【骨朵房产日报】地产蓝海：投资海外房产？

今日看点：

●内地投资者转战香港楼市
●地产蓝海：投资海外房产？
●深圳楼市有价无市 市场进入淡静期
●2007年9月大连地产分析报告
●07亚洲地区办公楼市场需求分析

【内地投资者转战香港楼市】
随着深圳西部通道等新口岸开通后，来往香港交通变得非常便利，坐拥巨资的深圳投资者们开始“战略”转移至香港。“十一”黄金周期间，不少香港房地产中介机构纷纷到深圳组织各种“睇楼团”，内地投资者出手大方，成交量直线上升。 据统计，目前销售的楼盘买家中，有两成为深圳人。就购楼用途来看，有22％的买家为投资客，其中来自内地的投资客就占了43％的比重。而深圳投资客又占了大多数，这些人多来自南山蛇口一带。另外也有来自杭州的投资客。
随着今年7月1日深港西部高速通道和福田口岸的开通，深港两地已开通了九个过境口岸，基本上形成了一小时生活圈。而香港房地产开发商以深港一体化概念进行炒作，使得香港中低价位的楼盘具有较大的升值想象空间，容易带动人气。
香港地产业内人士建议，内地人最好在搞清楚政策之后再到香港投资，一般来说，如果从投资考虑，香港楼市做长线投资比较合适，如果想短期获得高额回报还是有难度的。

【地产蓝海：投资海外房产？】
金融调控政策使房地产行业加快重组整合。近年来，许多房地产企业纷纷走向上市之路或转战房地产开发的二三线城市，另有一些民营地产商试水投资海外市场。
近两年，中坤集团、世茂地产、阳光100、当代集团等一些民营企业纷纷把触角伸向了美国、俄罗斯、越南、澳大利亚等国家的房地产市场。有人称，这是宏观调控下，民营企业的“蓝海战略”。
由于国内一直受到房地产固定投资快速增长和对外贸易顺差的压力，政府鼓励房地产公司走出海外并为房地产企业提供了政策优惠。另一方面，投资海外房地产市场的机会和空间还是很多的。这将成为今后一些房地产企业的一种战略选择，其发展趋势也会越来越明显。
【深圳楼市有价无市 市场进入淡静期 】
10月份已经过去了一半，15天里深圳的新房成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟全年成交最低的8月份相比，也只达到了8月份全月的27%，10月成交创月度新低的可能性越来越大。尽管成交萎缩，但价格表现得依然较为坚挺，深圳有价无市的局面还将持续一段时间。
据深圳国土房产局销售公示数据显示，10月份前半个月，深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，关外均价为1.24万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。购房者的谨慎、开发商销售正常化都是楼市调控及其预期下的市场反应，也造成了深圳楼市有价无市的局面仍将继续。
【2007年9月大连地产分析报告】

• 　9月份的大连市房地产市场出现了展会前的观望期。从成交状况上看，环比有所下降，但成交均价依然走高。
　　成交量

　　图一：成交量图
　　截至9月25日，大连市内四区共成交3264套，与上月相比下降31.79%。其中甘井子区本月成交2277套，与上月相比下降29.18%；沙河口区成交量为591套，比上月下降36.38%；中山区成交344套，比上月下降32.94%；西岗区由于供应量较少，成交量仅为52套，较上月下降59.38%。尽管九月不是整月数据，但从下降的比例估计，与八月相比，成交量略有下浮。“指南针”市场部认为，成交量下降，除展会前的正常观望外，中心区域近期预计新增的可售楼盘也吸引了大量的购房者的关注。

　　图二：成交比重
　　从四区成交总体分布来看，甘井子区分担总体成交量的69%；沙河口区占总成交量的18%；中山区占总成交量的11%；西岗区的成交量仅占成交总量的2%。中山区及西岗区持续的新增供应不足，是导致两区域成交持续走底的原因，这一现象会在第四季度中得到一定程度的缓解。
　　成交单价

　　图三：成交单价
　　本月总体均价6491元/平方米，环比下降1.5%。主要原因在于本月甘区成交比重大幅增加，从而将整体均价拉低。各区均价依旧小幅上扬，中山区为8031元/平方米，环比上涨0.38%；西岗区6791元/平方米，环比上涨1.54%；沙河口区7582元/平方米，环比上涨2.03%；甘井子区成交均价4775元/平方米，环比上涨1.86%。
　　成交金额及成交面积

