潘石屹：08年后的股市和楼市会怎么样？

　　11月19日，由《华夏时报》、内蒙古日报社、BTV-7《天下财经》等媒体联合主办的SOHO中国•华夏理财大讲堂在呼和浩特开讲。与会嘉宾北京科技大学经济管理学院教授赵晓、SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹、《华夏时报》总编辑水皮对08年后股市和楼市进行了展望。以下是各方嘉宾现场发言整理——

　　赵晓：我是研究宏观经济的，经济、楼市和股市的关系密切，首先我想谈一下宏观经济，前一段时间我去美国，很多人问08年是中国奥运会的一年，从历史上60年代7个办奥运会的国家的情况来看，通常都是奥运会之前，经济增长和股市增长，但是在奥运之后经济衰退、楼市股价暴跌，他们问中国经济在2008年以后会不会也是这样的情况。我个人认为，我们可能会面临一个相对复杂的情况。因为在2008年后经济情况有一些的确定性和不确定性的变化。现在我们有些好消息，可以让我们高兴。

　　水皮：我们谈股市的走势，简单的讲是先扬后抑。奥运会之前可能会有一个预期的中断行情，多多少少会有一个波段，所以股市大趋势是先扬后抑，后半年是振荡的趋势。

　　潘石屹：我的观点和他们的可能不一样。我们看2008年不能从一个点上看，应该是从一个变化的曲线上看。要看一条线，这条线索的方向从短期看是看不出来的，要从10年、20年来看，我们得出的结论和经济学家的结论是一样的。我要看100年前中国的经济，把慈禧太后打跑，紧接着是文化大革命，从来没有影响经济。为什么不看2008年的中国经济？因为中国的经济压抑了100年，它的力量和西方国家的是不一样的。

　　李峙冰（主持人）：赵晓先生说到了前增后衰。请您说说为什么前增后衰，您还说有一个好消息告诉大家，是什么？

　　赵晓：其实我的观点是2008年的不确定性增强，意味着有一些好消息，也可能有一些坏消息。我讲到的好消息是，我们目前仍然处在一个方兴未艾的时期，中国工业化搞了这么多年，我们现在生产是消费产品，在只有整个的制造业中占1/3，中国要走2/3的市场经济。从今年开始，上半年全球的造船工作在中国，包括汽车。中国是一个汽车进出口国家，中国也会成为一个生产国和输出国，我们完成了50%的工业化竞争。从城市化来看，到2006年底我们有45%的人住在城里，我们的竞争趋势不到5%，我们的城市化质量差，像北京的城市化就不好。另一点是房地产，房地产在中国的经济中起了非常大的作用。我们说房地产目前走完了一个什么进程？发达国家住房面积的平均水平是85%，在这个方面我们完成了发达国家水平的65%，这意味着中国的房地产建设进程可能走完了1/3。还有就是中国的现代服务业，中国的资本市场是从股权分制改革开始的，整个中国的金融改革是从这几年开始的，中国制造业拥有了强大的竞争力，而中国股市走完了20%的进程。

　　李峙冰：我的理解是，您的意思是说中国的经济增长有巨大的空间？

　　赵晓：我的意思是说中国的经济发展有巨大的空间。经济起飞到了一定阶段是加速发展时期，中国的宏观经济实际上也是这样的暴发式的局面，从这方面看，我们面临着很好的局面。

　　李峙冰：我们请潘总谈一下。

　　潘石屹：赵晓的提醒是非常对的。从长期来看，在长期的发展过程中，幼年期是很容易夭折的，我回想起我的小学同学没有成人就去世了。中国的经济从长远来看是在高速增长，可是在高速增长的过程中，会不会出现停滞或下滑？发生这种情况的概率要比一个成熟的市场多很多。因此从长期来看，要非常小心。

