【骨朵房产日报】最贵“钉子户”补偿翻十番

●最贵“钉子户”补偿翻十番
●深圳房价将降40%
●2007年10月份全国房价涨9.5%，三季度土地涨15%
●郑州房管局规定，未取许可证销售将罚款
●上海楼市预计很快进入“二手房时代”
●经适房要求提高：年龄从28岁提高到30
●私募基金的房地产情结与路径优化

【最贵“钉子户”补偿翻十番】
站在深圳地王大厦第69层的观光台上，能清晰看到一座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上。这里要建深圳的新地标——高400米的蔡屋围金融中心，以此为中心投入30亿元，打造“深圳的华尔街”。
一度妨碍了“华尔街计划”的这颗“钉子”，终于要在这几天彻底消失。10月22日上午，开发商京基公司开始动手拆除这座六层高的农民房。它付出的代价是，与僵持了一年多的业主蔡珠祥、张好莲夫妇签订了补偿总额逾1200万元的协议。这幢农民房建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米，1997年时的建造成本120万元，补偿价翻了十番。

【深圳房价将降40%】
尽管11月南方大地还一片温润，但是置身于深圳楼市中的人们却早已经感受到阵阵凉意，他们，包括开发商、房地产中介以及炒楼者。连续4个月下滑的成交量，已经让深圳楼市蒙上一层霜；曾经让这个行业疯狂的楼价，也开始出现松动。更为严峻的是，低迷的成交量让深圳中介行的业务面临有史以来最残酷的考验，大量店铺关门、经纪人被迫离职，市场的调整与行业的洗牌不经意之间已然展开。而后续的路，谁也说不明白……
[专家点评]：种种迹象显示，深圳的楼价已经进入下降通道，只是底会在哪里，现在谁都说不清。政策环境的变化可能会使得深圳楼市回落到2006年底的水平，下降幅度为40%。

【2007年10月份全国房价涨9.5%，三季度土地涨15%】
10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月提高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三季度，土地交易价格同比上涨15%，涨幅比上季度高1.5个百分点。
地

区 房屋销售价格指数 新建商品住宅价格指数 二手住宅价格指数

同比 环比 同比 环比 同比 环比
全 国109.5 101.6 110.6 101.9 108.7 101.4

北 京 115.1 100.9 117.8 101.3 111.7 100.4

天 津 107.0 100.7 107.3 100.8 106.8 100.5

石 家 庄 109.7 101.7 111.5 102.6 108.8 100.6
太 原 105.0 100.2 105.6 100.0 103.4 101.1

