【骨朵房产日报】别墅迎来投资机遇

●广州正式清算土地增值税
●别墅迎来投资机遇!!
●中国房地产业掀起上市热潮
●日本地价16年来首次上涨
●美国高端房产逆市上扬
●次贷危机冲击下的美国房价调查
●国土部39号文内容解析

【广州正式清算土地增值税】
日前，广州拉开了土地增值税"正式"清算大幕，地税局正式开始对2007年度房地产开发企业进行土地增值税清算。业内人士透露，清算并不会促使房地产企业去提高房价，"因为土地增值税所采用的是累进税率，如果盲目地提高房价的话，最终所缴纳的税款可能更多"。
据市地税局介绍，土地增值税的纳税申报和缴纳期限要分为房地产开发企业与非房地产开发企业和个人两种情况。对于房地产开发企业，出售商品房取得收入后30日内，到税务机关办理项目登记。对于房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签定后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。
土地增值税的预征比例分为三档：普通标准住宅(不包括经济适用住房)的预征比例为0.5%；综合楼预征比例为0.7%；除普通标准住宅和综合楼以外的其它房产开发项目，预征比例为1%。　　

　现在税务机关可以根据要求进行清算，其中包括：
　1)已竣工验收的房地产开发项目
2)已转让的房地产建筑面积占整个项目可，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
3)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的和纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
另按规定，下面情形的成本、费用可以扣除：对于与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的；建成后用于非营利性社会公共事业的。

【别墅迎来投资机遇】
虽然别墅消费者与公寓购买者存在差异，但对于投资者而言，这个差别并没有那么大。从今年三季度开始，城市中心城区住宅价格出现飙升式的上涨，部分意欲购买城区住宅的客户因价格高涨而转买别墅，尤其是一些投资者。
目前的别墅市场也逐渐出现了火爆的势头，投资者抛弃中心转投别墅的也逐渐增多，在房价经历一轮快速上涨后，不少前期投资别墅的客户已经尝到了甜头。
不过，中国指数研究院华中分院首席分析师李国政也指出，部分城市如武汉地域广阔，山水资源较多，适合开发别墅的位置还很多，而上海佘山的别墅投资者能够收益千万以上，主要还是稀缺效应的结果，这在武汉还不是很具备，目前武汉别墅市场处于刚刚起步阶段，开发者和消费者都还不够成熟，除了个别项目，产品特色不是太明显，没能彰显别墅的“身份象征”意义。

【中国房地产业掀起上市热潮】
尽管中国政府努力控制房地产投机，房价却仍在上涨，从而促使更多的房屋得以修建，出现了大型房地产公司首次公开上市的热潮。在过去几年中，首次公开上市的热潮已经制造出了许多身家数十亿美元的个人。
当美国深陷次级房货危机难以脱身之时，中国的房地产投资人却在举杯庆贺，将房产价值和房地产股票价格推到了令人侧目的高度。
“SOHO中国”在今天的交易中筹集到了近17亿美元资本，相当于谷歌2004年在美国公开上市时所筹集到的资金。像“SOHO中国”这样的房地产商的崛起体现了这个国家的炽热经济增长、勃勃雄心和前所未有的建设热潮。这一切正在促使全球商品价格走高。
现任北京大学金融学副教授的前投资银行家迈克尔•佩蒂斯说：“这是市场上的最佳游戏。房地产业用借来的钱廉价购买土地，通过高价出售获得高额利润；接着还可以在股票市场公开上市，市值猛然增加四五十倍。泡泡便越吹越大。”


【日本地价16年来首次上涨】
由于国内外投资者竞相购买三大城市房地产，日本土地价格16年来首次出现上涨。
日本国土交通省22日发布的报告称东京、大阪和名古屋三大城市地价的上涨弥补了其他地区地价的下降。2006年这三大城市平均商业用地价格上涨了8.9％，为连续第二年上涨；平均住宅用地价格上涨了2.8％，为16年来首次上涨。
上个世纪90年代初的房地产泡沫破灭曾导致日本地价持续下跌。分析人士认为，利率水平低、经济稳定增长等是投资者购买日本房地产的主要原因。

【美国高端房产逆市上扬】
在房产市场衰退之际，高端市场繁荣。虽然马萨诸塞州的房产市场大多在衰退，但有—部分却很繁荣：l00万美元以上的房产。今年到目前为止，价格为100万美元或更高的独栋别墅销量增长了9.6%，而不到100万美元的住宅销量下降了5%。在售价超过100万美元住宅的购买者中，约1／3付现金。许多赡房者是美国仍然强劲的经济部门的经理，尤其是生物技术、高科技和金融部门。
房地产分析人士说，高端房地产市场销售强劲的一个原因是，有钱的购房者受经济周期的影响不大，而不那么富有的人可能采取静观态度，看房价会跌到什么地步。 当前市场豪华住宅的销售之所以回升，可能是因为有钱的购房者不存在影响抵押贷款市场的那些问题。

