【房产房产日报】高房价下买房三个基本原则

今日看点：

●国务院：要控制房价过快上涨

●省会各大银行落实中行精神,继续收紧房贷
●上海修改土地出让规则 防止推高地价
●统计局:前三季70大中城市房价累计平均上涨6.7%
●小产权房管理绝不松动
●高房价下买房三个基本原则
●人力资源管理的3P模型
●前三季度我国GDP同比增长11.5%

【国务院：要控制房价过快上涨】
国务院总理温家宝２４日主持召开国务院常务会议，研究部署第四季度经济社会发展工作。
加强市场监管，抑制消费品价格过快上涨。密切监测主要农产品市场供求和价格变动情况，保证市场供应。加大价格监督检查力度，坚决打击各种价格违法行为。年底前，原则上不出台政府调价项目。
认真落实关系民生的各项政策。确保企业用工合法有序和农民工工资及时足额发放。妥善安排好受灾群众和困难群体的生产生活。全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。
【省会各大银行落实中行精神,继续收紧房贷】
“十一”前出台的房贷新政即将“满月”，虽然新政中的“第二套房”至今仍无定论，但可以肯定的是，不管是自住房贷还是商用房贷，都在像监管层所要求的那样，被越来越“严格”地管理。
６０平方米以下的二手房首付比例已经从４０％提高到了５０％。交行郑州分行表示，从９月２７日房贷新政公布起，该行就调整了二手房贷款政策，首付比例提高到４０％，８０平方米以下的二手房不受理。中信银行也表示，目前该行不办理４０平方米以下的二手房按揭贷款。
【上海修改土地出让规则 防止推高地价】
在上海，今年的住宅用地供应量偏紧，这成为诱发众多开发商争抢土地的主要因素。“上海市住宅类用地挂牌出让的措施会有改变，并将在最近的出让土地中予以实行。”一位业内人士透露。
10月22日上海有关部门印发了的一份名为《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，《通知》中指出，现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。即由竞买人当场书面填写现场报价单，以密封的形式交予。之后，相关工作人员会在当场拆封报价，并采取“价高者得”的原则。如果有出价相同者，再次履行一遍现场竞价的程序，直至有人胜出。值得一提的是，如果最高报价低于该幅用地底价的，现场竞价就会终止。据悉，除了纯住宅用地之外，含住宅用途的综合用地，凡住宅用地面积占总用地面积50%以上的，同样会以该项规则实行。
此次新推规则的调整重点与以往通常采用的公开举牌叫价的方式不同，调整之后的规则将着眼于现场“竞价”。具体措施为，当挂牌期限届满，最高报价及其报价者会在现场予以公布。但同时，也会询问是否有竞买人愿意继续竞价。一旦有人“应声”，便由挂牌出让转入现场竞价，以通过现场竞价来确定最终竞得人。
【小产权房管理绝不松动】
近日，北京市国土局局长安家盛针对网友“是否会放宽对‘小产权’房的管理”的提问首次明确表态：对于“小产权”房的管理没有任何松动的可能，包括市国土局在内的政府机构态度非常明确，这种项目必须停工停售，继续发生问题，相关责任人要受到法律制裁。
今年6月，安家盛局长曾就“小产权房”问题表示，北京已在全市范围内对“乡产权”、“小产权”住宅进行调查。违规开发建设的要停工停售，非法介入的开发商要受到制裁，相关的村集体组织也将受到处理。


【统计局:前三季70大中城市房价累计平均上涨6.7%】
今年以来，包括近几年来，全国住房价格一直在呈现上升的态势，可以说今年以来又逐渐有所加快。一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%。其中，新建住宅价格上涨7.2%，一季度上涨6%，二季度上涨6.4%，三季度上涨9%。二手住宅价格上涨6.6%，一季度上涨5.2%，二季度上涨6.9%，三季度上涨7.6%。
需要指出的是，一些大城市房屋消费价格涨幅更高一些，一至三季度平均涨幅超过10%的城市，分别是深圳15.7%，北海市12.1%，北京10.1%。
近几年，特别是今年以来住房销售价格呈现持续上涨，主要有这样几个原因：一是需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求，自然地把需求又有所放大。
二是住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理的问题，特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例还偏低。
三是土地开发建设成本提高。全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。
四是由于市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，存在着以投资的形式购买住房的需求，也形成了对价格的推动。

