【骨朵房产日报】第二套房界定　沪上银行倾向以“个人”为单位

今日看点：

●第二套房界定　沪上银行倾向以“个人”为单位
●国土部：建设用地使用权可分层出让
●国土资源部澄清开发商拿地不得“分期付款” 是误读
●国土部要求大地块要分块供应
●今后三年全省城镇化率将达40%
●郑州近四成税收来自房产建筑业

【央行：不得对囤积房源的房地产开发企业发放贷款】
中国央行、银监会发布通知，加强商业性房地产信贷管理。通知强调，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。


【第二套房界定　沪上银行倾向以“个人”为单位】
在监管部门要求提高二套以上住房首付比例及贷款利率后，目前，沪上各中资行具体实施细则仍未明确。但对于“二套房”如何认定这一核心问题，从目前看，沪上银行普遍倾向于以个人为单位而非以家庭为单位认定房产套数；如果原房贷结清，再申请房贷应视为“首套房”贷款。
招行南京分行已经出台了实施细则。其中，对夫妻以各自名义购房，是否算“二套房”，将由银行审贷人员具体把握，只要房贷月供占夫妻双方收入的比例不超过50%，就不按第二套房政策执行。

【国土部：建设用地使用权可分层出让】
随着《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》颁布并将于今年11月1日实施，我国国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。
物权法明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。明确了建设用地使用权是物权的一种形式，可以分层，分别在土地的地表、地上或者地下设立。土地使用权不再是一个平面概念，而是一个空间概念。因此《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》主要从五个方面作了修订:一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；二是明确建设用地使用权可以分层出让；三是将土地使用权修改为建设用地使用权；四是进一步明确挂牌出让截止问题；五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。

【国土资源部澄清开发商拿地不得“分期付款” 是误读】
　日前，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。对于目前一些媒体报道的，开发商拿地将不能进行土地“分期付款”，国土资源部有关部门负责人上午指出，这个说法是误读，如果不违反合同约定，开发商拿地还可以分期付款，但不可以分期拿证。
实际操作过程中，一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。39号令从今年11月1日起施行后，这种行为将被明令禁止。有开发商表示，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

【国土部要求大地块要分块供应】
国土部昨天发布消息称，该部已经下发通知，要求单宗土地的开发建设时限原则上不得超过３年，成片开发的土地要分块供应。通知同时要求确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的７０％。

【今后三年全省城镇化率将达40%】
会议确定了今后５年我省城市发展与管理工作的主要目标：全省城镇化率年均提高１．５个百分点以上，２０１２年达４３％以上，中原城市群城镇化率达５１％以上。
加快推进老城区和“城中村”改造。目前郑州、开封、安阳、平顶山、新乡、焦作等市老城区和“城中村”改造任务仍然相当繁重。各地要适应宏观调控政策要求，正确处理新区建设与老城区改造的关系，把更多的精力用到“城中村”治理和老城改造上，在盘活城镇现有闲置土地资源上多下工夫，拓展城市发展空间。要坚持政府引导、统一规划、市场运作、群众自愿的原则，积极吸引社会资本，加快推进“城中村”改造，大力推进老城区改造，尽快解决城市“烂尾楼”，努力实现新老城区功能互补、协调发展。

【郑州近四成税收来自房产建筑业】
【数据】近四成税收来自房产建筑业
　　前８个月，郑州市房地产和建筑安装行业累计完成税收收入４３．５亿元，占全市税收收入总量的３７．３％，同比提高８．１个百分点，对全市税收收入增长贡献率达到５６．９％。
市内几区的税收收入主要来自房地产和建筑业，以金水区为例，２００４~２００６年，房地产业占区级税收收入的比重分别为２５．６％、３４．５％、３７％。而郑州市地税局，前三季度房地产和建筑安装行业完成税收４０．６亿元，占全市税收收入总量的４８．６％，比上年同期提高８个百分点，对全市税收收入增长贡献率高达６６％。
【原因】房产投资热，房价增幅快
　　河南财政税务高等专科学校副教授杨文生说，一般城市，房产业对地税的贡献率在１５％左右。郑州房产建筑业税收贡献高，无疑是因为前一阶段房地产行业形势好、销售量大。
１~９月份，郑州市房地产投资增速平稳，全市房地产行业累计完成投资１９３．２亿元，比去年同期增长２７％。今年前三季度郑州引进投资中，房地产和建筑业占了将近一半。
前９个月，郑州市商品房销售平均价格为３８１３元／平方米，同比增长２０．９％。与周边１０个省会城市相比，郑州市商品房均价位居第七，但价格增幅位居第二；二手房交易价格增幅一度位居全国第一。
【危害】　　税源单一，难保长期增长
前三季度，在房地产业快速发展的同时，先进制造业、现代服务业、高新技术产业方面的引资明显偏少，郑州市委书记王文超说：“房产、建筑投资都是一次性的，缺后劲儿，这对郑州经济长远发展不利。”
郑州市市长赵建才也说，税源结构单一，过度依赖房地产业和一些资源型行业，将影响郑州市财政收入的长期稳定增长。
河南财经学院副院长李鸿昌说，即使房价继续上涨，房地产的旺盛期也不容易长久持续，今后发展会遇到困难。如果郑州经济结构不能作出及时调整，财政收入势必受到影响，经济发展总量也会受到制约。
【表态】调整产业结构，平抑房价
王文超说，下一步郑州要优化工业结构，致力于建设“商贸都市”，努力发展现代服务业。
赵建才说，郑州市内五区新增建设用地，原则上不再用于商品住宅开发项目。这样做，不是减少土地供应，而是为了鼓励开发商参与旧城改造，盘活存量土地，引导他们在城中村土地上盖房。
“地价不能一直涨，因为这些成本最终还要摊进房价，会增加百姓的负担。”赵建才说，政府部门要采取措施合理确定地价，积极平抑房价。同时，要高度关注城中村改造后大量外来务工人员的租房困难问题，加快经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等社会保障性住房建设。
根据郑州市发展和改革委员会的调研结果，目前，郑州市经济适用房、廉租房等各类政府保障性住房供应量明显不足，开发量仅占商品住房开发量的１０％左右，对房价的平抑作用有限。第四季度，全市商住房价格上升压力仍然巨大。
对此，赵建才说，郑州市住宅建设投资公司１０月底前要完成筹建工作，春节前要开工建设不低于１５万平方米的保障性住房。同时，保障性住房的建设，不搞政府垄断，如果其他企业想要参与建设，将用招投标的方式确定开发单位。
【相关连接】郑州前三季度生产总值１７５０亿元, 同比增长１５．５％。财政收入已超去年全年，增长３４．２％