　　图四：成交总额与面积
　　本月总成交金额为188165万元，环比下降32.3%，总成交面积达289879平方米，环比下降31.3%。

　　图五：单套成交金额与面积
　　单套成交金额为57.65万元，环比下降0.81%。单套成交面积为88. 81m2，环比上涨0.71%。从单套数据来看，基本保持稳定，无论是市场供应还是消费者偏好都没有太大的变化。
　　在售状况
表三：大连市各区域在售楼盘信息表

　　2007年9月大连市四区楼盘数量为99个，在售楼盘为64个，占总比例的64.6%，形象展示的楼盘为35个，占楼盘总数的35.4%。在售项目及形象展示项目中，甘区项目占项目总数的50.5%。10月份秋季房展会的召开，将拉开第四季大量展示楼盘涌入市场的序幕。城市中心区在持续供应不足后，如久旱逢甘霖，所有新增楼盘将以其高品质、高价格、高定位而倍受瞩目。

　　图六：可售楼盘分布
　　截至9月末，本月市内四区可售套数共计20646套，其中甘井子区为主力供应区域，共有存量11076套，占市内四区总量的53%；其次为沙河口区，可售套数为4442套，约占总数的22%；中山区约占21%，可售套数为4316套；西岗区由于无新增供应量，可售套数仅为812套，约占四区总数的4%。与上月可售套数分布相比，除甘井子区外，其余三区可售套数比例均有小幅增长，甘井子区由于存量大，价位低，交易状况的繁荣程度持续抬升。
　　本月新增在售楼盘
表四：本月开盘楼盘统计表

　　本月开盘楼盘共15个，住宅套数为3762套。其中沙河口区开盘项目5个，住宅套数达1366套，占本月开盘总套数的36.31%；而中山区、西岗区则无新开盘供应。沙河口区9月22日开盘名仕乐居、东方圣荷西和幸福e家•福源三个项目，其中东方圣荷西和幸福e家•福源均价都在万元以上，地理位置上称和品牌效应的影响因素较大；另外，开发区本月新开盘项目东方•优山美地开盘位于金石滩的该项目自然景观优势明显，并且有因特尔100套别墅预定的支撑，其发展趋势相对迅猛。
　　本月新增可售楼盘
表五：本月发放预售许可证项目表

　　本月领取预售许可证的项目达14个，共计5619套，环比上涨45.63%，其中住宅4894，环比上涨53.34%，约占所有项目总套数的87.09%，公建仅占12.91%。从区域来看，市内四区共计1559套，约占总量的28.46%；其中甘井子区共计1359套，约占市内四区供应量的87.17%；旅顺口区可售套数为3639套，约占总量的64.76%。
　　本月新增形象展示楼盘
表六：本月新增形象展示楼盘统计表

　　本月新增形象展示楼盘总体来看，大部分属于开盘前的展示宣传期。另外，从区域分析来看多为周边地区，市内四区仅占增量总体的14.3%，旅顺口区、开发区、金州区占新增形象展示项目总数的85.7%，周边地区市场相对活跃，未来供量乐观。
　　成交比例