【高房价下买房三个基本原则】
买房就得看地段
人们对地段好坏的认识与评价，并不是一成不变的。随着城市的发展，地段的概念在变。对购房者来说，购房置业，看待地段，必须从多角度进行，在相互比较的基础上，冷静分析，理性思维，从而真正判断物业之价值。如与项目有关的市政配套、小区要素、周边环境、公交线路等，都是衡量这个项目地段好坏、物业管理水平高低的重要标志。
首先是成熟地段，比如老城区、市中心、学院区块，在同等条件下这些地段的楼盘是购房者的首选. 其次是成长性地段。 第三是稀缺地段。如果说成长性与成熟性是某个区域在发展过程中的不同阶段，那么稀缺地段则跳出了这个框框，多数情况下它是指那些区域优势不可复制的地段
买房就得选品牌
除了地段，另一个对房子的价值有决定要素就是产品品质。大大小小的楼盘，开发商实力参差不齐，怎么从中选出一个品质好的楼盘？况且，杭州多数楼盘卖的是期房，就是到了现场也看不出什么门道。
这时候不妨到同一家开发商开发、已交付的楼盘里去找线索，多看、多听、多问。比如小区环境，绿化率高不高、景观维护得好不好，道路上、单元楼里是不是干净。一个环境整洁、优美的小区，它的物业管理肯定不错，而杭州的楼盘，开发商与物管公司往往是“父子”关系，“儿子”做得好，“父亲”也差不到哪里去。
或者也可以看看这个小区的二手房，观察工程质量，如果交付两三年的楼盘已经到处是裂缝，外立面陈旧甚至脱落，它的用材、施工质量绝对有问题。而这家开发商，敢拿这样的房子交给购房者，不是专业能力不足就是诚信不足。
再深入一些，购房者还可以跟住在这个楼盘的业主谈谈，听听他们的居住感受。如果认同的声音比较多，说明这个开发商的综合素质比较高，如果批评的声音比较多，这个开发商就比较不值得信任。毕竟房子好不好，每天生活其中的业主是最有发言权的。

能通过这三关考验的开发商不多，幸存下来的企业其产品品质比较值得信任，哪怕目前品牌知名度不高，也会是只潜力股。

买房就得问自身需求
买房要根据自己需求，一方面是指要不要买房，另一方面则是买怎样的房子，包括选择什么区域、面积、价位。还是那句老话“量力而行”，充分估算自己的支付能力，实在买不起，租房也未尝不是一种解决居住问题的有效手段。按照国际通行做法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。
买房这件事所带给你的烦恼，有时候由于周围的人焦虑和信息过分密集地来干扰造成的，与买房的紧迫性相比，更重要的是一切为了我们愉快地工作和生活。

【人力资源管理的3P模型】
一、职位评价系统 （Position evaluation system）
职位体系是企业员工要完成的各项任务和职责的集合，是实现企业战略目标的客观要求。职位评价系统的建立一般有三个过程：1.

工作分析工作分析是确立完成各项工作所需技能、责任和知识的系统工程，它是最基本的人力资源管理职能，也是一项基础技术，它的目的在于解决以下几个问题：（1）员工将完成什么样的活动？（What）

