【房产日报】 股市必死 千万人陪葬

今日看点：

●各地：广州房地产投资转向写字楼
●各地：《郑州市商品房认购管理办法》今起施行
●企业：新首富或将40亿投资河南 拟在中牟大规模圈地
●企业: 万科2007年净利润将达43-53亿，增长100%-150%
●企业：华远地产借壳上市方案终获通过
●企业：中行持有美国次级住房抵押债74.51亿美元
●经验：国外土地政策借鉴
●观点：股市必死 千万人陪葬

【广州房地产投资转向写字楼】
第三季度，广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃的景象。租金在经历了过去八个季度的连续上涨之后，继续保持上扬趋势。第三季度，甲级写字楼整体租金为17.28美元／平方米／月，较第二季度上升约4.6％。值得关注的是，珠江新城CBD因优质物业投放市场，整体租金水平明显上升，升幅达30％。，至9月末，广州甲级写字楼总存量为157.87万平方米。 预计约有21.5万平方米的甲级写字楼物业将于第四季度陆续投入市场使用。

【《郑州市商品房认购管理办法》今起施行】
自１１月１日起，《郑州市商品房认购管理办法》（以下简称《办法》）开始实施，其核心就是最大限度地增加待售商品房的信息透明度，实现购房者与开发商信息对称，使开发商不能再捂盘惜售。新规要点
一、未取得预售证不得对外认购销售
　　《办法》规定，商品房认购协议，是指对已取得预售许可证的商品房，销售方与买受人在正式签订商品房买卖合同前，以文字方式达成预订购买商品房的行为。认购协议不是签订商品房买卖合同的必须程序，买卖双方可直接签订商品房买卖合同。销售方不得以认购方式对未取得预售许可证的商品房进行销售活动。

二、认购协议有效期为１５日
　　商品房认购协议有效期为１５日，双方当事人应当在１５日之内签订商品房买卖合同。商品房买卖合同中的买受人信息和坐落信息应当与商品房认购协议中的信息一致。认购协议在签订１５日后未签订商品房买卖合同的，网上认购协议记载信息自动撤销，恢复待售状态。

三、商品房认购协议解除不得超过两次
　　同一认购协议只能签订两次，超过两次，联机备案专网不再对同套房屋进行认购协议内容的记载，买卖双方可直接签订商品房买卖合同。也就是说，一套房子在经过张三、李四连续两次认购又都放弃后，王五来买时，只能直接签订买卖合同，不能再认购了。

四、商品房买卖合同解除总量超１０％要公示
五、楼盘预售动态要在售楼场所公示
除了郑州市房地产管理局的官方网站外，在销售房的售楼场所，也要设置与网上电子楼盘表同步的固定的动态楼盘销售栏，显示楼盘的认购情况。
处罚措施：一、销售信息有问题，严重者暂停其房产交易业务办理。二、认购期间，开发商又转手卖房或认购，要退还原认购人双倍定金，如果认购人（买受人）不能履行协议，可不予返还认购人已交付的定金 三、内部认购仍处于监管空白
【相关连接】郑州住宅投资公司　　年底前将开发两个楼盘，一个位于中原西路，一个位于紫荆山路和长江路。

【新首富或将40亿投资河南 拟在中牟大规模圈地】
有消息称，内地新首富杨惠妍旗下的广东碧桂园房地产公司，或将投资河南中牟的房地产业。知情人士透露，碧桂园拟拿地规模达４０００亩。碧桂园一副总在内，碧桂园曾多次派人前来洽谈，但是双方洽谈意见始终未能统一。双方未能达成共识的主要原因，在于包括地价在内的一系列因素，或许是带有一贯的拿地模式(即低价大体量拿地，大盘，位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发)，碧桂园出的地价，却令中牟方面难以接受。

中牟处于郑汴产业带的支点和核心地带，符合碧桂园其要求。按照碧桂园的以往开发经验，其属下项目大部分选址于城郊，距相关城市中心地带１０～３０分钟车程。

碧桂园在开发二、三线城市项目的时候，一般还会投资兴建五星级酒店，碧桂园认为，高档酒店有助于提升城市形象，在二、三线城市投资高档酒店符合当地政府招商引资的目标，因此，在土地竞争中将具备更高的议价筹码。而这点和落后地区的政府发展思路不谋而合，共同的利益出发点使得双方关系融洽。
碧桂园一般是社区配套先行，大部分新项目首期即建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套。碧桂园部分项目还建造水厂、大型城市广场、市政道路等城市级配套设施。配套本身已不再局限于‘社区’，而成为服务整个区域的生活、商务、休闲之所需

【中行持有美国次级住房抵押债74.51亿美元 】
截至9月末，中行所持有的美国次级住房抵押债券74.51亿美元，与其相关的债务抵押债券4.96亿美元，分别占证券投资总额的2.86%和0.19%。今年前9个月，中行实现净利润454.74亿元，实现非利息收入267.18亿元，相关业务的增幅高于传统的利息收入。

【万科2007年净利润将达43-53亿，增长100%-150%】
万科(000002)发布今年第三季度并对今年全年利润进行预测。根据万科公告，按照中国会计准则,万科2006年实现净利润人民币21.55亿元，每股收益人民币0.493元。按照国际会计准则,万科2006年实现净利润人民币22.98亿元，每股收益人民币0.58元。预计万科2007年全年净利润较去年增长100%-150%，按中国会计准则计算，万科2007年将实现净利润43-53亿。总体利润规模绝对领先。
同时，万科今年第三季报亦出台，1-9月份，万科累计实现销售面积441.6万平米，销售收入367.9亿元，均已超过去年全年水平，分别比去年同期增长113.4%和181.5%。

