房地产业发展长期看好

;~d1u;~AE0中国房地产业的总体前景长期向好，具体理由主要基于以下几点：

qa#o1pPD?0第一，中国经济长期高增长是房地产业发展的最根本原因。我国GDP 长期高速增长，人均可支配收入稳步提高，居民购买能力显著增强，必然带来房地产需求的增加和房地产价格的上升。世界经理人管家;Q!qm Vc

第二，快速持续的城市化创造了旺盛的房地产需求。我国已经进入了持续的城市化周期，每年城市化率大约提高1－1.5个百分点。按十一五规划，2010年城市化水平由目前43%提高到47%，将有5400万农村人口进入城市，按2005年城镇人均26平方米计算将带来14亿平方米的需求，平均每年2.8亿平方米。按建设部研究中心的报告，2020年城镇居民将从目前的5亿人增至8-8.5亿，按人均住房面积30 平米，需新增住房总量105亿平米，未来15 年仅满足城镇新增人口居住需求每年就需竣工住宅7亿平方米。

第三，土地的稀缺性决定了房地产价格的上涨趋势。中国有13 亿人口，土地资源的稀缺性将是长期存在的。土地资源的长期价格必然呈现上升趋势，在土地成本推动下房价将呈现长期向上趋势。地区发展严重不均衡，导致东部人口密集而西部稀少，更加剧了东部地区和主要城市人均土地占有面积稀缺的现象。世界经理人管家1]R8{\)q`l6OC

`We4]wjIy;j0第四，住房消费升级，人均住房面积仍有上升空间。“衣食住行”作为人的基本需要，随着社会发展，消费主要支出从“衣食”升级到“住行”。国际上有所谓“房地产增长大周期”的说法，也就是指各国人均GDP 从800 美元到13000 美元的成长区间中，住房消费将持续发展。我国人均GDP超1000美元，住房成为增长最快的消费，商品房销售金额占GDP的比重不断上升，已经从1997年的2％多一点上升到现在的10％左右。考虑到人均居住面积改善和住房自然折旧两个因素，人均居住面积年均增长0.4平方米，追上中高收入国家90年代的水平还需10年以上。

N*dq0bEw%e0第五，我国的人口结构为房地产市场发展创造了契机。目前我国三次出生高峰时期出生的人口都具有强烈的购房动机，我国人口平均年龄在31岁左右，正是购房置业的高峰年龄。据测算，我国置业高峰人口高达4.7亿。

第六，人民币升值趋势会助推房地产市场发展。人民币面临巨大升值压力，升值成为一个长期的趋势。外资赶在人民币升值前流入中国，可以避免外币贬值的汇率风险和汇兑损失；外资流入后以房地产的资产形式保有，可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益，而房地产是抗通胀、流动性良好的实物资产形式；人民币升值后，外资出售房地产，变现收益兑换成外币时享受人民币强势货币的收益。我们从日本和韩国的实例也可以看到，日韩本币升值与国内地价房价涨幅是正相关的。

1g1~6\;d6i;}0第七，房地产在投资品中有重要地位。我国一些城市和地区（主要是北京上海和一些沿海开放城市）的人均GDP已经是全国的4倍，即年人均GDP达到4000美元以上。在这些地区，住宅买卖已经不仅仅是满足居住的需求，更重要的是作为一种保值和增值的工具，即成为投资需求。即便是居住，也会同时考虑其投资的功能。一份七城市高收入阶层投资意愿调查表明，21％的投资是房地产，是所有投资品种选择比例最高的，排名第二的是股市12％。

由上述七点原因可见，房地产业发展潜力巨大，面对宏观调控和短期的市场波动，应该坚定未来发展信心。世界经理人管家u!g|6@!Q1sE#@ e