呼和浩特 104.5 100.2 104.4 100.1 104.7 100.5
沈 阳 106.0 101.6 106.4 102.1 107.7 101.9

大 连 107.2 100.5 107.7 100.5 108.3 101.0

长春 109.7 101.9 110.6 100.6 109.3 103.3

哈尔滨 106.0 101.1 105.0 100.8 107.5 102.0
上 海 107.9 101.9 108.3 101.9 108.9 102.0

南 京 107.1 100.8 108.4 101.0 105.3 100.7

杭州 110.6 102.2 110.8 101.8 109.2 103.2

宁 波 114.9 102.8 119.1 103.4 115.6 102.3

合 肥 102.9 101.5 103.8 102.0 101.2 100.7

福 州 107.2 100.7 108.6 100.6 102.1 101.0

厦 门 107.1 100.9 107.0 101.0 107.1 101.0

南 昌 107.2 100.5 108.5 100.5 105.0 100.3

济 南 106.9 100.8 108.2 100.8 105.6 101.1

青 岛 108.0 100.6 109.0 100.8 106.7 100.5

郑 州 106.6 100.6 106.2 100.8 109.3 100.1

武 汉 107.6 101.0 109.2 100.6 106.9 102.4

长 沙 110.7 101.5 114.0 101.4 105.7 102.5

广 州 106.6 100.4 107.8 100.8 106.4 99.9

深 圳 119.5 101.5 116.8 102.4 121.1 99.7

南 宁 109.6 102.4 111.3 102.7 104.7 102.6

海 口 109.6 100.9 111.3 100.8 106.2 101.8

重 庆 110.2 104.7 112.0 106.1 106.2 102.9

成 都 109.7 100.9 111.5 100.8 105.3 101.0

贵 阳 106.7 101.2 107.4 101.1 106.1 102.3

昆 明 104.0 100.4 103.6 100.4 104.6 100.9

西 安 108.1 102.0 109.1 102.1 108.5 104.4

兰州 107.3 102.4 108.0 103.2 105.8 102.9

西 宁 105.3 102.3 108.6 104.0 103.8 101.3

银 川 105.1 102.0 106.1 102.5 103.6 101.3

乌鲁木齐 114.9 102.0 118.5 102.1 113.5 102.7

注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。

【郑州房管局规定，未取许可证销售将罚款】

昨天，郑州市房管局下发了《郑州市房地产管理局罚款自由裁量阶次（二）》。此次规定，房地产开发企业未取得商品房预售许可证，向买受人收取预付款或定金、排号费等其他形式的预付款，限期整改，没收违法所得，处以５万元罚款；向买受人签订合同（包括草签合同）并收取房款，限期整改、没收违法所得，处以５万元以上１０万
【上海楼市预计很快进入“二手房时代”】
本月第一周，上海的商品住宅成交量已下降到7个月以来最低的37.67万平方米，而供应量更只有18.57万平方米。与此同时，可售二手房存量达843.47万平方米，是同期一手住宅可售量的2.76倍，在一手房源紧张的情况下，上海楼市预计很快就会进入“二手房时代”。
专家表示，筹备出台的物业税将可成为改革二手房交易税的成熟时机，通过增加住房的持有成本，改革交易税并降低交易成本以促进二手房市场交易，这样在一手房供应逐年减少的情况下激活二手房市场，从而把总的房价控制在合理范围内。

【西部中小城市房价最高猛涨50% 】
统计数据显示，西部地区一些中小城市近期出现了房地产开发投资增速过快的现象。以甘肃省为例，位于甘肃省东部的天水市，今年上半年房地产开发完成投资近六亿元，较去年同期增长了64%；甘肃省中部的定西市，今年上半年房地产开发完成投资近三亿元，同比增长117%；位于河西走廊的嘉峪关、武威、张掖、酒泉等城市的房地产开发同比增幅都超过了40%。
在前不久召开的宁夏房地产高峰论坛上，有房地产思想家之称的冯仑也指出，大型房地产企业可以通过上市策略向资本市场突围，还可以向西部中小城市转移，抢占市场份额，西部也成为一些房地产企业关注的焦点。

【经适房要求提高：年龄从28岁提高到30】
11月14日，郑州市房管局经济适用房管理中心的负责人透露，经济适用房的保障范围可能会有所调整，单身无房人员的申购起始年龄将从目前的28岁提高到30岁。而在郑州市建成区的户口年限也可能会超过3年。
按照2005年11月开始实施的《郑州市经济适用住房建设管理办法》规定，单身无房人员，只要年满28岁、在郑州市建成区内常住户口满3年以上，年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入二倍的，可以购买一套建筑面积80平方米以内的经济适用住房。

