【骨朵房产日报】 华润新鸿基解析:香港商业地产赚钱之道

今日看点：

●中小银行房贷新政或灵活亮相

●“第二套房”拟定三大确认标准
●ING：亚洲房地产投资首选中国内地
●华润新鸿基解析:香港商业地产赚钱之道
●马瑞诺谈过去100年中他最喜欢的十大建筑

【中小银行房贷新政或灵活亮相】
就在上周五央行、银监会就“第二套住房”定下三点基调之后，已有多家银行先后明确房贷细则。而从最新公布的光大银行调整个人贷款相关政策来看，股份制商业银行的实施办法与“三基调”有些许出入。一股份制银行权威人士称，由于五大行之外的银行所占市场份额与之不能同日而语，“中小银行最后出来的细则可能更具有灵活性”。
从上海多家中资银行了解，目前仅有光大银行上海分行明确公布了房贷细则，建行、华夏均处于征求意见阶段，而交行则已有总行下达最新指导意见，兴业银行细则正等待行领导签批。
继上周光大银行总行率先出台新房贷细则后，昨日，光大银行上海分行推出了地区新房贷执行办法对个人住房按揭贷款进行了调整。据悉，光大上海分行的新房贷细则跟总行的细则大体上一致。对于第二套房的借款人以个人为单位，第二套房贷首付比例不低于40％，贷款利率不低于央行同期基准利率的1.1倍。只是在对待第三套住房的政策上有些差别。
而光大上海分行则规定：第三套住房贷款利率应按照不低于央行同期基准利率的1.15倍执行；第四套（含）以上住房贷款利率应按央行同期基准利率的1.2倍执行。
同时，交行新闻发言人在接受《上海证券报》采访时表示，目前交行总行新房贷细则正在制定之中，预计这两天就会出台。不过记者从交行内部权威人士口中得知，对于第二套住房，交行规定房贷首付款比例将不得低于40％，贷款利率将不得低于央行同期基准利率的1.1倍。
此外交行还特别规定，“利用循环消费贷款和个人综合授信额度等非按揭贷款方式购买住房的，也属于利用银行贷款购房套数”。
兴业银行零售银行部相关人士则确认，该行将执行“对申请第三套（以上）住房贷款的，其贷款首付款在前一套基础上每增加一套首付比例增加5%，贷款利率在前一套基础上每增加一套贷款利率上浮比例5%”。
目前，四大国有银行仍未就房贷新政做出最终解释。仅从已公布或分层级公布实施细则的商业银行来看，中小银行的做法并不完全与监管部门的“三基调”相符。一即将制定并发布房贷实施细则的股份制银行人士表示，在市场份额上，其他股份制银行与五大行无法相提并论，因此最终出台的房贷政策可能更为灵活。

【“第二套房”拟定三大确认标准】
央行、银监会上周五召集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议。据透露，会议对“第二套房”的认定标准定下三条原则底线，具体操作细则由商业银行自己把握。此外，建设银行董事长郭树清日前接受采访时表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50％。
以“户”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。目前，北京地区部分商业银行已出台的细则中，二套房首付比例均为40％，如果此次建行将北京地区第二套房首付提至50％，应该是最高的。
央行、银监会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，明确了要提高第二套住房贷款首付比例。新政发布后，银行在实际操作中确实遇到很多问题，并不是银行可以界定的。
据悉，监管层确定的三大原则为：一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二是已结清借款的购房者再购房时仍可算作“第一套住房贷款者”。三是夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。业内人士称，这三条规定并不是简单的一刀切，也符合实际情况，较具操作性。

【ING：亚洲房地产投资首选中国内地】

全球最大的金融集团之一，ING集团亚太区昨日推出首次季度性调研项目。ING在报告中指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。而房地产则在亚洲大多数市场中成为仅次于股市的投资工具。
ING投资气氛调查报告中显示，亚洲地区的投资者普遍对短期投资环境持有乐观态度。其中，中国内地市场的投资者信心水平明显居前，对于市场的看法非常乐观，并认为今后三个月的投资回报仍将维持可观水平。在开展调研的13个市场中，有意投资房地产的受访对象最感兴趣的市场为中国内地房地产市场，其次为澳大利亚和越南。
ING投资管理亚太区投资管理行政总裁黎俊仁先生（Chris Ryan）表示，虽然过去三个月投资回报表现良好，但对于具备相当投资经验的投资者来说，预期不久的将来无法保持相同的增长水平。然而，一些投资历史较短、新兴经济体的投资者，却会对投资回报的看法保持乐观态度。
在开展调研的所有市场中，澳大利亚、新西兰、印尼和印度的投资者首选“房地产”作为主要的投资工具。虽然超过一半市场的投资者仍然选择股市作为首要投资工具，但房地产依旧是大多数亚洲市场第二大投资工具。