　　图七：成交比例
　　本月大连市内四区可售套数与成交套数比例为0.16。其中西岗区由于供应量相对紧缺，成交量一直没有起伏，导致成交比例仅为0.06，位居市内四区中最低；中山区成交比例略高于西岗区，为0.08，；沙河口区位列第三，成交比例为0.13，比较接近市内四区的总体水平；相比之下，甘井子区的价格优势一览无遗，销售量较大，供求比例为0.21。截止到9月25日，甘区本月成交2277套，而本月甘区新增可售为1359套，销售速度远大于供应速度，甘区存量还将得到进一步的加速消化，西拓北进的居住理念，日益得到追捧和认可。
　　热点分析
　　均价过万楼盘分析
　　目前大连市在售楼盘中均价超过万元的住宅项目多分布在泛星海区域及城中心区域。于本月22日盛大开盘的幸福e家福源项目开盘均价高达12000元/平方米，而在高价的笼罩下，购房者依然热情高涨，认购场面火爆。位于西岗区森茂一条街的锦华银座预计均价已升为18000元/平方米。优越的地理位置披上华丽的精装修外衣将外籍专属高档居住区项目打造出毋庸置疑的高价地位。
　　未来城市中心区域即将开售的楼盘，均价都在万元以上，跳高幅度惊人。而甘区部分楼盘均价也已摸近万元，且已惊现万元以上户型。“唯美品格”均价9500元/平，某一户型售价15000元/平；位于机场区域的“第五郡”均价9000元/平，某一户型售价12000元/平。
　　与别墅项目不同的高价位原因，除了地理位置的因素之外，品质保证也是项目高价定位的决定因素，另外，品牌效应也对抬升房价有一定的助推作用。大连的价位走向与品质追求在城市发展的大潮中逐步升温。
　　软件园板块分析
　　继精装小户型项目宅语原的推出后，东方圣荷西也于本月下旬荣耀开盘，软件园板块的升值潜力被呈现得淋漓尽致。就项目本身而言，高密度的原生态园林景观让半山豪宅喊得名副其实，山体公园中石、桥、亭、水、树形成多元化立体园林，极高的园内绿地覆盖率，加之西山公园的原生态园林将项目内景无限放大。作为项目开发单位，亿达集团对于高品质的追求与发展一览无遗，对城市的行业发展一路引导，人本主义的自然居住理念充分体现。
　　旅顺口区分析
　　土羊高速公路目前正在紧张施工，计划于今年年底通车。届时，土羊高速公路、沈大高速公路和丹大高速公路将实现互通；大连至旅顺公交车7月31日顺利通车；旅顺南路软件园产业带大连天地•软件园工程于9月16日成功启动；旅顺轻轨规划拟建中……各种规划与优势利导无疑宣告着旅顺的已经开始迈出了融入主体的一大步，未来的发展上升一个新台阶。
　　旅顺口区新老城区协调发展，从世界和平公园到大学城，供应状况有目共睹，从发放预售许可证来看，可售量相当乐观，目前处于形象展示的楼盘预计将于秋展期间亮相，另外又会有一批新项目进入展示行列。供应补充有序十足。并且，价格优势及发展势头将会使更多置业者目光转移，旅顺楼市未来火爆必然。
　　结语
　　9月份的大连市房地产市场出现了展会前的观望期。从成交状况上看，环比有所下降，但成交均价依然走高。“指南针地产”市场部认为，8月呈现了夏季房交会后续效应的，成交量上的突然攀高在情理之中；而随着一直热闹非凡的秋季房展会的到来，预计观望中的市场潜在力量都将显现，大量有效供给在短期内得到消化，房地产市场会持续繁荣。
　　随着效果的日趋显露，价格上不会出现大范围波动。在供给相对充足的秋季市场，品质与特色将是成交趋热的关键所在。
　　本月，央行本年度第五次上调人民币存贷款基准利率，距离上次加息不足一个月。央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套房贷首付比例不低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍。政府宏观调控日益加强，对市场价格影响还有待于检验。
　　整体来看，第四季度大连市房地产市场商品房供应量相对乐观，一直为供应中心的甘井子区的放量仍然呈直线上升，供需矛盾可以在很大程度上得以缓解；西岗区、中山区蓄势已久的房源也将面市，旺盛的市场需求，在秋季房展会的带动下定会呈现一定的助推力。地铁线路为西山板块的亮相提供了夺目妆容。诸如此类的优势利导，未来的房地产市场的繁荣发展成为必然。房价势必受市场繁荣的影响发生变化。如此以来，政府稳定房价的力度将进一步加强，宏观政策能否生效对市场将是一个严峻的考验。

注:因网站资源有限无法上传.图请与我要，谢谢.

