【骨朵快报】国人“以房养老”10月在京沪粤试点

今日看点：

●防范信贷风险 第二套房贷款利率水平将大幅上浮
●国人“以房养老”10月在京沪粤试点
●休闲地产成外资下一波投资重点
●物业投资市场保持活跃
●高档住宅供应短缺，住宅成交均价下降
●写字楼供应紧张，预租市场扩大
●香港利福国际集团将进一步在大陆投资

【防范信贷风险 第二套房贷款利率水平将大幅上浮】
从商业银行了解到，为了落实全国住房工作会议的相关精神，稳定房价、平抑市场投机，防范房地产业信贷风险，银监会正在抓紧制定房地产信贷管理的新政策，相关政策措施已经征求了商业房地产信贷部门的意见，可能会赶在国庆节前出台。 据悉，为加强调控力度，新政策可能会以银监会和人民银行联合通知的形 式下发。
据了解，本次政策调整进一步提高了房地产开发和消费贷款的标准，其中第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上，而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。

【国人“以房养老”10月在京沪粤试点】
“以房养老”的新模式或将在上海、广东、北京等地试点。在这种模式下，百万元房产将可能换取每个月1万元左右的养老金。相关人寿保险股份公司最晚将在10月挂牌上市，这意味着，酝酿良久的“倒按揭”将正式拥有运作平台。
“倒按揭”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“以房养老”，这种模式专门针对有产权房的62岁以上的老年人。“以房养老”一种运作模式是，老人领取养老金直到身故，机构收回房屋进行销售、出租或拍卖，老人既能在有生之年居有其屋，又能够将房产提前变现用于养老，从而真正实现以房养老。以房养老在欧美等地实行得很好，中国房改进行完毕后，内地自有住房比例逾80%，实行“以房养老”的条件基本成熟。

【休闲地产成外资下一波投资重点】
在今后两年内，预计有数十个休闲地产项目将在国内亮相，而投资来源主要是香港及美国等地区和国家。国内的休闲地产业从产权酒店、主题休闲地产发端，发展势头非常迅猛，是房地产业一个新的发展方向。
随着国家宏观调控政策的步步深入，住宅保障制度的反复强调，京、沪、穗、深等一线大城市城区开发用地日益僧多粥少。而对中国地产环顾已久的境外资本也开始真刀真枪地杀过来，市场竞争变得更加残酷。此刻，国内地产企业急需开辟住宅地产以外的战场，或转向商业地产，或转向工业地产，或转向休闲地产。而休闲地产正是一个进入门坎相对较低但市场空间却相当巨大的新领域。

【高档住宅供应短缺，住宅成交均价下降】
上海全市住宅新房成交量自7月下跌7%后，8月止跌回升。8月上海全市住宅新房成交24,669套，成交量为283.3万平方米，比7月份分别上升了4.2%和2.9%，和创下历史新高的6月基本持平。而内环内住宅由于供应量的不足，导致成交量延续7月的下跌趋势，录得30%左右的跌幅。
成交价格方面，内环内住宅均价仍处于上升通道中，而由于8月内环以外的住宅成交激增，使得全市住宅均价较上月下降了5.1%，下降理由发生变化。针对供应短缺状况，政府出台系列政策规定上市时间及上市量，可能刺激年底供应放量。8月份，古北二期的御翠豪庭项目上市，为市场亮点，共计成交145套，均价36,318元/平方米。
预计，9月或稍后，市中心新增项目将相对增加。重点关注华山路板块的王子晶品、徐汇滨江的百汇园，北静安的君御豪庭。


【写字楼供应紧张，预租市场扩大】
上海市中心区域写字楼的整层空置率下降至1％以下，并形成了两级分化的市场。一方面优质成熟的写字楼力求推高新租户和续约租户的租金，而另一方面次级别的写字楼被迫通过价格竞争来吸引新租户并留住现有租户。由于市场供应紧张，租户选址时越来越多地考虑楼宇的技术指标、扩租的选择权和大楼外观及设施的改善等因素，近期上海写字楼预租活动更加频繁。浦西的越洋广场仍旧是律师事务所热门的选择，专业服务公司、银行及金融机构纷纷瞄准浦东的一些即将完工的项目，包括时代金融中心和上海环球金融中心。

【香港利福国际集团将进一步在大陆投资】
日前，经营着香港崇光百货商厦和上海久光百货的香港零售业巨头"香港利福国际集团有限公司"推出新的中国市场拓展计划。今年前六个月销售额的上升推动利福股价上涨67％，充裕的资本使公司得以在大陆市场追加投资。利福计划投资75亿港币，在大连、天津、哈尔滨和青岛开设新店。此外，利福位于苏州和沈阳百货商店也计划于2008年及2010年开张。

【外商投资加速，上海推出8幅地块】
上海工业新增8幅地块入市缓解工业用地紧张,同时外资加速扩张。上海市房屋土地资源管理局发布位于青浦区、宝山区8幅国有土地使用权的挂牌出让公告。其中7幅位于宝山区"宝山工业园"以及"月杨工业园"。 总面积近36万平方米。另外投资开发商普洛斯计划未来2-3年内将公司在中国的物流总面积增加一倍。腾飞则计划五年投资30亿元于工业园及产业园。

【物业投资市场保持活跃】
尽管中央政府试图运用调整利率及存款准备金率的手段冷却投资市场，然而，上海各类物业需求旺盛，市场保持活跃。近期针对外商投资的政策也似乎收效有限，外商投资热情不减。我们认为中国物业市场很少或没有受到美国次级债危机及全球资金流动性收紧的影响。高端住宅及商用物业是投资首选。近期案例有由CSI子公司和天安中国成立的合资企业以10.5亿美元收购位于人民广场的永新广场