【华润新鸿基解析:香港商业地产赚钱之道】
华润与新鸿基对杭州万象城的赢利充满信心。“新鸿基每年利润的50%来自商业地产，而其中又有25%以上来自商铺租金回报。”新鸿基地产执行董事苏仲强说。显然，华润与新鸿基的信心来自它们以往的经验，尤其是香港商业地产的成功操作。
吸金理由1：准确定位 　　
　 有人把这归结为杭州的购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区——这个位置、条件与杭州的杭一棉地块倒是非常相似。新鸿基拿下那块工业用地后，补足商业用地差价，开商场。这个在老社区里的新商场，用了三年时间寻找定位：香港的多数商场晚上营业到九十点，但APM营业到十二点，个别店铺营业到凌晨两点；多数商场以家庭消费者为主，而APM瞄准19~39岁的年轻人……
事实证明，新鸿基的定位给它带来了很好的收益。APM商场去年全年租金收入为2.4亿港币，对比10年前以20亿港币建筑成本兴建APM，这样的租金收入相当可观。不仅如此，APM还带动了邻近地区的商铺升值。
吸金理由2：综合开发，资源共享
香港的商业地产鲜有单一项目，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。
比如香港国际金融中心项目，事实上它并不仅仅是国际金融中心一期、二期写字楼，还包括IFC商场、香港四季酒店、精装修服务公寓四季汇。这是一个工作、消费、居住的混合，在香港开发商看来，最好的房地产开发配比就是：1/3住宅+1/3写字楼+1/3商业物业。最明显的回报就是四季汇的公寓出租率，这个每平方尺平均月租价高达65港币的服务公寓，目前的出租率超过96%，租金价格从第一期推出时的每平方尺53港币，上涨到第三期的67港币。“我们非常满意目前的出租情况。”四季汇租务相关负责人告诉记者，现在他们平均每星期会收到150个左右新的租务查询。
创纪之城也是这样一个项目，它由一系列沿观塘道兴建的高科技甲级智能商厦群及大型商场组成，提供超过33万平方米的写字楼及大型商场。现在华润和新鸿基又把这种开发模式搬到了杭州。杭州的万象城项目总建筑面积55万平方米，这样的规模具备了集商业零售、办公、居住、酒店、娱乐等诸多功能为一体的城市综合体的条件。“如果没有这个项目，我们或许不会进杭州。”苏仲强私下对记者承认。
吸金理由3：该省的钱每一分都要省
不是只有戏剧有“台上1分钟台下10年功”的说法，香港的商业地产也有前台、后台的区别。 逛香港的购物中心对消费者来说绝不仅仅是商品的吸引，它的空间设计也让人很舒服，比如层层退进的中庭，开阔的休息区，即使不买东西，逛街也是种休闲。但如果你到后台操作区去看看，情况可能就不是这样了。
台前宽敞的走道，到了操作台可能剩下不到1/3；光感十足的照明到了操作台可能瓦数低了一半，数量也少了50%；所有专柜工作人员上下班不得从前台进出，而是走后门的操作区……华润集团在深圳投资开发的万象城商场里，记者发现洗手间的擦手纸居然正好是一只手掌大。“别小看这张纸，每年能为我们省下近20万元的开支呢。”华润新鸿基房地产（杭州）有限公司助理总经理陈进说，深圳的这套省钱之道，他们同样会搬到杭州。一边做减法，一边做加法。
去香港，我们会发现，顾客上下车往往都在建筑里完成，而不像杭州，通常在街道上完成。深圳万象城做得更彻底，每一层商场都有停车场，顾客可以直接把车开到想逛的楼层。这在我们看来绝对是侵占营业面积减少收入的做法，在他们看来却是吸引人流、留住顾客的好方法。拥有1300多个泊位的停车场，每天2~3轮的车流，让深圳万象城的经营者坚信他们牺牲一部分营业面积的做法是对的。

