【骨朵房产日报】外资投资由房地产转向服务和制作业

今日看点：

●发改委：明年调控重点是房价
●投资购房当心血本无归
●外资投资由房地产转向服务和制作业
●河南:前9月商品房销售面积同比增长62.7％
●商业银行退场，成立专业住宅金融机构
●外资银行：二套房贷认定以"个人"为单位
●远洋地产股权激励方案浮出水面

【发改委：明年调控重点是房价】
发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广预测，全年CPI将增长4.3%，超过年初预计的调控目标，但仍处于可控的范围内，而明年物价继续加速上升的可能性较小，经济增长与通胀的组合仍然是“高增长低通胀”，明年价格调控的重点是房价而不是物价。同时加强物价监管和调节。
今年二季度以来的价格大幅回升是结构性的，并不会导致全面的通货膨胀，影响经济增长稳定和金融危险的价格因素主要是房价的长期过快增长，而不是物价，对股市过热的调控也相对容易，将产业升级与资本市场加快发展结合起来，并配合以合适的金融调控政策，股市会保持稳健增长。
他强调，价格调控的重点是房价，抑制房价过快增长主要是要调整房地产政策，可以从以下几方面着手：一是住房基本政策是只鼓励家庭拥有一套住房，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购买住房；
二是加大税收调节作用，尽快出台征收不动产税政策，促进“卖房”；
三是对购买第二套以上住房采取严厉的金融抑制政策，将购买第二套以上住房的首付提高到40%以上，并将其利率大幅提升，以抑制住房的投资需求。

【外资投资由房地产转向服务和制作业】
前3季度，上海市吸引合同外资金额同比下降2.4%，这一原本应该让人担忧的数字背后，却隐含了另一番景象：因宏观调控政策效应显现，上海市吸引房地产领域外资下降的同时，现代服务 业领域引资规模却在不断扩大，总部经济发展势头良好。
上海市外经贸委政策研究室有关人士介绍，国家对外商投资房地产进行政策调整后，上海市也主动收紧了审批房地产领域外商投资的闸门。 积极引导国际资本投资现代服务业领域，正是上海吸收外资流向发生重大转变的标志之一。据介绍，尤其是信息服务、金融服务业等现代服务业领域，外商投资热情不断看涨。相关数据显示，前9个月，上海市信息传输、计算机服务和软件业领域外资同比增长42.4%，金融服务业领域增长26.7%，物流业也增长了5.5%。
在服务业吸引外资迅速增长的同时，外商投资、增资上海先进制造业领域的趋势也开始不断升温，今年1~8月，上海市制造业吸收外资在历经3年下降之后，首次上升。今年前3季度，上海市制造业领域增资24.91亿美元，同比增长38.5%，占制造业利用外资总量的65.2%，高出去年同期15.6个百分点。其中，中芯国际集成电路制造(上海)公司增加投入合同外资4亿美元，拜耳(中国)公司增资7500万美元，上海先进半导体制造公司增资5816万美元。上海市外经贸委有关人士分析指出，这也显示出，上海市先进制造业对国际资本依然有着巨大的吸引力。

【投资购房当心血本无归】
在流动性过剩之下，土地、房产的价值在被重估，房地产投资产品属性不断放大，造成了价格不断上涨。从今年房地产资本金的发展走势，估计在股市大约可融资1500亿元左右，另外还有其他方面获得资金。因此，光是资金这一块，就增长3000多亿元，房地产企业今年比过去有很大的差异。这些公司大量买地，使得土地价格急升，从而带动楼价上扬。
现在的住房价格涨得太快的问题并不是由于住房的供求关系，而是投资的那一块没办法得到控制。经济学家易宪容认为“市场是没办法控制的。房价只要开始上涨，需求就是无限的。今年上半年深圳的价格为什么涨得这么快，关键是投资的比重太高。”
聂梅生认为，今年上半年房价上涨已有失控之势，像深圳等地楼市中投资性购买占的比例过高，而这种由流动性过剩而推动的投资需求随时都有可能消失，最明显的例子是美国的次级债危机，本来次级债占美国金融市场比例不大，但却“哗”一下钱全都没了，流动性很快就没了，钱又回到了银行，而股票随之暴跌，所有的房子都不值钱。中国当前的流动性也可能一夜之间就没有了。
【骨朵】对比上面三个，我们不得不思考，房地产投资前景是否如以前乐观。