　　刚才赵晓列举了一些制造业的例子，这就说明了一个现状，就是认为中国的制造业其实是把污染流到了中国，把产品流到了国外，可是我认为现在把大量的产品制造转移到中国来，未来的设计、研发也是要转移到中国的，现在是起步阶段，从长期来看前景是非常看好的。我常常想，在经济看好的时候，全世界的形势未来是什么样的？2000年以前是工业革命的形势，2008年以后中国的模式到底是什么样的形势，是否是中国的时代？我还没有想清楚。

　　李峙冰：水皮先生，您刚才说是先扬后抑，能不能具体谈一谈。

　　水皮：在完成股权改革之后，中国的市值大体上和中国的经济地位是相当的，现在我们的GDP在全球占第四，现在我们的市值基本上也是老四的位置，就是“坐四望二”的位置。以前我们甚至排在奥地利之后，根据世界银行的分析，他们的专家有一个基本判断是，到2020年之后中国的市值会超过美国，如果说人民币升值到1/5，2020年后中国的市值会超过美国不止1倍甚至是4倍，这是非常乐观的估计。我刚刚说到的先扬后抑是一个基本形势，实际上我们对奥运是低估的，而奥运对发展中国家意义是不可估计的，我们刚才提到的7个举办过奥运会的国家有5个是发展中国家，他们的情况不能和中国今后的形态做比较，最能比的是什么？是我们和日本、韩国比。二战后日本经济经过20年的艰苦努力，重新获得了世界承认。一直到现在，日本的工业技术仍在不断改进，它仍是世界上先进的国家之一。1956年日元放开，日本办完奥运会后，日本经济仍有22年的高速增长，为什么？这个道理很简单，就是世界通过奥运会对日本有了认可。从汉城1988年召开奥运会一直持续到1997年之后，韩国的快速增长才告一段落。这两个经验告诉我们，奥运会对我们这样的国家来讲，意义非常的重大，奥运会正是发展中国家走向世界的通行证，是重新被世界接纳的标志。这是一方面，刚刚提到的现在的工业化进程实际上是一个资本化的过程，中国改革开放30多年，中国国力增强，到了通过资本以资本增存的形态表现出来的阶段。很多人不明白，中国的股市为什么在最近几年增长到6000点？以前的下跌是不正常的，现在有一个恢复性的形态，2000年之后是资本增值的过程，这个过程不会随着人民币的增值而放缓。各位可以看到，胡锦涛同志十七大报告中说到“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，这是中国共产党作为政党第一次这样说，一方面说明我们有这个能力，另一方面说明还有一些其它的条件、观念、制度制约我们让钱生钱。中国目前差不多是后工业化时代和工业化时代同时到来的阶段，这个阶段可能不是别的国家可以比较的，从长期来看，应该讲是非常非常乐观的，而且不是一般的乐观。

　　李峙冰：今天我们谈的是楼市和股市，房地产开发商肯定是对房地产市场有自己独特的理解。在场有很多房地产的客户或者是投资商，我希望潘总讲讲，介绍一下自己对楼市的看法，比方说房价、地价。

　　潘石屹：在市场经济中最重要的是做判断，如果判断做反了，可能以前有钱现在就没有钱了，股票市场和房价市场是一样的道理。今天，我们探讨中国未来的经济，房地产、股票是涨还是跌，就确定了你未来是赚钱还是赔钱，这是特别重要的。我顺着水皮的发言再多说一句，中国人拥有真正意义上的财富，不是在改革开放的30年间，而是在改革开放的前10年间。那时没有严格意义上的财富概念，农民关心的是包产到户时他的地上打了多少粮食，这是基本的生存条件，而城里人关心的是工资、奖金，很少有人关心财富、经常性收入、资产性收入。中国人真正谈财富、谈资产性的财富是邓小平南巡讲话之后，实际上是非常短的一段时间。

　　谈到房地产，特别有意思的事情是在过去的三年半里，很多经济学家说房市要跌，我说会不断的涨，最后的结果证实房市在涨、在发展。在三四年前听经济学家的话就错了，听了我的话可能房子的升值量会比较大。可是发展到今天的这一步，房地产行业从前景来看是不确定性的因素增加了。土地要变成房子，环节是非常多、非常困难的，如果是简单的房价开发，不给社会做出应该做的贡献，而是不断地圈地，在股票市场上套钱的财富也没有增加，圈地的土地成本已经比房子的售价还要高，这个市场一定是一个不正常的市场。应该说要非常小心。

