外国房产投资回报率有多高?

最近，看到一则新闻：北京房价涨租金跌，楼市租售比突破1∶400。中大恒基市场部公布的一组数据显示，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1∶400，达到了1∶402，部分区域甚至达到了1∶420，大大越过了国际通行的合理标准。换算成年租金回报率，不足3%。

实际上，这也是很多一二线城市共同面临的问题，比如近期很多地方豪宅热卖，但豪宅的租金水平是在下跌的，因为豪宅的租户一般是高端商务人士，尤其是国外大公司在内地的高管，而发达国家的实体经济尚未复苏，外藉高管的房租补贴已较前几年明显缩水，甚至部分公司减少了外派人员的数量。

租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标，从理论上讲，我国大陆实行的是土地国有制，房产40-70年后价值几乎归零，其合理的租金回报率应高于土地私有制国家。然而，从实际数值上看，却正好相反，近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国9年的6.00%，英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。

 中、法、澳、英复合租金回报率对比

究其原因，我们认为这主要与我国民众根深蒂固的置业观有关。虽然我国城镇住宅私有率已高达83%左右，居于世界前列，但有房才有家的传统观念，一方面催热了房屋交易市场，另一方面也同时抑制了我国租赁市场的发展。在这种观念下，往往只存在租赁需求向购房需求的单向转变，而最终导致了房价长期脱离租金增长态势，租金回报率偏低。同时，由于住房观念的改变往往较为漫长，因此我们认为在短期内这种态势在我国仍会延续。因此，目前政府必须大力支持和发展住房租赁市场，完善机制和体制，通过一系列措施鼓励居住租房，从而间接达到稳定房价的目的。

投资房产，除了需关注租金回报率外，还须重视物业增值情况，尤其是我国，大部分投资者更关注价格上涨，而非租金上涨。所以，我们综合这两个因素，比较一下各种物业类型投资回报率。

从国际经验来看，零售物业投资回报率往往高于住宅及写字楼，以香港、法国为例，其零售物业投资回报率分别高出住宅、写字楼，3.23%、3.31%及7.5%、5.0%。就增值率而言，零售物业亦是各类型物业中不可辩驳的佼佼者。而就租金回报率而言，工业地产具有较大优势，在香港、法国、英国工业地产租金回报率都列居首位。

典型国家和地区各类型物业投资回报率比较