（2）工作将在什么时候完成？（When）
（3）工作将在哪里完成？（Where）
（4）员工如何完成此项工作？（How）
（5）为什么要完成此项工作？（Why）
（6）完成工作需要哪些条件？（Which）
2.建立工作说明和工作规范根据工作分析中的有关信息，形成工作说明和工作规范。它应简要地说明期望员工做些什么，还应确切地指出员工应该做什么，立怎么做和在什么样的情况下履行职责，具体说，工作说明是提供有关工作的任务、责任和职责的文件，而工作规范是一个人完成工作所必备的知识、技能和能力等基本素质的文件。
3.工作评价：工作评价是在工作说明及工作规范的基础上，决定一项工作与其他工作的相对价值的系统过程，它同时是经济报偿系统的一部分，工作评价有以下作用：（1）确认组织的工作结构（2）使工作间的联系公平、有序（3）开发一个工作价值的等级制度，据此建立工资支付结构（4）在企业内部的工作和工资方面取得一致在不断变化的工作环境中，一个适当的职位评价体系是至关重要的。工作分析资料的主要作用是在人力资源计划方面，工作规范是招聘和选择的标准，同时也是培训和开发的依据。至于绩效评价，应根据员工完成工作说明中规定的职责的好坏进行，这是评价公平的基准。而工作评价又是决定报酬内部公平的首要方法。此外，职位评价信息对员工的劳动关系也很重要，当考虑对员工进行提升、调动或降职的问题时，通过职位评价获得的信息常能导致更为客观的人力资源管理决策。
二、绩效评价系统（Performance appraisal Sistem）
绩效评价系统是定期考察和评价个人或小组工作业绩的一种正式制度。实施绩效评价可能是人力资源管理领域里最棘手的任务，创立一个有效的绩效评价制度应该是人力资源管理中优先考虑的事。
评价系统的首要目的是提高业绩，一个设计和联系都很合理的系统，能够有助于实现组织的目标和提高员工的业绩，并能提供一种对组织中人力资源优劣势的剖析以安排人力资源计划。绩效评价的等级也会有助于对招聘甄选的预测，在确认选择测试中，对选择测试可靠性的正确决策将取决于评价结果的准确性。同时，一种评价制度还有助于确定员工培训和发展的需要作出判断和选择。尤为重要的是，绩效评价结果为增加报酬提供了合理决策的基础，一个公正的绩效评价系统也是加薪奖励公平化的保证。此外，绩效评价数据也可用于内部员工关系的决策，比如动力、提升、降级、升职和调动等方面的决策。
三、薪酬管理系统（Pay administretion sistem）
薪酬管理系统是对企业工资水平、工资结构、工资制度、工资形式、工资待遇的管理系统，旨在监督它们是否达到了组织与个人的目标。由于工资管理中包含很多内容，因此它是最困难和最具挑战性的人力资源管理领域之一。
工资管理系统的首要任务是报酬公平。企业吸引、激励和留住有能力的员工，在很大程度上是通过企业的报酬机制实现的。报酬必须对所有相关方面公正实施，而且应该让人感觉到是公平的。根据员工关系的特点，内部薪酬公平可能更重要，而工作评价是内部公平首要的方法。但是企业为了保持持续发展的能力，就要在劳动力市场上提出有竞争力的工资水平，就必须始终对外部公平加以重点考虑。如何处理好既吸引人才又降低成本这对矛盾，是工资管理系统的焦点和难点。

