【骨朵房产日报】楼市存在暴跌基因

●银监会：年底前不得新增贷款 地产业将受打击
●南京商住楼一楼盘遭遇80%退货
●郑州暂缓购房成为市场主流
●日本房价上涨
●顾海波：楼市存在暴跌基因

【银监会：年底前不得新增贷款 地产业将受打击】
监管层已要求各银行控制贷款，确保年底时的贷款余额不超过今年10月31日时的水平。据称，此举旨在支持将宏观调控措施落实到位的指导性做法。受此影响，近期上海各银行已明显收缩贷款，部分银行已经出现停止发放贷款的情况。
从近期的盘面可以发现，前期强势抗跌的地产股开始大幅杀跌。昨日招商地产跌停，万科、金地集团、保利地产等纷纷重挫，房地产板块成为领跌市场的做空力量。究其原因，主要是日益加强的地产调控政策，正在迫使资金撤离房地产股。银监会对信贷投放的规模的紧缩势必造成房地产企业资金链金紧张。再加上第二套住房首付比例和贷款利率标准等一系列调控措施的实施，地产股后市所面临的调控压力值得投资者高度关注。

【南京商住楼一楼盘遭遇80%退货】
这家楼盘位于栖霞大道18号，是一家商住两用楼盘。退房者均为投资人。这些投资人大多通过银行贷款购买。然而今年以来连续五次加息以及信贷进一步紧缩的信号，动摇了不少投资人的信心。
今年9月27日央行和银监会共同发布的信贷新政中明确：以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%；而像商铺这样的纯商业用房贷款首付比例已提高到了50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍。首付和利率门槛的提高，意味着投资风险正在加大。

【郑州暂缓购房成为市场主流】
进入１０月份以来，一边是市场交易冷清，交易量不断下跌，一边是开发商坚守“不降价”，郑州楼市进入有价无市阶段。９月、１０月，郑州商品住宅成交量持续下跌。９月，郑州商品住宅成交套数和销售面积分别比８月份暴跌４２．１８％和４６．１６％；１０月份，这两项数据又比９月份下降５．８８％和６．７４％。
然而，与成交量下跌相比，郑州房价在１０月份还在上涨，不过涨幅却大大降低。数据显示，今年二季度商品住宅价格３４８０元／平方米，与一季度３１０５元／平方米的价格相比，每平方米增加了３７５元；但三季度与二季度相比，每平方米上涨了１６７元。商品住宅价格涨幅，已从二季度的１２．１％，降至三季度的４．８％。
出现这种价涨量跌的原因，业内人士分析认为，一方面，一些开发商惧怕市场出现价格“雪崩”，不敢轻言降价；另一方面一些开发商对市场的期望值太高，他们对宏观调控措施抱有侥幸心理。他们坚信垄断的土地供应市场和刚性的市场需求是房价不跌的坚实基础。
分析人士表示，从国家此次宏观调控的出发点来看，此次调控中央决心很大。国家为这次调控准备了一系列调控措施，设置了重重关卡，志在拦截已透支未来上涨空间疯涨的房价。虽然１０月份房价微涨，可是成交量却在下跌，如果高房价没有成交量作为支撑，那必将是空中楼阁，进入下行通道是早晚的事。这是经济规律，是必然。

【日本房价上涨】
10月份日本首都圈公寓房价格继续上涨，每平方米平均销售价格较去年同期上涨6.1%，达到57.8万日元(约合人民币3.8665万元，相当于日本中级白领1个月的收入)。

10月份日本首都圈竣工销售的公寓数量比上年同期减少28.8%，只有6307套，连续3个月低于上年同期指标。

【顾海波：楼市存在暴跌基因】
中国房地产界权威人士顾海波指出，楼市的政策风险和市场风险正在积累。“其一．当前我国楼市的居住功能正在日益演变成为投机品，尤其是长三角、珠三角和北京等特大型省会城市，大量的国内外“热钱”涌入，有些地方的楼市投机已占半壁江山．大量的住宅囤积在流通领域．一旦泡沫积聚后破裂，昨天、今天的投机需求就会叠加成明天的供给，楼市的拐点就会出现。其二，我国当前房价的租售比低于正常水平，简单讲，买房用于出租已不足以赢利，就像1997年亚洲金融风暴时香港的楼市，买房就是为了卖房，这种“击鼓传花”式的游戏总归有临界点．疯狂和死亡有时只有一步之遥!”

近来，由美国次级(住房)抵押贷款市场危机引起的风暴正席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，其直接原因是美国利率的上升导致住房市场的降温。在截止2006年6月的两年时间里，美国连续17次加息，将联邦基金利率从l％提升到5．25％，利率的大幅攀升加大了购房者的还贷压力，从而导致住房市场自去年第二季度起大幅降温．进而引发次级抵押贷款市场的危机。顾海波表示，“我国也进入了新一轮的加息周期．也同样具有类似美国次级贷款风险的基因．加上我国人口众多、就业前景不甚乐观．对日益积聚的房贷风险．管理层和消费者都必须要有清醒的认识。风险的积聚有个量变到质变的过程。”市场存在暴跌基因.

房地产本身是一个典型的高能耗、高资金密集、低技术壁垒的粗放行业，是个不可持续的行业。此外，房地产业的快速发展还遭遇土地、水电等资源瓶颈和生态瓶颈的制约。由于中国具有地少人多、中低收入者比重大等特点，当今除了要大力发展保障型住宅外．房地产的投机和投资是需要遏制和抑制的。我国透支子孙资源(土地)、放大当前GDP繁荣现象已十分严重。

顾海波提醒说，无论是中国股市还是楼市，其市场经济的发育都存在严重的先天不足。中国当今经济增长主要靠能源、资源、环境等粗放的增长方式．经济增长的基础很不扎实，经济增长的代价很大，楼市存在爆跌的基因，楼价之所以未大幅下调．只不过是因为政府的极力(暂时)、过度护盘而已。“我们不希望楼市大起大落，但当楼市泡沫养大，破裂就另当别论了。”