【骨朵房产日报】碧桂园零地价拿地

●预计4季度房价会继续上涨
●去年全国共有房地产开发企业58710家，从业人员160多万
●城市新区商业发展难题原因浅析
●任志强详解华远借壳经过
●秘密协议 碧桂园零地价拿地？！
●南北别墅差异

【去年全国共有房地产开发企业５８７１０家，从业人员１６０多万】
统计显示，２００６年全国房地产开发企业５８７１０家，从业人员１６０多万人，全年完成房地产开发投资１９４２２．９亿元。其中房地产５００强企业完成投资２７８８亿元，占全国的比重达到１４．４％，形成的总资产１４１９４亿元，营业收入３７３７亿元。

统计分析表明，５００强房地产企业，去年平均每个企业所完成的投资额为５.５８亿元，平均拥有的总资产为２８.３９亿元，平均经营收入７.４７亿元。
此外，房地产企业的经济效益也明显改善，２００６年全国房地产５００强企业每万元投资实现的营业收入达到１３４０７元，比全国平均水平９２９１元高４１１６元，高出４４.３％。

【预计4季度房价会继续上涨】
《２００７年３季度中国房地产市场报告》显示，第３季度全国房屋销售价格加速上涨，预计今年第４季度我国房价将会继续上涨，涨幅保持基本平稳略有下降。
《报告》显示，第３季度，全国地价、房价加速上涨，部分城市继续保持较快涨幅。７０个大中城市土地交易价格上涨１５％，涨幅比第２季度增加１．５个百分点，其中居民住宅用地交易价格上涨１６．２％。７０个大中城市房屋销售价格上涨８．２％，涨幅比第２季度增加１．９个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨９％，二手住宅销售价格同比上涨７．６％。深圳、北京、郑州、乌鲁木齐、宁波、杭州、大连等城市的商品住宅和二手住宅销售价格继续保持较高涨幅。
《报告》在预测未来我国房地产市场运行趋势时指出，第４季度，政策层面将继续抑制信贷投放过多，大力推进廉租房制度建设，控制房价过快上涨。９月末出台的严格信贷管理政策会在第４季度产生效应，住房需求增长将可能受到抑制。与此同时，国民经济仍将继续保持平稳较快增长，城乡居民收入仍将快速增长，流动性相对过剩难以有较大改变，有利于维持住房需求增长。第４季度，房地产市场增量供给仍会保持平稳增加。因此，预计第４季度房价将会继续上涨，涨幅保持基本平稳略有下降的可能性较大。

【城市新区商业发展难题原因浅析】
新城区商业发展通常要面对以下难题：
　　◎人流的目的——来的原因？新城区开发时间短，区域的市民认知、人文历史价值缺乏，商业的发展只能依靠自身的聚集效应。新城区的商业应依托什么主题性、体验性、磁力化、复合化的魅力元素才能与老城区的传统商业形成差异，改变人们的消费习惯，吸引消费者前往，是新城区商业发展面临的首要难题。
　　◎人流的来源——来自什么地方？新城区开发初期，区域的就业、居住人口少，跨区域的外来消费人流将在商业发展过程的较长时间内占据主导。新城区的商圈范围多大、辐射人口多少，是商业发展面临的重要难题。
　　◎人流的作用——到来后的集聚、扩散效应。消费人口在新城区形成集聚后，除了进行传统商业的基本购物、餐饮、观光外，还会参与商务、教育、旅游等现代城市功能。新城区商业能否与区域内其他复合功能良性互动、互为依托，最大限度形成资源共享，从而扩大区域的辐射力，是商业发展面临的核心难题。
　　这些方面能合理解决，商业发展能促进居住、商务和公共设施，促进人的空间聚集，就能形成适宜的城市结构，促进新城区的正常发展。
　　新城区商业发展难题初探
　　1、开发愿景与实际发展速度的矛盾
　　城市经济学认为城市发展是长期的，城市是时间、空间关系的交集。新城区出现的商业难题反映了大规模造城与发展时间短的时空冲突。许多新城区和老城区空间距离短，两地的微小的空间距离和巨大反差使人们对新城区发展寄予厚望，甚至缺乏耐心。毕竟，大多数城市希望迅速借助有利的时代条件，发展新的城市空间来突破自己的发展瓶颈，没有足够的时间等待发展。

