【骨朵房产日报】香港、国外如何征收物业税？

今日看点：

●今年第八家赴港IPO房产土地融资
●市场前景看好 内地豪宅3年增值130%
●国务院:落实房地产市场调控政策须把握三大重心
●专家建议小产权房合法化
●郑州四环等城市道路建设
●防止开发商“囤积”土地形成垄断
●解析:郑州物业管理条例修改内容
●全国出让国有土地使用权基准地价:杭州

【今年第八家赴港IPO房产土地融资】
今年第8家赴港上市的内地房地产开发商——众安房产，上市集资中超过半数融资也是用作收购土地。
据众安房产初步招股文件披露，其上市将融资27.15亿至33.94亿港元，其中约18.69亿港元将用作收购土地；约4亿港元用作公司现有及未来项目的融资；约2.25亿港元用作支付公司杭州汇骏(音译)项目；余额则用作公司一般营运资金。
资料显示，众安房产成立于1997年，以房地产住宅开发为主，同时还经营商业地产、酒店业开发。公司初期在杭州发展，其后逐步进入上海、淮北、合肥等长江三角洲地区的主要城市。众安房产现在的土地储备约540万平方米，住宅占比最大，其次为服务式住宅。公司此次上市保荐人德意志银行报告称，众安房产上市的卖点之一为土地储备成本低，并已完成拆迁，减低项目竣工时间及发展成本等风险。

【市场前景看好 内地豪宅3年增值130%】
从04年最贵豪宅1.3亿元到今年的3亿元，内地最贵豪宅标的在3年内足足涨了130%。一位房产经纪感慨，10年前，上海一套高档别墅的单价也就在每平方米8000元左右，总价不过几百万元，而如今每平方米3万元左右的住宅比比皆是，几百万只能买套公寓，高档别墅的价格基本都在千万元以上了。
近年，内地涌现出一大批富豪新贵，而顶级豪宅既彰显尊贵身份，又颇具投资价值，对富豪阶层有很大的吸引力。据统计，内地当前亿万富豪已超过1.2万人，千万富翁约有38万人，而百万富翁占总人口的1.5%。此外，还有一个由1000万高档经理组成的高收入阶层。世界地产研究院的调查显示，75.29%具有购买力的高档经理人未来有购买豪宅的意向。

【国务院:落实房地产市场调控政策须把握三大重心】
　温家宝总理近日主持召开国务院常务会议，研究部署第四季度经济社会发展工作。去年的“国六条”，重点调整了房屋的供应结构，把90平方米以下的户型明确为今后的建设重点；今年的“24号文”，则从根本上厘清了宏观调控的新思路，加强住房保障成为调控的重要手段。在本年度最后一个季度，有关房地产宏观调控的重点不是出台新的调控措施，而是如何把既有的政策落到实处。
首先中重点抓好廉租房建设房。
其次，是要落实结构调整的要求，加快中小户型建设。
其三，要保证住房市场的供应量，满足市场需求。土地供应是政府部门对房地产供给方面最重要的调控手段，土地供应的多少不仅直接影响当期的房价预期，更会影响未来两年的商品房供应和价格。今年许多城市房价上涨过猛，其中一个原因即是很多城市已经连续数年没有完成住宅用地供应计划。因此，在距离年底两个多月的时间里，各地方政府必须掌握好土地供应节奏，以保证有足够的土地供应满足市场需要。

【专家建议小产权房合法化】

“‘小产权房’是现实情况下，老百姓寻找自救的一种办法。我认为，政府应该鼓励‘小产权房’走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗说。在他看来，“小产权房”可以通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。

经济评论员叶檀撰文称，以非法之身在市场热销的小产权房无意间挑开了高房价真相，只有增加土地与房屋供应、少收甚至不收税费，房价才有可能会下降。“因此，堵不如疏。政府不如顺势而为，让这些住房尽快合法化。”


【郑州四环等城市道路建设】

郑州西绕城公路、铁魏路、郑州综合交通纽枢配套工程。
昨日开工了。
西绕城公路也被称之为“西四环”，它与东绕城公路（Ｇ１０７辅道）相对接，起于Ｇ１０７国道、花园路与Ｇ１０７辅道交叉处的郑州市花园口互通立交处，终于Ｇ１０７国道与Ｇ１０７辅道交会处，路线全长５０．１２公里。中间建有一座收费站。
铁炉至魏庄新建工程，起点位于西绕城公路与化工路交叉口（铁炉村），止于规划中的科学大道西段与西南绕城高速公路交叉处东（中原区魏庄），建立起化工路前往荥阳的一条新的干线。
西南绕城高速就是目前我们说的“五环”，起点在荥阳市靳庄，与连霍高速相连，终点在中牟县席庄，环绕郑州西南两厢，它与京珠和连霍高速共同构成郑州环状高速公路体系。

【防止开发商“囤积”土地形成垄断】
国土资源部表示，要采取及时有效措施，防止部分开发商“囤积”土地形成垄断。
一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。
二是合理控制单宗土地出让规模。大宗地出让不利于市场竞争，不利于市场调控，要控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力 “圈占”大面积土地，形成“垄断”。
三是规定每宗土地开发建设时间。每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。
第四是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。