　　李峙冰：赵教授谈谈。

　　赵晓：刚才潘总讲，听了经济学家的就错，听了他的就对，我得来说几句。我们在中央电视台一个关于楼市的对话节目中，有3个房地产老板和3个经济学家，谈是到楼市究竟是涨是跌，3个开发商说是跌，3个经济学家说是涨，我说要取决于政府。他们说你掂一下，到底是哪一个？我说还是涨的可能性大。经济学家说涨，开发商说跌，你说究竟谁对？我们经常说对，别人说错。我觉得我们着重的是讨论一些问题。我也曾和很多人争论“打架”，但认识了他们后，我认为整个行业里面他们是最能挣钱的。同时我知道这些年潘总和他的太太从一些层面上已经是中国企业家的最前沿了，我也是非常尊敬他们的。

　　最近我刚从美国回来，我写了一篇文章，说到我们发展速度越来越快，但离美好生活越来越远。我们的发展速度在过去4年里增长了14%，确实越来越快，但是房价的增长超过了我们收入的增长、工资的增长，我们越来越没有希望买到房子、好房子。但是，我关注过美国很多地方的房价，我发现，在美国只要你有一份工作基本上可以买房。而中国的别墅按美国的要求根本就不是别墅，别墅是要有超级大的花园，是要有草地、高山流水或者森林，旁边是不容易看到邻居的。美国人的收入水平和房价比例基本上是家庭年收入三年的总和就可以买了。美国人的人均年收入超过4万美元，而房价是每平方米不到8000人民币就能买得起。我们的发展速度越来越快，但我们这辈子都买不起房子，离美好的生活越来越远，这说明我们的发展模式有问题。

　　我们知道中国的房地产市场是靠城市化竞争，但是市场是需要结构，需要结构健全。中国的房地市场是一个没有穿裤子的房地产市场。最关键的是市场结构，而在这个结构里，最关键的是土地制度。到现在为止我们走的是香港模式，为什么房地产的价格增长超过了所有人的工资水平？原因就是在城市化的情况下，政府把所有的土地都捏在自己的手里。你要买地就要找政府，政府是最大的房地产商。这就是香港模式，香港的土地不是政府的。但是中国大陆不一样，我们要建立现代市场经济，就是要建立鲜明的产权制度。我们买的房子都是70年产权，没有一个人是房地产的真正所有者，都是租赁者。我们来看看关键的问题是什么？土地是垄断性的，土地供应被牢牢把握，没有产权制度导致了房价不断的增长。所以我个人建议，我们的房地产市场要穿上裤子，需要建立现代产权制度，需要这样的变革，从2008年开始。

　　水皮：我觉得说没穿裤子是不对的，裤子肯定是穿了的，只是裤腿短了一点，或者是三角裤，没有赵晓先生说的那么悲观。为什么这样讲？刚才说到的70年产权问题事实上是永久产权，70年后是自动续的，《物权法》是提供这个保证的，也不可能说产权就是私有化了。话讲回来，你说房子是谁在买？这么高的价格又是谁在买？说到房地产的市场上涨问题出在没有产权，我倒觉得问题出在面对房地产市场这个全新的市场，我们的政府作为管理者没有经历过这样的市场。其实是正常的，经历了这种多年的改革，我们的政府才真正意识到市场化房改还要政府的承担。这样一个很简单的道理、很简单的结论，至少在去年以前是没有定论的，很多人以为市场化房改以后是市场说了算，政府就收地皮、地租就好了。很多地方政府是把自己当成了挣钱的机制，当成了私营企业，他忘了自己的公共管理的社会责任，更不用提住房保障了。是到了今年才恍然大悟，这是前几个月的全国住宅会议上十年来第一次这样讲。这十年都在干什么呢？没想明白，不是什么事都没干，的确是没想明白，最后在管理环节上把方向做反了。比如说要调剂供求、调剂房价，要加大供应量，不给地就是掐住了供给的龙头，房价不升才怪。我们讲房价在升，但一直有人买二手房，问题出在哪里？很重要的一点就是，没有区别这样的需求是投资需求还是真正的住宅供求制约的。大家知道，社会贫富差距无法从根本上消除，20%的人掌握80%的财富。你说放任比尔盖茨到北京买房，他会买走多少？任何一个政府都不会这样做，不能接受，当然这是一个极端的例子。一次性购买100套别墅的大有人在，买了以后把地圈起来，在自己的圈子里搞自己的小天地，而我们没有任何的禁止性条款，直到去年才有禁止外资进入的条款。第二套的首付、物业税等总算出台了政策，房地产调控的方向是对的，但是具体到应用上，后面的却没有跟上。