【私募基金的房地产情结与路径优化】
一种名为“私募基金”的投资工具及管道正在为大众所熟悉。在公开市场投资渠道及金融工具匮乏的中国大陆，私募基金正以高额回报率诱惑着投资者的心灵深处。
所谓私募基金，是指一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金并进行集合投资的工具。私募基金大致有三种类型，一是信托和证券等金融机构，受投资者委托进行集合投资，以信托理财的方式投资于上市股票或产业。二是普通的资产管理公司、投资公司、投资顾问公司、财务顾问公司等中介机构，私下为客户提供委托理财服务，把集中起来的资金进行投资。三是其他各种机构法人，以自己私下募集的资金集中投资。
尽管私募基金有一个别称“地下基金”，但经过十多年的发展，私募基金的投资回报率已经证实其存在的现实性。《信托法》、《合伙企业法》等等相关法规地陆续出台愈将其合法化、规范化。私募基金正逐步由地下转为地上，开始半遮半掩地为中国过高的储蓄余额寻找合理的投资渠道。在这些渠道中，人们能够明显感觉到的是：私募基金的房地产情结尤盛，地产投资的引力巨大。
最极端的例子在于，自2005年开始，国家已经就房地产投资过热提出警示，并开始了大规模的持续性宏观调控。但两年时间过去了，房地产投资热度依然不退，资金纷纷涌入。其核心原因在于中国目前的投资渠道过于单一。相对于低利率甚至负利率的银行储蓄，房地产绝对是一个低风险、高回报的投资产品和管道。私募基金不得不对房地产情有独钟，钟爱有加。宏观调控是把双刃剑，一边在试图抑制投资的同时，另一边却为私募基金的培育开拓了更加广阔的空间。针对房地产开发一再紧缩的银根，使地产商的资金链紧而又紧，命悬一线。长期过分依赖于银行贷款的房地产企业，在金融通道不畅的情况下不得不寻找其他的融资管道。
2003年，中国人民银行旨在规范房贷的121号文发布之后，银行资金逐步退出风险比较大的四证前（四证不全、自有资金少于35％）开发贷领域。房地产集合资金信托则乘虚而入，2004年到2005年，这种准公募性质的房地产信托收益率高达10％以上，总额高达数百亿元，份额占集合资金信托业务的四分之一强。但在第二轮房地产调控启动之后，开发商的融资通道又被一一阻断。2006年7月，银监会出台文件，明确要求房地产集合信托贷款标准要参照银行标准，信托对房地产业的金融贡献率有所下降。
此时，很多房地产企业开始将目光锁定于私募基金。当然，除了本土私募基金外，更包括外资基金。而随后颁布的171号文件，规定外资投资房地产必须在境内设立公司，并适用33％的企业所得税，而不是营业额15％的留滞税。外资基金在内地房地产上的收益率被大幅度降低，同时降低的还包括他们的投资热情和力度。
因此，今天可以说私募基金已经成为开发商的新大陆和新增长点。为了生存和发展壮大，开发商甚至愿意付出比以往更高的代价。目前开发商的民间融资成本均在15％以上，达到20％，甚至高于25％。和房地产开发的利润相比，开发商足以承受今天的高额融资成本。因此，一批有实力的私募基金已经开始要求拥有项目股权，与开发商坐地分成。而求资若渴的开发商在谈判中却往往是缺乏话语权的。
进一步的路径优化中，房地产私募基金逐步演绎出增强型基金。该种基金并不参与项目开发全过程，而是帮助那些仅仅在关键环节缺少资金的优质项目完成开发，从中获取超额回报。通常每个项目投资不超过2亿元，投资周期一般不超过2年，其收益率更高，达到30％以上。
在宏观调控下，中小开发企业生存条件十分艰难，私募基金投资的需求正不断增加，如房地产行业的并购整合、企业建设项目对资金的短期需求或过桥都非常大，而这些企业若希望通过上市融资，不但门槛很高而且需要比较长的时间才能拿到资金。此外，目前中国房地产行业与私募基金结合的趋势在强化，中国房地产业还将拥有20年以上的高速发展时期，来自商业银行方面的贷款呈收紧趋势，但社会闲置资金大量上升，外资也正积极参与国内房地产投资。加大房地产业中直接融资的比重，改善房地产业过分依赖银行间接融资的现状；同时，私募基金和信托公司将充分发挥分散化和专业性的投资优势，通过投资有增长潜力的房地产企业以及持有潜力物业，在进入国内外资本市场后，基金及信托将获取房地产和资本市场两方面高速增长所带来的超额收益。
私募基金已改变了单纯的直接购买投资的路径，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资路径。特别是参股内地房地产公司似乎正在成为外资私募基金的一种趋势。国民经济持续高速增长、中国城市化率的大幅提高、北京奥运会、上海世博会以及人民币升值的预期——五大契机加快了外资私募基金入驻中国的投资步伐。显而易见的是，日益深入的经济全球化趋势以及中国内地投资环境的改善，使越来越多的外资私募基金进入中国房地产市场成为了可能；而中国内地庞大的市场和高速发展的国民经济，也为外资私募基金淘金中国房地产市场提供了巨大的投资及盈利机会。
对于早期涉水中国房地产市场，由于外资私募基金对中国房地产市场特有的政策、模式以及人脉资源等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。在投资中国试水阶段，外资私募基金多与国内房地产企业合作开发房产项目，以克服上述诸多不适应。因为双方合作可以充分发挥各自的资源优势，实现优势互补，各取所需。外方资金充足，管理经验先进；中方则熟悉政策、法规，又熟练地掌握游戏规则。随着私募基金进入房地产的深入，资产及股权收购逐渐取代联合开发和独立开发已经成为外资私募基金投资中国房地产市场的主要投资方式。考虑到中国经济发展的预期，资本退出的安全性以及收益的稳定性，2007年外资私募基金的投资路径已由原来的合资合作开发房地产项目转变为以写字楼、工业地产和商铺为主的资产收购，这是外资私募基金在严格的宏观调控与房地产限外令下为探索新的盈利模式而做出的进一步路径优化