【华远地产借壳上市方案终获通过】
经过三年努力，北京市华远地产股份有限公司(下称华远地产)借壳上市终获通过。10月30日傍晚，证监会上市公司重大重组审核委员会批准了华远地产借壳SST幸福(上海交易所代码：600743)实现上市的方案。

【国外土地政策借鉴】
新加坡是政府造租屋，多数居民住在政府造的租屋里，房价很平稳。中国政府应该学这个模式，因为中国和新加坡类似，土地很少。
另一个模式是澳洲的。我刚刚去过澳洲，那里是土地私有的，任何人花10万澳元左右，就可以买一块拥有永久产权的地皮，然后，可以自己造屋子——再花10万澳元左右，你就拥有一处占地一亩半，800平方米左右的花园住宅了。这个模式是每个人都可以做自己的开发商。这样下来，房价不容易大涨——因为地皮掌握在个人手里，不容易垄断，不被机构垄断，也不被政府垄断；人人都可以自己盖屋子，开发商就只能帮助业主造屋，而不能主宰市场。当然这个模式，要土地私有化。中国现在可以借鉴的是：农民如何享有地权？
真正的财产是地权，这也是一切人权的基础。因为有地，你的财产才有着落，其他产权都是附带的。现在的问题是：改变农民状况，让他们享有和城市居民同样的权力，需要我们思考这个问题，这是社会公义的要求。

【股市必死 千万人陪葬】
除非是象巴菲特那样的长期投资几乎只赚不赔以外，对于绝大多数股票投资来说，要想赚钱就要低价位买进而高价位卖出。
目前中国股市的静态市盈率（每股市场价/去年全年每股收益）在六七十倍左右，市净率（每股市场价/每股净资产）在7倍以上。这是什么概念？日本股市在约1989年底时，最高曾到达过约39000点，而到2003年5月初，中国人欢庆五一劳动节的时候，日本股市跌到7603点，跌去了近80%，回到日本股市1982年时的水平。过了17年，到2007年10月26日，日经225指数收在16505点，只有最高位时的约43%。可见日本当时股市泡沫之大。而日本股市在最高峰时的市盈率也是六七十倍，而市净率却只有5.4倍。可见中国股市的泡沫已经达到日本大熊市开始前的水平。

肯定会有人认为中国的股市是不一样的股市。比如人民币升值，比如上市公司的资产注入，比如上市公司之间的交叉持股，比如中国经济的高速增长，比如企业盈利的快速增长。其实这些都是欺骗中国傻老百姓的真实的谎言。分析如下：
人民币升值的谎言。好象一国的货币升值，股市就会大涨。按这个逻辑，一国的货币贬值，股市就要大跌。那么美元最近几年一直在大幅贬值，为什么美国股市不断创新高？日本股市1990年泡沫破灭之后，日元其实一直升值到1995年。

　　上市公司资产注入的谎言。现在很多上市公司的集团公司，纷纷把资产注入上市公司。这些大多是国有企业，居然没人说这是国有资产的流失。蛋糕就这么大，居然有人愿意把自己的一部分让给其他人，这明显是违背市场经济的规律的。可现在就是有这么多人相信这种资本游戏。为什么就没有人深入想一想，别人掏出10亿元，准备收回多少个10亿元，这10亿元又从谁身上夺取？

　　交叉持股的谎言。因为交叉持股，不少上市公司取得了大量的投资收益，特别是新的会计准则允许按新的市场价计算持有的股权价值，而不再以成本价计算。想起一个故事，有两个小男孩，在市场上卖他们的妈妈做的大饼，他们妈妈说，卖饼的钱可以买他们喜欢的东西，但不许吃这些饼。一个男孩卖了一只饼，得到1元钱，因为不能吃自己的东西，于是去另一个男孩那里用这一元钱买了一只饼，第二个男孩用这一元钱么第一个那里买饼。这样饼卖光了。假如一共有20个饼，则似乎实现收入20元，其实只是1元。持有其他上市公司以前的非流通股，现在可流通了，又因为股市大涨，这部分的暴利是不可持续的，也是一次性的。

　　中国经济快速增长的谎言。其实中国的经济一直在快速增长，在2001年到2005年的熊市中，中国经济也是在快速增长，好象没有一年是低于8%的。而目前中国的经济增长率约在10-11%之间，与8%的增长，并没有明显的差别。可见经济快速增长并不是股市肯定大涨的充分条件。

　　上市公司业绩大涨的谎言。为什么这两年中国的经济增长并不比熊市时中国经济增长明显快，上市公司的业绩却这么快的增长了呢？我只知道钱不是从天上掉下来的（其实林妹妹也不是从天上掉下来的），而上市公司的利润操纵是非常容易的（目前中国应该没有任何一个人因此被判死刑）。最主要的原因，我个人判断，是国有股和法人股目前可以流通了，但还没有到可以上市抛售的时间，现在把业绩做上去，可以到期后卖个好价钱。而另一部分因股市大涨而取得的投资收益，是不可复制的，这部分增长是不可持续的。
总之，个人判断中国股市必会有大幅的，惨烈的大跌，有可能跌到4000点，而我个人的判断是应该会跌到3000点以下。更有个网友告诉我，他判断股市会跌到2000多点，他的依据是中国股市所有的跳空缺口都会被回补，而那个点位的缺口一直没有被回补。到时候，上千万的新散户，必然亏损累累。这是股市的根本规律：大多数人赔钱，少数人赚钱。不排除股市会大幅反弹（特别是中石油认购的资金解冻后），也说不定会继续创新高，不过大幅下跌是个大趋势。