【前三季度我国GDP同比增长11.5%】
初步核算，前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%。分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。
1、农业生产稳定增长，粮食可望再获丰收。夏粮产量11534万吨，比上年增产145万吨，增长1.3%；早稻产量3196万吨，与上年基本持平；秋粮可望继续增产，粮食生产将连续第四年获得丰收。随着各项政策逐步落实，生猪生产正在恢复。猪牛羊禽肉总产量继续增长。
2、工业生产继续快速增长，企业利润大幅度增加。前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长18.5%(9月份增长18.9%)，比上年同期加快1.3个百分点。其中，国有及国有控股企业增加值增长14.1%；集体企业增长11.7%；股份制企业增长20.4%；外商及港澳台投资企业增长17.4%。重工业增长19.6%，轻工业增长16.1%。在39个大类行业中，增长加快的主要是石油加工、电气机械、钢铁、交通运输设备、电力、建材和化工以及烟草、医药、化纤、饮料和纺织等行业，增幅回落的主要是有色金属、农副食品加工、通信设备、非金属矿采选、造纸和石油开采业行业。
18月份，全国规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润15623亿元，同比增长37.0%。其中，国有及国有控股企业增长31.0%，集体企业增长26.3%，股份制企业增长34.5%；外商及港澳台商投资企业增长35.4%，私营企业增长48.5%。在39个工业大类行业中，有38个行业利润实现增长，增长较快的主要是：化纤行业增长1.2倍，建材行业增长64.0%，专用设备制造业增长62.8%；石油和天然气开采业利润下降16.2%。
3、固定资产投资高位运行，增幅有所回落。前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%(9月份增长24.8%)，比上年同期回落1.8个百分点；农村投资13282亿元，增长21.2%。在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元，增长29.3%；第三产业投资42787亿元，增长24.0%。东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元，增长36.2%；西部地区投资17539亿元，增长29.6%。国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。房地产开发投资16814亿元，增长30.3%。前三季度，累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。
4、国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长15.9%(9月份增长17.0%)，比上年同期加快2.4个百分点。分地区看，城市43331亿元，增长16.3%；县及县以下20496亿元，增长14.9%。分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。
前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%(9月份同比上涨6.2%，环比上涨0.3%)，其中，新涨价因素2.2个百分点，翘尾因素1.9个百分点。分类别看，上涨较快的主要是食品价格。前三季度，食品价格同比上涨10.6%。其中，粮食上涨6.3%，蛋上涨26.2%，肉禽及其制品上涨29.1%，水产品上涨4.6%，鲜菜上涨3.0%，鲜果下降3.3%。其余商品价格有涨有落。烟酒及用品价格上涨1.7%，家庭设备用品及维修服务价格上涨2.0%，医疗保健和个人用品价格上涨1.8%，居住价格上涨4.1%，交通和通信价格下降0.7%，娱乐教育文化用品及服务价格下降1.1%，衣着价格下降0.3%。前三季度，商品零售价格上涨3.2%(9月份上涨4.9%)，工业品出厂价格上涨2.7%(9月份上涨2.7%)，原材料、燃料、动力购进价格上涨3.8%(9月份上涨3.6%)。
5、对外贸易较快增长，贸易顺差继续增加。前三季度，进出口总额15708亿美元，同比增长23.5%，比上年同期回落0.8个百分点。其中，出口8782亿美元，增长27.1%，加快0.6个百分点;进口6926亿美元，增长19.1%，回落2.6个百分点。贸易顺差1857亿美元，比上年同期增加758亿美元。前三季度，外商直接投资实际使用金额472亿美元，同比增长10.9%，上年同期为下降1.5%。9月末，国家外汇储备14336亿美元，同比增长45.1%。
6、城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点。农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8%，高于上年同期3.4个百分点。
截至9月末，全国城镇累计新增就业人数920万人，已完成全年900万人目标。9月末，全国城镇居民最低生活保障人数2238万人，农村最低生活保障人数为2781万人。
7、货币信贷增速仍然较快，流动性过剩比较突出。9月末，广义货币(M2)39.3万亿元，同比增长18.5%，比上年末加快1.5个百分点；狭义货币供应量(M1)14.3万亿元，增长22.1%，加快4.6个百分点；流通中现金(M0)29031亿元，增长13.0%，加快0.4个百分点。9月末，金融机构各项贷款余额比年初增加33602亿元，同比多增6422亿元；各项存款余额比年初增加47488亿元，同比多增5893亿元。前三季度，货币净投放1958亿元，同比多投放302亿元。
当前经济运行中的一些体制性、机制性和结构性矛盾和问题还比较突出，经济增长依然偏快，价格上涨仍然较多，节能减排压力较大，世界经济增长的不确定性也在加大。下一阶段，要全面贯彻落实党的十七大精神，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，继续加强和改善宏观调控，着力转变经济发展方式，加快推进改革开放和自主创新，促进国民经济又好又快发展。

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