【河南:前9月商品房销售面积同比增长62.7％】
今年以来，河南房地产开发市场供销两旺，１－９月，全省房地产开发完成投资５６３．５０亿元，同比增长４４．８％。商品房销售面积２３０７．４４万平方米，增长６２．７％。

１－９月，河南全省房地产开施工规模继续扩大，在建房屋施工面积８３９９．９１万平方米，增长４５．３％。其中，商品住宅施工面积６７８６．９７万平方米，增长４８．５％。

据统计，１－９月，河南商品房销售保持平稳快速增长。商品房销售面积２３０７．４４万平方米，增长６２．７％，其中，商品住宅销售面积２１０５．４０万平方米，增长６３．６％。经济适用房建设保持快速增长。１－９月，全省经济适用房建设完成投资２８．５３亿元，增长３１．９％。经济适用房新开工面积２３１．２９万平方米，增长６６．５％。９０平方米以下商品住宅施工面积１２４８．６４万平方米，占商品住宅施工面积的１８．４％，比１－８月高０．３个百分点。９０平方米以下商品住宅新开工面积６７４．４９万平方米，占商品住宅新开工面积的２３．５％，比１－８月低０．５个百分点。

【商业银行退场，成立专业住宅金融机构】
美国的储贷协会、加拿大的按揭和住房公司、日本的住宅金融公库、德国的住宅互助储金信贷社等。 这些专业住房金融机构在解决普通居民住房方面发挥了重要作用。
这些机构主要表现为：专业化。与商业银行兼营住房贷款不同，这些机构是专业从事住房金融业务，在政策优惠、制度安排上具有优势。其次是政策性。专业的住房金融机构一般都会获得政策的支持，比如在资金运行上，采取强制储蓄，利率则不受中央银行货币政策的干预，采取低利政策，从而保证住房贷款稳定性，降低贷款者的还款波动风险。

从国际经验看，我国应该建立专门的住房金融机构，并以此为主体解决普通消费者的住房金融需求，改变目前以商业银行为主的局面。目前，各地的住房公积金管理中心具有这种专业住宅储贷机构的雏形。政府可以在此基础上，对公积金管理中心进行相应改制，成立住宅储蓄银行，采取强制储蓄与自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金，实行资金封闭运行，政府给予住宅储蓄银行一定的财政补贴，保证机构的正常运行。

当然，设立专业化的住房金融机构，并不排除商业银行对住房信贷的兼营业务。一个成熟的住房金融市场，必然是一个多元化的市场。

【外资银行：二套房贷认定以"个人"为单位】
首批转制为本地法人银行的四家外资银行中，花旗、渣打明确表示，以个人为单位确定第二套房贷。据悉，东亚、汇丰仍在商量细则。不过业内人士表示，由于没有征信系统的支持，外资银行的界定很难实施。

花旗银行出台的细则明确规定，以个人为单位认定。同时贷款结清后，再贷款购房仍会视为“首套住房”。对于第二套贷款购房申请的客户，执行首付款比例至少四成，贷款利率在基准利率基础上，上浮10%。
【相关连接】不久前，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50％。

【远洋地产股权激励方案浮出水面】
与主板首试股权激励的万科采取的限制性股权激励方案不同，远洋地产针对核心管理团队，经营的骨干理念采用股票期权的方式。
股东会制订了一个10年期权，用10年时间拿出公司总股本的10%来用于激励。首次赋予了2%，以后根据每年的股东大会逐步实施。根据远洋地产的招股说明书，远洋地产的总股本大约44亿股，以上市当日股价11港元计算，10%的股权账面价值已经达到40多亿港元。
IPO之前的激励，认识到管理者的价值，远洋地产的股权激励机制是在IPO之前就做了，而公司治理结构在上市之前就完成了。
远洋地产完善的治理结构为其股权激励方案的实施起了很大作用。据了解在上市后，远洋地产的主要股东中远集团通过其子公司中远国际持有的SUNNY WEALTH持股20.44%，而中化通过全资子公司中化香港持有14.22%。

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