【解析:物业管理条例修改内容】
《郑州市物业管理条例（草案二次审议稿）》共进行了２３处大的修改，其中１３处与居民的利益密切相关。
３　　对于尚未售出的房屋开发商也不能当业主
《郑州市物业管理条例（草案）》原第八条规定，已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有人为业主。新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。代拟稿起草者认为，建设单位是以出售房屋为目的的，把建设单位作为其尚未售出的房屋的业主，有违业主本质，在实践中也容易出现建设单位操纵物业小区投票权等问题。另外，代拟稿起草者及不少业主代表提出，房屋共有人也应当作为业主。法制委员会同意采纳这些意见，删去了“尚未售出的房屋，建设单位为业主”的内容，增加了房屋所有权证及商品房买卖合同中记载的“共有人”为业主的规定。
４　　召开业主大会条件这次改得更为宽松
《郑州市物业管理条例（草案）》原第十一条规定：物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总面积达５０％以上的，应当成立业主大会。
修改为：“物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积５０％以上；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积３０％以上、不到５０％，且首套房屋交付使用已满１２个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足３０％，但首套房屋交付使用已满２４个月且业主总数在３０名以上的。”
５　　十名以上业主联名可申请成立业主大会
　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第十二条规定：符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当自符合条件之日起９０日内向物业所在地的县（市）、区房地产管理部门提交成立业主大会的书面报告。半数以上的业主也可以联名提交成立业主大会的书面报告。代拟稿起草者认为，要求成立业主大会是业主的权利，本款规定“半数以上的业主”才可联名提交报告，条件过严，不利于业主权利的行使。法制委员会遂将这条规定修改为“业主１０人以上也可以联名提交成立业主大会的书面报告”。
　　６　　业主大会筹备经费由建设单位承担
　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第十三条规定：建设单位提交成立业主大会书面报告的，筹备组工作所需经费由建设单位承担。业主联名提交成立业主大会书面报告的，筹备组工作所需经费由全体业主承担，建设单位可先行垫付。
　　将本条款修改为：“筹备组工作所需经费，由建设单位承担”。
　　７　　两成以上业主联名可审计业主委员会
　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第二十四条规定：业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。有常委会组成人员提出，应当加强对业主委员会的审计监督，建议每届至少审计一次。
不宜规定任期届满必须审计。为此，在该条中增加一款，内容为：“业主委员会任期届满，有２０％以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。”
　　８　　物业管理用房至少８０平方米
　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第三十条规定：物业项目的建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房。
　法制委员会将本条款修改为：“建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；２万平方米以下的建设项目，物业管理用房面积不得少于８０平方米。”
　　９　　业主不按期交费物业可收滞纳金
　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第三十九条规定：业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费，逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。
　

为此，法制委员会参考代拟稿有关内容，增加“对经督促后仍不交费的业主，物业服务企业可以按照约定加收滞纳金”的规定。

　　１０　　物业费指导价将适时调整
　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第四十条规定：物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。多层、高层住宅物业前期服务收费实行政府指导价，政府指导价由市、县（市）、上街区价格行政主管部门会同同级房地产管理部门，根据物业服务等级标准等因素，制定基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。除多层、高层住宅前期物业收费外，其他物业服务收费实行市场调节价，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
　　修改后的表述如下：物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，政府指导价和市场调节价的适用范围按照省有关规定执行。物业服务收费实行政府指导价的，市、县（市）、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价及浮动幅度，并适时调整，向社会公布。物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
　　１１　　水电气暖等公用设施由相关单位自己维修
　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第四十八条规定：物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相应专业单位维修、更新、养护。
　　本条修改为：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”
　　１２　　小区内的停车位可以转租外单位
　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第四十九条规定：物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位不得转让、转租给物业管理区域以外的单位、个人。
　

将本条修改为：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。”这就是说，满足本区域内的业主、物业使用人后，就可以转租、转让了。

　　１３　　专项维修资金咋管市政府将另行规定
　　《郑州市物业管理条例（草案）》第五十三条、第五十四条对专项维修资金的管理使用作出了原则性规定。如第五十三条规定：专项维修资金实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。专项维修资金由业主委员会管理，也可以由业主委员会委托市或县（市）、上街区房地产管理部门设立的专项维修资金管理机构代管。专项维修资金的使用由业主大会依法决定。
　　第五十四条规定：专项维修资金专项用于物业保修期满后物业公用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用由业主大会决定。定期召开的业主大会应当讨论决定本年度专项维修资金的使用方案。未成立业主大会或者成立业主大会的物业管理区域内需要临时增加使用专项维修资金的，应当经６０％以上相关业主签字同意。
为此，删去第五十四条。在第五十三条中增加规定：“专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。”

【全国出让国有土地使用权基准地价:杭州】
杭州市西湖风景名胜区基准地价标准
单位：人民币元/平方米

土地用途 一 二 三 四 五

商 业 6400 5250 3360 2040 850

综 合 6050 5040 3070 1910 8000

住 宅 5450 4870 2690 1680 660

说明

1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。

2、西湖风景名胜区土地范围按《西湖风景名胜区保护条例》划定的范围确定，土地级别按附件7规定的土地级别划分范围确定。

3、本地价标准适用于容积率2.0以下的地块，当容积率大于2.0时，应进行修正。

4、当地块临市区主要街道时，还应按规定另行加价。

　杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)（不含萧山区、余杭区）

土地用途 一 二 三 四 五 六 七 八

商 业 6200 5160 4170 3420 1840 1120 740 480

综 合 5730 4930 4020 3220 1750 1060 700 460

住 宅 5020 4500 3690 2660 1550 1010 680 440

工 业 1530 1220 970 750 390 300 250 190

说明

1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。计量单位为：人民币元/平方米。

2、本地价标准适用于容积率小于2.0时标定地价测算，当容积率大于2.0时，按附件2的标准执行。

3、本表中的土地级别按土地级别划分范围确定。

4、当地块临市区主要街道时，还应按标准另行加价。

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