租房成为主流生活方式的前提条件

北京几乎每个人身边都有不少外地来京谋求个人发展的亲朋好友，他们构成了著名的“北漂”一族。由于没有北京户口，他们在这个城市中面临着诸如子女入学问题等不少困境。在居住方面也无权享受北京住房保障体系的惠顾，无论是廉租房、经济适用房还是限价商品房，都不具备购买资格。这批人是城市化与人口流动的产物，在北京数量可观，在全国其他主要城市也不在少数。他们当中，经济条件好的，可以购买商品房；经济条件稍差的，恐怕只能靠租房来解决居住问题了。讨论所谓“夹心层”的问题，这些人占相当比重。

“夹心层”这个概念，主要是指超出了保障性标准又暂时靠收入无力购买商品房的所谓工薪人群。细分这部分人群，不仅包括部分“北漂”，也包括相当数量的本地居民。国务院24号文件出台之后，“夹心层”认为低收入家庭的住房政府买单了，高收入家庭的住房自行解决了，而他们离解决住房问题更远了。

针对这个问题，建设部副部长齐骥在国务院新闻发布会表示，对于普通的市民，通过租赁房屋来解决暂时的住房问题，是一个可取的方法。同时还提及，曾培炎副总理在全国城市住房工作会议上也指出：“住房建设和消费模式不合理，住房消费重买轻租”。无独有偶，地产大佬任志强在博客中，也以“拯救夹心层”为题发表了类似的意见。持相同看法的龙永图先生也曾经说过，美国三成人群买房，六成人群租房，实际拥有住房的人并不多。

美国的情况我们不必太过在意，完全没有可比性。但是，通过租赁住房来解决暂时的居住问题，不知是副部长先生的个人意见还是政府相关职能部门的共识？希望答案是后者。因为，如果希望以租赁方式解决“夹心层”的问题，任重而道远，绝非呼吁两声那么简单。需要在多个层面上拿出应对之策，方能如愿以偿。

首先是统一思想。特别是相关职能部门必须在此问题上达成共识。回顾上世纪98年以来的住房政策，廉租房、经济适用房和商品房构成了住宅的分层保障与供给体系。最新增加的限价商品房不过是商品房与经济适用房之间的过渡产品。纵观整个住房体系，明显存在重购买、轻租赁的错误倾向。少量供出租的廉租房与租赁型经济适用房，只是面对低收入人群中住房困难户的特定产品。从低收入人群向上过渡到中等收入人群，则只能通过购买方式取得住房。这样的住房供给体系是导致目前住房消费模式失衡的主要根源。而改变这种失衡状态的主要途径只能是调整住房供给思路，变“全民拥有住房”为“全民有房住”。进一步完善现有的住房供给体系，推行租赁与购买两条线并重的住房供给与消费模式。在租赁住房方面，构建廉租房—--租赁型经济适用房—--租赁型商品房（个人投资人与机构投资人并重）的分层供给线；在销售住房方面，完善经济适用房----限价商品房----商品房的梯级消费结构。唯有将租赁住房纳入住房供给与消费体系当中，才有可能在思想上树立正确的居住消费观念，进而各个职能部门采取统一行动，协调一致地落实相关措施，逐步让租赁方式解决居住问题深入人心，成为广大公众的选择之一。

其次，推行租赁方式解决居住问题需要调整方略，创建一套包括投资、税收、房源、交易监管与物业管理等多方面内容，符合中国国情、行之有效的住宅租赁管理制度。一是要鼓励个人投资者与机构投资者进入住宅租赁领域从事经营活动，制订相应的优惠政策，比如向其提供政策性长期低息贷款，或者开放设立房地产投资基金用于住宅租赁经营；二是在税收方面提供相应的减免政策，比如租赁型物业可以缓交土地增值税，今后实行物业税时也可以衽优惠税率；三是大力拓展房源，打击住宅空置，鼓励房屋出租。适当减免中小套型住宅房租个人所得税或许是一种选择；四是规范交易流程，加强交易监管，这方面目前政府已经做了不少工作，但还不够；五是加强物业管理，为租户提供舒适的生活环境。在建立住宅租赁管理制度之外还有更重要的一点，那就是解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对于租赁市场发展的禁锢与阻碍。否则，无论如何努力，住房租赁都无法成为住宅消费的主流方式。

完成上述两项工作后，房屋租赁市场与现在相比，将得到极大的发展。此时还有另外两个工作重点：宣传引导与长期坚持。众所周知，拥有住宅已经成为广大公众公认的消费模式，也成为了众多无房者的人生梦想。转变这种观念不是一朝一夕之事，需要大量的宣传与解释工作，只有通过不懈的努力和大量的事实，才能让公众逐步理解并接受一种新的住房消费模式。同时，建立住宅租赁市场也非一蹴而就之事，与住房保障体系一样需要相当漫长的建设过程，政府主管部门必须确立长期坚持的态度。

有人可能会担心，鼓励发展房屋出租会否加剧炒房行为？或者继续推高房价？笔者认为，发展租赁市场必须首先在制度上区隔投机与投资，打击投机行为，保护投资行为。理性的房产投资者不会盲目地追逐高房价以博取短期利润，反而会理智地依据租金水平计算投资回报率，确定合理的购买价格。而且租赁市场的特点会让市场自行调节供给结构，加大小户型的供应。同时，相对稳定的租赁住房供给，会成为抵抗房地产市场价格波动的稳定器，缓解房价上涨与下跌形成的冲击波。总之，大力发展租赁市场利大于弊，只是要做好绝非易事，需要整个社会的参与，对管理层也提出了更高的要求。