　　中国和美国不一样，像美国那样的别墅全世界都向往，但在像北京这样的地方是不可能的。今天来的时候，我从飞机上看下面有那么多房子，地广人稀在我们大城市做不到。如果我们有韩国那样在投资和住宅方面有所区别是完全有可能的，韩国有相应的禁令，每家每户只能有几套房。北京城市就这么大，要保证大家有公平的居住权利。而不是说潘石屹有钱就他一个人住北京，我们每一个北京常住人口都应该有公平的居住权利，这个就需要政府做出调控，就是政策上的保障。

　　潘石屹：我回答一下赵晓刚才的提问，他讲了美国人的幸福生活，美国人如何住别墅就是幸福生活，认为中国人的住户面积越来越小、楼层越来越高，没有幸福生活。我觉得美国的幸福生活在中国是行不通的，那样的幸福生活跟我们说没有用，得跟国土资源部说，得努力建别墅。国土资源部不让建，我们开发商也没有办法，这样我们离幸福生活就远了？说到找中央电视台做节目的事情，大家知道，每个人面临的情况都不同。我们要到中央电视台做节目，就知道这个片子是所有人都会看。我记得当时是星期三做的片子，星期四我就被召到建设部去了，基本上参加会议的人都看了那个片子。在那样的情况下我们要学得乖一点。实际上没过几天，我们就花钱购进了一片土地。如果我从心里认为房价会跌我还会买地吗？任何人都有言不由衷的时候，我也有。

　　赵晓：的确，我们每个人都可能言不由衷，他这样说，我就原谅他、理解他。其实在那次之前，我跟他们开发商吵架，有些领导人PK我说这个不可能说，那个不可能说，我后来就不讨论了，我觉得要公平、公开地评，富人有说话的权利，穷人也有说话的权利，我们的社会才会越来越进步。

　　刚才水皮谈的很多，讲得很好，他对股市知道的很多，对楼市也有研究。第一点，《物权法》是一个很重要的权利，打开了未来的产权，但是它没有牵扯到将来的房子是什么情况，而是说土地的供应是什么样的、产权是什么样的。第二点是我刚才讲房地产市场应该是一个制度结构。制度体系就好象上面是上衣、下面是裤子、下面是鞋子，它应该有一个好的产权制度，这是整个房地产市场的基础，它应该有一个政府监管体系，在国外是政府天天逼开发商，如果开发商和买方的情况不对称、有安全问题、有信息欺诈，会使得开发商倾家荡产。第三点，要有很好的调控机制，就是物业税。你买10套房，让你买得起住不起。我们没有出台这样的相关调控制度。第四点是政府要提供住保障体系。这四点要齐全。我们强调要健全住房体系，目前市场形态继续演变，如果超过我们的收入增长，意味着中国只有业内人才买得起房子，意味着中国大陆的模式要变成香港模式。而美国模式是大部分人都可以买得起房子，只有很少很少的人买不起房，政府才会提供住房保障。

