵消交易成本的消耗后才会出现上涨。随着住宅和股票市场估值中枢的抬升，商业地产的估值优势正在显露出来，眼下它所等待的也许主要是催化剂的出现。世界经理人管家 NK fRW*C&BFk!wN
日本在1983-1990年期间，其最大六城市商业用地价格涨幅高达四倍，而住宅用地价格的涨幅只有两倍；就日本全国的情况看，商业用地价格涨幅也显著高于住宅用地的价格涨幅。世界经理人管家.H-h9QA/mgt
从最近的数据看，中国国际收支失衡的程度仍然在继续加重，人民币汇率依然承受很大的升值压力，实体经济部门大类别资产配置调整所推动的资产价格重估看起来仍然将持续一段时间,商业地产将是最后的洼地。世界经理人管家!O cZZ%W'q8gN