　　2、开发顺序与商业价值体现的矛盾
　　先住宅、后商业。在现实中，不管发达城市还是落后城市，基本上都财政紧张，新区开发大多采取以新区内土地出让的收入投资基础设施建设，甚至根据收入多少决定基础设施建设规模。因此在新区发展历程中，往往出现住宅业蓬勃发展、商务开发落后、公共设施迟迟不见踪影的情形。但住宅产业的大发展不可能立即带动其他产业的快速发展，特别是商业的发展是渐进的，更不容易由住宅业直接带动发展。因此，在新城区的开发初期会出现有城无市的商业难题。
　　同时，由于政府大型公建设施、行政机构在区域开发初期的缺位，在新区开发前期，市场和投资商对区域发展的信心不足，从而影响了区域形象和知名度的提升，不利于社会资源在新区的集聚。在区域开发初期无法迅速开发建设，进而影响了新区人气的有效聚集。

　　3、定位雷同与差异化消费需求的矛盾
　　新城区不具备传统商业文脉、商业氛围较淡、认知度不高，要吸引区域外的消费者前往，那么差异化经营非常重要。如广州东有天河城、正佳，西有北京路、上下九，南有江南西，中有丽柏、友谊，大家凭什么就去你那里，一定是有特别吸引人的地方。
　　但许多新区的商业开发与区域外原有成熟商圈重复定位，与区域内其他商业同质化竞争，新城区的商圈半径受到严重的扼制。一方面商业类型一致，如大家一窝蜂的开发大型商业集合体(SHOPPING MALL)，以致看见许多大型商场如同一个模子制作出来。另一方面商业业态一致，相邻不同的商业设施内商品雷同、品牌雷同，相互竞争激烈。同时，服务功能不完善，以零售购物为主，餐饮、文化、休闲娱乐比重较少，商业各业态发展不平衡。

　　4、文化缺失与精神体验的矛盾
　　我国当代城市化的进程中，城市的文化建设基本上是缺失的，在城市新区域的建设中尤为严重。在北京曾有过对城市文化认同度的调查，对不同层次、不同年龄，不同的居住地的居民进行访查后的结果显示，他们认为最有感情、最能够体现城市文化区域的地方，几乎全部是几十年甚至上百年以来的旧城的区域。新城区发展与当地文化、人文脱离，使人们无法体验各地的文化差异、文明和异质景观，使现代商业无法在消费者中产生巨大的吸引力和新鲜感。因此在新城区的建设中，应植入城市原有文化，形成有自我灵魂和更新能力的商业文化新传统。

　　5、交通规划滞后与商业集聚需求的矛盾
　　新城区开发时间短，区域人气无法在短时间内快速集聚，新区商业的辐射商圈更多依赖区域外来消费人流。但很多城市新区的交通体系规划滞后于区域商业的发展，导致区域外消费者进入新区的方式单一。如广州珠江新城虽然内部道路交通体系规划得较完善，但区域与外部城市干道的接驳则极为不顺畅。尤其是由广州大道进出珠江新城的效率较低，从而形成了交通“孤岛”。

