【骨朵房产日报】一年内房价上涨19%转手才保本

今日看点：

●一年内房价上涨19%转手才保本
●中小地产企业转向新加坡上市
●房地产企业融资之后如何花钱？
●中国百姓最大的浪费:住宅装修
●南京写字楼变局开演
●我国商业地产总量接近饱和

【一年内房价上涨19%转手才保本】
购买一套以上住房的投资者多是希望通过房屋升值来“理财”，而房贷款新政出台后，贷款购买多套房屋不但首付提高，而且利息方面比原来增加了25%以上。
如果想短期内转让的话，购房者除了原房价外，持有成本还包括，购入时契税+营业税+土地增值税+所得税+中介佣金+利息。不考虑首付款的现金价值和机会成本以及出租收益，一年内出售，保本点是原房价上涨19%以上；两年内出售，保本点是原房价上涨24%以上；三年内出售，保本点是原房价上涨29%以上。按目前交易成本，首付40%的住宅，房价要上涨19%左右，投资者才可能持平。


【中小地产企业转向新加坡上市】
相比较于香港，新加坡股市更适合于中小企业。新加坡交易所上市标准更符合中国众多企业的融资需求——上市程序简单、上市成功率高、上市成本较低、中国上市公司股票交投活跃，而且新加坡政府鼓励和支持中资上市公司，中国概念股很受当地投资者的追捧，仅2003年就有13家中国企业在新交所上市，募集资金近16亿人民币。可以说，新加坡交易所是中国企业、尤其是中小企业和民营企业融资上市的理想之地。

【房地产企业融资之后如何花钱？】
今年以来，包括碧桂园、世茂房地产、绿城中国等公司相继登陆港股市场。从9月28日至10月9日，远洋地产、SOHO中国、中国奥园3家地产商也接连在香港联交所挂牌，密度创下纪录。
内地地产企业在香港上市后，下一步无一例外都是将所融得的资金变成土地储备资源，这种情形显然与内地调控房地产市场的初衷不一致。在内地房地产资金收紧的同时，境外资本却大规模地以外汇的名义涌入，获取人民币升值所带来的收益，这使得房地产行业的外资限制越来越尴尬。目前，这种情况正在逐步改变，对于在境外上市地产开发企业来说，融资之后，开始面临一个如何花钱的新问题。

【中国百姓最大的浪费:住宅装修】
2006年我国百姓用于住宅装饰装修的费用在7500亿元至8000亿元之间，其中，住宅装修浪费十分惊人。据今年3月建设部的一项调查表明，我国每年住宅装修造成的浪费高达3000亿元。现在年轻人装修玩个性，装修时，基本要把开发商配备的马桶、电器开关统统换个遍，非承重墙能拆便拆，重新对房间规划格局。原配置的部件基本上都被“砸、扔、换”。
在我国，一步到位的精装修住宅不足我国住宅年开发量的10%，而发达国家精装修住宅一般占开发量的80%以上。对此也有人指出，精装房与人们的“个性化”需求有矛盾，如果把精装房“砸”了再装，浪费更大。

【沪上银行首现房贷无钱可放】
在不少人还在为9月底颁布的房贷新政的效果持怀疑态度的时候，一个意想不到的情况在沪上银行悄然出现：由于加息、上调存款准备金等收紧流动性的措施，导致部分银行银根吃紧，连第一套房的房贷发放都出现了无钱可放的情况。一家股份制银行上海分行人士也表示，目前该行包括房贷在内的个贷发放已经全面压缩，企业贷款除非是优质企业，一般企业的公司贷款申请已比较困难了。该行下属部分支行由于存贷比超标，面临无款可放、四处拆借资金的尴尬境地。

【南京写字楼变局开演】
南京写字楼卖不过住宅的现象或许将要改变。与南京住宅市场的“房疯”相比，南京写字楼市场一直较“低迷”，出现了供远远大于求的局面。长期以来，南京的住宅售价与写字楼售价是“倒挂”的，住宅价格往往要比同地段的写字楼价格高。
近期，位于鼓楼广场的高端写字楼传来消息，在售的翠峰大厦售价已高达25000元/㎡，这也是南京首家在价格上远远超过同地段住宅的写字楼。面对日益成熟的南京写字楼市场，有专家预测，高端写字楼价格超住宅也许是南京写字楼市场酝酿变局的征兆。作为区域内重要城市之一的南京，其经济也在大步前进，很多有实力的跨国企业、外资企业等都看中南京辐射圈的影响，愿意到南京发展。
高端写字楼的热卖以及外地企业客户的进驻表明了南京正在迎来新一轮的未来城市发展。

【我国商业地产总量接近饱和】
北京今年掀起了一股购物中心的开业热潮。据国际物业顾问戴德梁行研究统计，北京计划开业的店铺面积将达410万平方米，相当于近100个中友百货、70个北京新世纪广场、40个SOGO。
目前我国商业地产过热， 2001-2006，年六年平均增幅为26.5%。2006年增幅虽有所回落，但投资总额仍高达2345.38亿元，比上年增加17.3%。北京商业用房投资增长高达100.1%，上海为51.1%。2006年全国商业营业用房开工面积达2.35亿平方米，当年竣工面积为5900万平方米。预示着今后数年将有大批商业用房建成并投入租售。
实际上，在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升。仅2006年上半年，全国商业营业面积空置率即高达2878万平方米，较上年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。
今年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。
今后，中国商业企业发展变化将非常大，零售市场的企业集中度将进一步提升，将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局；而成熟的大型零售商之间的竞争，将进一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，在向流通环节的上游渗透；流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。