【骨朵房产日报】商业地产将有三大发展机会

今日看点：

●广州：卖楼不得标注均价 售楼及物管需明码标价

●北京:开发商指定物业公司 服务期不得低于两年
●强征物业税恐致楼市崩溃 正式征收或在2008年
●北京人口2020年预计达两千万
●商业地产将有三大发展机会
●建筑业渐成国民经济支柱产业
●全国出让国有土地使用权基准地价:北京
●马云《赢在中国〉语录

【广州：卖楼不得标注均价 售楼及物管需明码标价】
24日广州市物价局正式出台《关于加强房地产明码标价管理的通知》和《关于加强物业服务收费明码标价管理的通知》。按照通知要求，房地产企业不得使用虚假或模糊的标价方式，并必须在开盘24小时向购房者公示价目表。另外，物业服务收费明码标价实行两色标价牌制度。两个通知 从11月1日起执行。
按照通知要求，房地产企业必须在开盘24小时前，向购房者公示收费项目、价格标准及收费的法律依据等，不得使用虚假的或者使人误解的标价内容及标价方式，如“多少元起”、“均价多少元”等语句都不得在价目表中出现。若检查发现有违反明码标价规定的，物价部门将勒令其整改，对整改期后仍不实行明码标价的企业，将处以5000元以下的罚款。
按照新出台的物业服务收费通知要求，各小区的物业管理收费必须明码标价，物管须将收费价格、服务收费标准、收费依据等在经营场所或收费地点的醒目位置向业主公示。


【北京:开发商指定物业公司 服务期不得低于两年】
今后，前期物业合同将作为购房合同的附件，购房人签署购房合同就等同于承认并接受了前期物业合同；物业企业经营业主所有的小区共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应征得业主书面同意并每半年向甲方公布收益情况，经营所得收益可冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造，后者由业主大会表决决定。
设定前期物业合同最短合同期限，不得低于两年,于物业服务收费方式，双方可选择采用“包干制”或“酬金制”。


【强征物业税恐致楼市崩溃 正式征收或在2008年】
物业税不仅对抑制房价上涨有用，对防止住房市场比较严重的供应性结构失衡问题(即民众普遍需求量大的中小户型、中小套住房供应不足，而超过一般民众购买力的大户型住房供应过剩)也大有裨益。但是，如果这样严格征收的话，我国的房地产市场在物业税的重负下将面临崩溃的局面。
物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
另一方面，物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收，将导致投机客的持房成本提高。物业税的性质是财产税和保有税，不同于股票市场的印花税，印花税是流转税，物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋，捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。
另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要交纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。
鉴于物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程，因此，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成中低收入家庭负担过重的后果，物业税的开征是一个稳步推进的过程，如果在“十一五”期间我国强制性征收物业税，并相应取消相关收费，这将给房地产市场带来重磅炸弹，届时，房价将得到有效的抑制，但部分房地产开发商也将面临倒闭的危险，从“十一五”这个时间来看，专家预计，房地产市场将于2010年前后出现拐点。

【北京人口2020年预计达两千万】
　2020年，北京人口规模可能达到2000万人。《北京市未来人口发展趋势预测》报告指出，在过去的50年间，北京市人口总量的增长超过千万人。外来流动人口和户籍迁入人口的增加是主要来源，而本市人口自然增长对人口增长的贡献不大，北京市的人口自然增长率已经连续五年为零增长。
未来20年，老年人口的比重将猛增12个百分点，而少年儿童占北京人口的比重将维持在11%-13%之间。随着老龄化加快，劳动力年龄人口的比重也将下降。如果没有人口的迁移，北京市劳动年龄人口比重将下降10个百分点。

【商业地产将有三大发展机会】
第一，随着政府增加平价住房供给政策的逐步落实，商铺租售需求会有所回升。
第二，社区商业仍有巨大的发展空间，其中改建扩建原有网点的需求，以及事实上业已存在的城郊“小产权房”集聚，将使商业地产找到新的增长点。
第三，转变商铺开发理念，从追求短期单赢转向长期共赢。目前，有的大城市房地产商从过去的“炒铺”变为“炒商”，对著名品牌的连锁商家实行“零租金进驻”，以培育店铺资产。
【建筑业渐成国民经济支柱产业】
我国对外工程承包总额、市场范围和专业领域不断扩大，业务遍及全世界160多个国家和地区，今年将突破300亿美元。2006年，以中国建筑工程总公司为代表的三家建筑企业进入世界500强，销售额超过1000亿元。预计今年，我国会有4家建筑企业进入世界500强。2005年和2006年两年建筑业增加值连续突破1万亿元大关，建筑业吸纳农民工占农村进城务工总人数的三分之一，建筑业在国民经济中的支柱产业作用更加明显。

【出让国有土地使用权基准地价】
附：基准地价总概

　基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价的一个重要特点：是特定区域的平均价格，因而基准地价的表现形式有区片价和路段价。

１、 基准地价测算的基本思路

基准地价测算主要采用如下方法：依据土地使用权出让、转让、出租、房屋出租、买卖、以地换房、征地拆迁、联营入股等资料，分别采用多种方法试算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。

　２、

基准地价的特点

（1） 基准地价是区域性价格

（2） 基准地价是土地使用权价格

（3） 基准地价是平均价格

（4） 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区

（5） 基准地价是单位土地面积的地价

（6） 基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。

　３、

基准地价的作用

（1） 具有政府公告作用

（2） 宏观调控地价水平的依据

（3） 是国家征收城镇土地税收的依据

（4） 是政府参与有偿使用收益分配的依据

（5） 是进一步评估宗地地价的基础

（6） 引导土地资源在行业部门间的合理配置

北京市出让国有土地使用权基准地价表

北京市出让国有土地使用权基准地价表
(美元计价)
单位:美元/平方米
地价
区类 出让金 基础设施配套建设费 土地开发及其它费用 商业 公寓 住宅 工业 市政及四源 小区建设配套 城镇拆迁费 近郊区县征地费 远郊区县征地费

一类 400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 -
二类 300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 -
三类 250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 -
四类 190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 -
五类 125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 -
六类 65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23
七类 50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23
八类 10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23
九类 8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23
十类 5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23
基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)


【马云《赢在中国〉语录】
1 一个领导者首先是做正确的事，其次才是正确地做事，这个顺序不能颠倒。一个人要想办法让自己快乐，让团队快乐。每个组织成员都要有清晰的角色定位，所有人都认为你有问题，你就一定有问题。
2 我不要一流的创意三流的执行，我宁可要一流的执行三流的创意。
3 先做人，再做事；小成靠智，大成靠德。如果你人做不好，做的事就不是人事。
4 愚蠢的人用嘴讲话，聪明的人用脑子讲话，智慧的人用心讲话或者说用行动讲话。能反映一个人本质的是那些小动作，小动作太多就会让人不信任。
5 在一个商业组织里，有业绩而无价值观的是野狗，要杀掉；没有业绩有价值观的是小白兔，也一样要杀掉。
6 只为失败的结果而遗憾，不为失败的原因去遗憾，那将是遗憾中的遗憾。
7 成功就是将平凡的事情做到不平凡。要为成功找方法，不要为失败找理由。
8 战略中最重要的部分是组织目标，没有清晰明确目标的团队就是一群无头苍蝇。战略是什么，战略就是重点突破！
9 暴露自己的弱点并不可怕，弱点是藏不住的。
10 其实最聪明的人永远相信别人比自己聪明，聪明的人是智慧的天敌，你自认为很聪明的人，很难成为智者