【十招教你如何投资写字楼获利】
1.在准备投资写字楼之前，如何计算该盘的年回报率？
答：年回报率＝(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果某个写字楼单位年回报率达到8％－10％，则可投资购买。超过10％的年回报率，自然最佳。　　　
2.哪些区域的写字楼投资及升值空间最大？
答：从地域分布看，上海写字楼已不再局限于淮海路、南京西路、虹桥开发区、人民广场、徐家汇和陆家嘴等地，一些正在规划升级中的城市副中心区和轨道交通便利的近郊地区正成为写字楼的扩张区，未来五年，北外滩地区、中山公园、杨浦区五角场、上海南站和松江新城有望逐渐发挥商务功能，成为上海新的中央商务区。 　　
3.区域位置在投资中真的很重要吗？
答：目前客户对于租赁写字楼的区域主要集中在长宁、徐汇、黄浦、浦东、卢湾、静安等市中心地区，而这些地区的共同特点是：交通便利、大多数有轨道交通经过，且写字楼相对集中、办公氛围良好，并且这些写字楼又具有如下特点：外观形象突出，智能化高，档次高，面积可自由分割。 　
4.公共交通在写字楼投资中占据什么位置？
答：写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。如写字楼处于地铁旁，周遍交通线路发达，价格又合适，那就可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要。 　　
5.写字楼层高及电梯容量、数量重要吗？周边配套设施呢？
答：很重要。像金茂大厦，高达88层，在里面办公，即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定上下班时的便利度及拥挤度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少。至于周边配套，就更重要了。选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全。　
6.写字楼周边自然景观及楼层小花园、绿化等，起什么作用？
答：如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。现在上海黄浦江两岸能看得到江景的办公楼，无论从售价还是租金来说都比同区域的其他办公楼要高出一大截。因为人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。 　　
7.写字楼的大堂和走廊重要吗？
答：当然重要。试想一想，如某个写字楼一楼大堂和走廊阴暗狭窄，客户进入该写字楼会怎么想？而宽敞明亮高空间的大堂和走廊，必让人心情舒畅工作愉快。大堂也是决定写字楼档次的标志之一。 　　
8.为写字楼服务的物业公司重要吗？
答：非常重要。因为物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。目前上海甲级物管公司达几十家之多，选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。最好选择国际性的物管公司。
9.如何办理办公楼租赁手续？
答：投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照（复印件），产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照（复印件）交至所在区房地产交易中心，办理租赁登记，并按规定缴付款项。 　　
10.选择带租约的二手写字楼如何？
答：此乃明智之举，尤其带租约的升值潜力大。据统计，租约长达3－5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000－3000元/平方米也可以考虑购买，因上海高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。
在投资办公楼时要综合各方面的情况，除了经验以外，最主要的是客观分析，多比较。最好能有专家的指点，这样才能百战百胜。

【马瑞诺谈过去100年中他最喜欢的十大建筑】
• 　纽约建筑师彼得•马瑞诺，作为彼得-马瑞诺建筑设计事务所的所有者和负责人，因其擅长为像阿玛尼和威登这样的世界顶级奢侈品牌设计让人眼睛一亮的店面而出名。通过富有创造性的超前思想技术和对使用像大理石这样的经典建材新方法的探索，马瑞诺富于想象力地表达和升华了极端时髦的商标的本质。
　　2004年12月开张的东京香奈尔是马瑞诺的一个得意之作。这个银座的10层高的建筑的外墙被变成了一个巨大的电视屏幕。整个外立面被700，000个电脑控制的发光二极管(LEDs)覆盖。夜晚时分，建筑的外部上演的是模特的靓影或是经典香奈尔服饰抽象的电子秀。

　　马瑞诺也以其住宅项目而出名，例如即将竣工的曼哈顿的“170东端大街”(170 East End Avenue)。长岛的拿骚县艺术博物馆的新建部分是他的文化项目，获得了美国建筑师协会颁发的大奖。
　　马瑞诺谈过去100年中他最喜欢的十大建筑
　　1、有生命的博物馆：密尔沃基艺术博物馆 密尔沃基 圣地亚哥•卡拉特拉瓦 2001

　　作为密尔沃基天际线一个与众不同的建筑，该博物馆的特征是一个可移动的太阳屏。当清晨博物馆开馆时，像翅膀一样的屏展开以遮蔽建筑。夜晚闭馆时这个屏又收回。该建筑也有些绿色元素，比如六英里长的PVC地板管道在冬季能输送热水，使整个建筑保持温暖。“在结构上表现出欢腾气质，其外型在翱翔。它释放能量，对抗着引力。”马瑞诺评价说。
　　2、工厂第二：灵各托混合体 都灵 意大利 伦佐•皮亚诺 1994

　　在1983年关闭之前，菲亚特汽车工厂是都灵工业身份的象征，并以其屋顶汽车测试道而闻名。建筑师伦佐•皮亚诺彻底改变这个工厂，将其改造成一个多功能建筑，办公室、音乐会大厅和一家饭店都容纳其中。皮亚诺设计的标志性元素是他为该建筑附加了一个明亮的像泡泡一样的会议厅，能360度饱览意大利阿尔卑斯山美景。马瑞诺评价皮亚诺的作品是“一个不可思议的适应性再利用。”
　　3、结构与功能狄扬博物馆 圣弗朗西斯科 赫尔佐格与德•梅隆 2005