【次贷危机冲击下的美国房价调查】
近来,美国房价普遍出现下跌趋势。美联储前主席格林斯潘在接受《金融时报》采访时说,美国房价可能较现有水平大幅下跌,跌幅将"超出多数人的预期"。目前美国房价水平究竟如何?美国房价下跌会对美国、世界以及中国经济产生多大影响?
华盛顿:地产商成了"房东"
这次美国房地产泡沫破裂同样波及到了首都华盛顿。漫步华盛顿街头,就会发现到处都有卖房的广告。一位房产商介绍,受房地产不景气影响,许多房子都无法销售出去。无奈的房地产商往往最后只能由卖房变成租房,真正成了"建房建成了房东"。
7月份美国住房销售量连续第5个月下降,降至4年半以来的最低水平。7月份该销售量与去年同期相比下降了9%。今年7月份,华盛顿地区房价比去年同期下跌了7.2%,其他大城市房价也都有不同程度下跌,比如底特律跌了9.7%,凤凰城跌了7.3%。
专家表示,现在房地产市场降温,最主要的就是指购买者心理,因为他们大多看跌,这使房地产市场很难回暖。这样造成大量房屋积压。

加州:购房冷清租房热
美国房市怪象频出。近来,美国房地产市场出现了两大看似矛盾的现象:一是房价下跌,但房屋销售量却不升反降;二是房地产市场持续疲软,但全美公寓出租和对出租房的需求正在攀升。
以美国加州为例。加州的房价在美国名列前茅,被称为"天价",多年来只升不降。但今年以来,加州的房地产泡沫却开始破灭,该州大部分地区的房价持续下跌。同时,加州8月房屋销售量达到了近15年来最低。
与房子卖不出去形成鲜明对比的是,加州不少大城市的出租房生意却出现了供不应求的情况。除了很多人宁愿租房而不买房之外,还有另一些人把原有的房子卖掉转而租房。在洛杉矶、旧金山等大城市,尽管在市场需求强劲的驱使下,屋主不断提高房租,但租房的人还是有增无减,一时造成出租房难寻,甚至出现了"踏破铁鞋无觅处"的情况。于是有人形容说:"找称心如意的出租房比找老婆还难。
"尽管房价下跌,但仍没人愿意买房,这个看似矛盾的现象其实符合房地产市场的发展规律———"买涨不买跌"。
纽约:逆市上扬居高不下
自2000年以来,纽约市房价已经上涨了一倍以上,在纽约郊区的一栋家庭独立别墅的价格从过去30万美元左右上升到六七十万美元。在寸土寸金的曼哈顿地区,公寓的价格更是不断走高。今年上半年曼哈顿公寓出售数量和价格都达到8年来的最高。在曼哈顿,公寓的出售总量从1989年以来首次超过1万套,均价达到每套130多万美元。曼哈顿今年公寓销售量第一季度比去年第四季度上升12%,第二季度又比去年同期增长了3.7%。一房一厅的公寓平均售价达到了74万美元,两房一厅的公寓平均售价达到160万美元,三房一厅的公寓平均价格为400多万美元。
受到次级抵押贷款危机冲击和前期房地产泡沫的影响,美国中西部地区的房价出现了较大程度的下滑,不过在纽约由于大量外来人口不断涌入，还没有出现房价下跌的情况。在商业办公人口最稠密的曼哈顿地区,房价只涨不跌。在周边的布鲁克林、皇后区等地,房价至多走平,但不会看到下滑的迹象。

美国房价下跌将会带来什么
房地产市场泡沫破裂分为两个阶段,开始是房屋的建设和交易减少,之后是房价的下跌。如今,美国已经进入到房地产泡沫破裂第二阶段。
美国房地产泡沫破裂首先受到冲击的就是那些低收入的贷款买房者。由于房价下滑导致贷款者无力还债,大量中低收入的贷款者面临房屋被拍卖的窘境,近百家抵押贷款公司因此倒闭。莱曼兄弟公司的统计称大约有200万个美国家庭可能失去他们的住房。
房地产市场下滑的另外一个负面影响就是就业市场。由于房价下滑引发次级抵押市场危机,今年与房贷市场相关的金融业的裁员人数已超过10万人,而2001年衰退期间金融业裁员人数为11.6万人。
除了金融业之外,与房地产相关的建筑、装修、经纪、律师、会计等行业也都受到了不同程度的冲击。
房价缩水,房市低迷将直接影响个人消费支出。在美国,个人消费支出是拉动经济的主要动力,其份额占到全部支出的三分之二。

对中国影响说法不一
美国房地产市场滑坡会不会影响中国,其程度有多深,各界分析观点不一。
瑞士银行称,中国的国内消费不断增长,地区间贸易急剧增加,中国的高速增长或许可以抵御美国经济发展放缓导致的出口震荡。
斯蒂芬•罗奇对此持有相似的观点。他指出,由于中国经济的高速增长,由房价下跌引发的次级抵押贷款市场危机对中国的影响有限。他说:"不同的国家由于经济结构不同,受到的冲击程度也不同。比如说中国,我认为对中国来讲问题不大。中国经济保持了11%的年增长速度,从2004年开始中国一直试图控制发展速度,但是效果并不明显。也许中国的经济发展速度会因此放缓。"罗奇进一步预测中国经济增长率可能降到8%至8.5%。
洪平凡博士对美国地产市场和中国经济的关系这样预测:由于美国是中国产品的主要出口市场,美国房地产市场降温引发的经济减速将对中国经济产生影响。如果美国经济增长速度回落到2.2%,中国经济仍将保持强劲势头,但增长率会降至9%左右,出口增长速度大约维持在15%。

【国土部39号文内容解析】
　9月28日，国土资源部部长徐绍史签署国土资源部令第39号，发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
►第一次明确工业使用权出让方式
第四条规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
►明确地方政府制定出让地块的出让方案内容
第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。
►增加拍卖透明度
第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
　►规定竞价底价
第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。
　►明确竞标人的资格
第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。
►对领取国有建设用地使用权证书条件作新规
第二十三条受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。