【07亚洲地区办公楼市场需求分析】
•

2007年第二季度，亚洲各大办公楼市场上的需求仍然保持强劲势头，需求量超过了偏紧的楼盘供应量以及不断上涨的租金。

　　2007年第二季度，亚洲各大办公楼市场上的需求仍然保持强劲势头，需求量超过了偏紧的楼盘供应量以及不断上涨的租金。但在一些区域性商业中心，由于潜在租户已开始对过去几年中租金的快速上涨产生了抵触情绪，所以租金的涨幅放缓。另外，越来越多的公司开始转向二级商业区寻求更为经济的办公楼。随着中国市场上跨国公司巨大且持续的需求，在中短期内办公楼将保持峰值供应，中国一些主要城市的租金也将保持稳定水平。印度的情况则大不相同，随着各大中央商务区持续性的供应紧张，租金被进一步推高。
　　在东京，那些寻求提高办公室档次或有扩充需求的承租者仍是推动2007年第二季度市场的主要力量。因业主不愿降低租金，甲级办公楼的空置率上升了20个基本点，达到了0.9%，很多大型办公楼都有楼层可租。但东京全市及中心五区各类型办公楼的空置率总体下降了10个基本点，在第二季度末分别为1.7%及1.8%。
　　在2007年第二季度中，首尔的各大次级市场非常活跃，完成了几笔较大的租赁交易，包括ING租下中央商务区的整座MTower，安永会计事务所租下了Yeouido商务区新近开业的Taeyoung大楼一半的空间。截止到第二季度，新项目的楼层已全部租赁出去，持续的供应短缺将进一步降低首尔各大办公楼次级市场上原本已经很低的空置率。
　　第一季度中新加坡的办公楼租赁主要受业务不断扩大的金融及银行领域支配，而第二季度的需求方则出现了多元化的趋势，来自船运、能源、石油贸易、法律及IT行业的租户均吸纳了核心中央商务区的办公楼层。
　　香港地区对于优质办公楼的需求在2007年第二季度中并没有减退的迹象，中环优质楼宇的空置率仍保持在历史低位。整个香港地区接近完工的新建办公楼在正式招租前既已获得预租意向。
　　受跨国公司强劲需求的推动，中国一些主要城市的办公楼租赁市场继续得以巩固。在北京，第二季度的吸纳量显著增加，达150万平方英尺，租金水平保持大体稳定。上海对于优质办公楼的大量需求推高了租金水平，同时，金融业的快速发展促使浦东的租金上涨较快。广州的优质办公楼市场在第二季度中基本保持平稳，大量的租赁交易集中在天河体育中心及珠江新城地区，该区域集中了广州最新的办公楼群。乙级办公楼的租金上涨最快，租金水平每季度平均上涨2.2%。
　　在台北，一些租户继续寻求搬迁到更优质的办公楼内办公，主要交易活动集中在信义-基隆地区。鉴于过去的七个季度中一直没有新楼盘推出，这使甲级办公楼业主在谈判中往往可以获得更强的议价能力。
　　印度的办公楼市场在第二季度中仍然非常活跃。首都圈(NCR)内，IT行业及信息技术带动的服务业(ITeS)仍是市场的主要推动力量。随着几个重要IT特别经济区项目得到政府批准，将进一步加快该行业的发展。Gurgaon及Noida这些周边市场的需求尤其强烈，南部二级市场的交易也非常活跃。孟买中央商务区的空置率在第二季度降至1%以下，创历史新低。流动租户对空置办公楼的迅速吸纳也导致了整个中央商务区租金的上涨，其中金融业是主要的需求推动力量。另外在班加罗尔，市场需求仍然超过了办公楼的供应量，从而引起了对非中央商务区及周边地区空房的大量吸纳。
　　东南亚地区强劲的经济增长为活跃的办公楼市场奠定了坚实基础。受业务流程外包(BPO)行业发展的推动，马尼拉的办公楼租金继续保持大幅增长。但海外的BPO公司越来越担心比索的持续增值，尽管这种增值目前还未阻止他们扩大其在菲律宾的办公室规模。
　　2007年上半年，吉隆坡、胡志明市及曼谷均没有新建优质办公楼投放市场。在这种供应量偏紧、跨国公司及现有承租者需求不断增大的情况下，吉隆坡的租金年增长率达到了17.8%。在胡志明市，最后5幢甲级办公楼早在2005年年底就已租赁完毕，本地及海外公司目前均感到办公楼的供需矛盾更加突出，尽管2007年下半年将投放市场的一些乙级及丙级办公楼会释放部分积压需求。在曼谷，虽然供应量偏紧，但需求的疲软仍在继续打压第二季度的租金水平。如果当前的政治及经济不稳定状况继续延续，这种情况在近期内不可能有起色。在雅加达，2007年上半年投放市场的几个新建办公楼项目刺激了中央商务区及众多二级办公楼区域(尤其是雅加达南部的TBSimatupang)的租赁交易活动。
　　放眼未来，亚洲大部分办公楼市场仍会保持强劲的需求推动，而租户继续哄抬租金水平的意愿在今年剩下的时间里会有所回落。同时，二级区域的次级写字楼市场和整个区域的商务园区的迅速发展为那些寻求更大办公面积并减少租赁费用的公司提供了更多选择。

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