　　圣弗朗西斯科的狄扬博物馆在1989年的洛马-普里埃塔大地震中被毁坏之后，美国建筑师协会的董事和理事们花了数年时间来计划其复新——并选择瑞士的“偶像派建筑师”赫尔佐格与德•梅隆来担当设计师。外部以天鹅绒般的铜包裹，几何角构造是其显著特征，该建筑在2005年11月份的周末开馆时就吸引了50000多参观者。这个博物馆的新颖之处包括一个能通过注水来清洗巨大的挂毯的纺织品收藏室。“这不仅是个雕刻般设计的灿烂的一部分，更在功能性上值得称赞，”马瑞诺评价说。
　　4、全都有：斯托克莱宫布 鲁塞尔 比利时 约瑟夫•霍夫曼 1911

　　20世纪早期，比利时银行家奥多夫•斯托克莱是位充满激情的艺术收藏者，他委托约瑟夫•霍夫曼这位来自威尼斯的建筑师和设计师为其新居所设计一切元素，从建筑本身到小茶匙。霍夫曼设计了他家里所有桌子、椅子、壁橱和其他装置和设备，所以其优雅比例和精致风格是同步的。马瑞诺说：“该建筑引人入胜，并表达了我的哲学理念：一名建筑师应亲躬从建筑到家具的所有设计。”
　　5、世界之眼：阿拉伯世界协会 巴黎 法国 让•努维尔 1987

　　第一瞥，这个矩形建筑看起来完全是极简抽象风格的。但是玻璃的外部被金属的屏所覆盖，这些屏又由单个可移动的孔径所组成，这些孔径像眼睛的虹膜一样张合，控制阳光的进入量，既能在温度升高时保证内部的凉爽，又能在晴天为房间注入充足的光线。设计参考了传统伊斯兰建筑的风格，采用雕刻的屏和墙来控制光线。马瑞诺称这种结构“是世界上大多数创新性金属和玻璃外立面中最好的”。
　　6、通神毕加索：夸德拉-圣-克里斯托瓦尔，俱乐部 墨西哥城，墨西哥 路易斯•巴拉贡 1966-68

　　稳固的游泳池和房屋修筑在墨西哥城的私人地产上，明亮的粉红色、紫色和大红色调活跃在高昂着的角状的刻板的几何造型上。明亮的色系对于建筑刻板的极简抽象主义形成有趣，甚至是美术上的对比效果。马瑞诺评价这是“建筑师在色彩知识和形式上超越了像巴勃罗•毕加索这样的立体派艺术家。
　　7、优雅办公室：西格拉姆大厦 纽约 密斯•凡•德•罗 1958

　　玻璃与钢铁交融的西格拉姆大厦是一栋具有符号性和历史性的曼哈顿摩天大楼。其矩形轮廓已经为纽约乃至世界的数不甚数的办公大楼设置了标杆。马瑞诺称其比例“特别地优雅，”并评价称前面的喷泉为建筑增添了“庄严的”外观和感觉。“这是城市多功能办公楼流派最好的广场原型”，马瑞诺说，已被效仿半个世纪。
　　8、最佳摩登：萨伏伊别墅 泊伊西 法国 勒•柯布西耶 1929

　　作为一处乡间住宅来设计，这个由强化混凝土修筑的光滑的几何建筑并认为是勒•柯布西耶的标志性作品。圆柱撑起建筑并在下方形成阴凉区域。平顶包括一个带多功能花园的阳台。简洁的线状窗户在设计上力求获得稳定的采光和室内空气流通效果。马瑞诺称这所房子是个现代建筑的“标志性”范例，并赞扬其设计的“知性协调”。
　　9、优雅与约束：金贝尔艺术博物馆 沃斯堡 得克萨斯 路易斯 I. 康 1972

　　尽管以混凝土修筑，该建筑并不显笨重，这要感谢16个成平行线排列的系列拱状建筑单位。但是拱顶设计并非唯一愉悦眼球的元素——在每个拱之间是混凝土通道，博物馆的加热和冷却装置的机械电气系统就隐藏其中。马瑞诺赞扬博物馆优美的简约美和“优雅地约束了材料的使用”。
　　10、挑战新城：巴西利亚大教堂巴西利亚 巴西 奥斯卡•尼迈耶 1958

　　为了刺激巴西国内经济，巴西政府在1960年将首都从里约热内卢迁到全新设计建设的新城，巴西利亚。这个光滑的现代主义混凝土建筑被设计来折射巴西作为具有超前意识的国家的身份。“这个教堂流线型的造型与周围的政府和公共建筑一同有助于定义一种形成中的文化的渴望。”马瑞诺说。