【任志强详解华远借壳经过】

华远地产借壳SST幸福，为何第一次审批未获通过？第二次做了什么修改所以通过了？为何第二次方案换股价格没有变动？
任志强：今年9月份，华远向证监会递交借壳上市材料时，华远地产的定价依据是请光大证券做的估值报告，就是根据华远地产的未来收益、参照地产上市公司市盈率做出估值。在制定换股方案时，就采用了估值结论的下限，即25亿元多。
第一次上会时，证监会重组委认为以估值报告定价法律依据不足。
第二次上会前，已经请北京中恒信德威评估有限责任公司进行资产评估。这样，华远地产资产评估的结果就是公告中的25.8899亿元。为了不改变换股方案，第二次申报方案的定价是在资产评估结果上折价了3%，还是按原有换股比例递交材料。
其实在其他市场上，估值和评估两种方法是没有差别的，都可以使用。如刚刚在香港上市的SOHO中国，都是用的估值。
华远从决定借壳SST幸福到申报重组材料准备了多久？
任志强：像我博客里说的，去年10月中信证券给我们牵线接洽了SST幸福。
后来的资产评估用了多久？
任志强：今年9月18日和中恒信签的合同，提前几天已经口头通知他们了，10月中旬拿到资产评估报告书，总共用了20多天进行。今年9月28日过会时，已来不及出结果。
华远为什么没有先行收购SST幸福的股权，而采取换股的方式？是否为了赶在后者退市前完成重组？
任志强：换股的原因在2月15日的公告里有，即把换股、缩股和资产重组放一起作为“一揽子”方案，可以避免先收购了股权但其他步骤失败的麻烦。
华远地产下步有什么打算？会进行再融资吗？
任志强：股改和资产重组方案中有四个条件，需要一起满足：缩股、清理原有资产、换股、支付股改对价等，目前只完成了两个，还有两个要做。至少需要两三个月才能全部完成。至于经营方面，华远在北京之外肯定会进一步发展西安和青岛市场，这都有项目在谈，其他城市也会考虑发展。
在中国，地产公司再融资不容易，两个手段——扩股增发和公司债都要经过审批，最后只有几家国企控股的公司能通过。而且增发至少要在资产重组半年后。其实，在香港公司债只要不超过总资产80%，是可以随便发的，只要有人买。华远现在不缺钱，项目收益很好。而且，也可以通过股权信托来融资嘛，虽然利率要高一点。
说到融资，我得到一个消息，就是华远地产通过集团公司拿到一个贷款授信，但是授信要求是贷款不能用于房地产开发，有这回事吗？
任志强：是有些银行提出这样的要求，所以我们就没要那个钱嘛。
你的博客上说华远和海外基金接触过，考虑过资产证券化，是怎么回事呢？上市后还会考虑吗？
任志强：是和摩根接触过，但限外政策太多。上市后，是否会采取资产打包上市，要看重组后新任董事会的意向。
当前银行针对第二套房的按揭政策对开发商有什么影响？
任志强：第二套房无法定义，只能引起消费者概念混乱。市场会有波动，买房的人会观望一阵，然后再反弹。不知道这个政策是什么目的，如果是为了抑制投资泡沫，要知道只要有市场就会有投资行为的。

【南北别墅差异】
通常别墅买家认为南方的别墅占尽天时地利，别墅就应该是花亭水榭，琪花瑶草。而事实上，这只是大家认识上存在的误区，其实，无论是北方别墅还是南方别墅都有其独特之美。
抛开历史、地域等特点，单看别墅本身来讲，影响其居住品质或形象的几大因素，主要有以下几点：
第一是技术。那么，这个技术只跟历史、经济有关，跟区域没有关系，即使技术水平再高，也是那个地区都可以运用的，跟南方、北方没有关系。
第二是室内空间。同样是跟人的居住习惯有关，跟生活方式有关，不是南方人就喜欢小厅，北方人就喜欢大厅，所以，这方面的要求也不会体现在南北方的差距上。厅、房、卧室、卫生间、厨房等，应该有什么样的配比关系就有什么的关系，与地域无关。
第三是半室外空间。通常指有顶但没有墙的空间，包括雨棚、敞廊、回廊、敞厅。半室外空间就可以体现出南北方的差异。在北方地区，由于气候寒冷，所以，别墅的半室外空间就非常少；而南方就更能凸显其半室外空间的优势，如可以做出各式各样具有不同空间体验的半室外空间，而且这个半室外空间往往能成为别墅的一个亮点、卖点。
第四是纯室外空间。包括两部分，一部分是附著于建筑主体上的室外空间，包括常见的露台、阳台；另一部分是室外庭院。露台，阳台对于南北方来讲，有各自的优势和劣势，应该说旗鼓相当，北方冬天不好用，南方夏天不好用；而室外庭院部分，也应该是旗鼓相当的，而不是谁比谁强。从常理上讲，南方具有四季如莺的效果，红花绿树，四季如画，而北方有四季分明的效果。但是，由于环境的破坏，北方比南方更严重，特别是水资源的缺乏造成现在南、北方地区在自然环境上的不平衡，所以，通常意义上讲，北方的庭院不如南方的庭院。因为，北方本来不缺乔木，灌木等，而由于现在都是不毛之地了，很难在短时间内成形；而南方，本来环境就好，加之水分充足，所以在短时间内就可以把绿化做好，哪怕是新建的小区，通过移植，也可以在较短时间内完成社区的整体绿化。


【秘密协议 碧桂园零地价拿地？！】
碧桂园涉嫌在湖南张家界景区附近零地价拿地。
在当地人眼里，它没什么好，只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。而某广州房地产咨询公司总经理则如斯描绘：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。此地经张家界市土地交易中心挂牌转让，2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。
但知情人士提供了一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府（甲方）与张家界高骏投资有限公司（乙方）签署，并签字盖章。张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。
这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项（一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分，二、竞得者上缴的契税），于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”
据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。
而就在2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。“别墅用地不批了，但是以产权酒店这个名称去出售国家也没有说不能，就是说变通了。”