　　李峙冰：赵晓教授有了一个新的房地产市场的角度，就是土地制度。但是水皮说裤子短了一点，没有这样的研究，你觉得这一点短的东西能补充上吗？

　　水皮：我们无法在从这个角度上谈这个话题，我们应该从能够做到的角度看。要区分投资需求和住宅需求，真正的住宅需求不支持现在的趋势。要从投资的角度讲，第一个是地差，一个是金融，这俩条主线是可以延伸的。现在的房地产已经从圈地直接到圈钱，是没有成本的，没有利息的。再以较高的估价再圈地，就陷入一个非常可怕的循环。可能统计100家上市公司，圈地的钱可达3600多亿。我们知道万科是一个比较好的公司。但是，万科增发前的股价是15块钱，经过一个月的时间报价是33块钱，定价是对应结构的，结果就被套牢，三个月前流通的价格15块钱都不到，一个月涨了那么多，然后那本涨股票按这个价格卖给机构，那些机构是傻子吗？肯定不是，但人都有犯糊涂的时候，结果就被套牢。对这些投资机构来讲，一定会努力的挣扎、解套。现在怎么样，依然是破坏了增发价。万科是A股的房地产上市公司里面最好的公司。王石以前说，超过20%利润的项目都不做。我觉得在目前的阶段，从他的增发价来说，基本上是已经失去了自我制约、理性克制了，官气的泡沫是确凿无疑的。所以他会有一个正当的调整过程。

　　现场听众提问：我是从外地来的，我想问一下赵晓教授，我前几天看了呼和浩特当地的一家报纸《北方新报》说，呼和浩特今年的房地产投放量是1000万平方米，到10月份卖了68万平方米，青岛今年的开发量是601万平方米，卖到了308平方米，你比较一下，从这个看房地产市场是不是有泡沫的？

　　赵晓：我现在已经有答案了，第一，我帮你回答，肯定有泡沫，呼和浩特的泡沫会更大，这是你的看法。我想关于这个泡沫，我们没有确定性结论，可以说现在的房地产股票市场一定有泡沫，泡沫会继续膨胀吗？还是要看是好的泡沫还是坏的泡沫，作用力也是不一样的。现在的还不是。我们知道有一些情况使得中国的一些城市跟其它国家的情况不同。潘总说2000年他到美国开会时，在美国讲房地产，结果基本上没有几个人听，旁边一个是讨论互联网的，听的人就非常多。我们可以肯定互联网有泡沫，我们的房地产没有泡沫，结果到第三季度就有泡沫了。现在的情况是相反的，如果开关于互联网的会一定没有泡沫。

　　我接着谈制度，谈一下对新形势的看法，我们在住房方面有自住的需求，而投资性的需求超过了自住性的需求，投资性的需求需要中国政府的调整。这些需求是从哪里来的，第一个是外汇流入，大家看中国过去的宏观经济，增长最快的不是别的，而是中国外汇储备，今年超过了1亿4000万，这是一个来源；第二个是大量的外汇资金流入引起房价涨高后，有一部分需求被激发了……对于不同的需求，我们的政府采取一些措施，通过加强外汇增长来控制，消除住房或者住房的市场膨胀。目前的房价状况给人的感觉是，三年前我可以买房，由于某些经济学家的原因没有买房，但现在如果还没买，要赶紧买房。如果你被告知房价会很稳定，你就不着急买房了。所以说，现在的需求是泡沫的需求。假如说我们大家都不买，潘总就会把房子价格降下来。同时，政府在必要的时候需要进行宏观调控，投机的房子是不应该用贷款的方式购买的，所以现在也出台了提高首付的政策，我一直在提不同的原因构成需求的上升，我们要区别性对待。

　　现场记者提问：我是内蒙古电视台的记者，我有几个问题问潘总，第一个问题是，您今天上午来到这里看到房地产市场的情况后，你对呼和浩特的房产是不是感兴趣。第二个问题是，根据调查，我们呼和浩特这几个月的房地产交易下降了，您能不能对呼和浩特的房差预计一下。还有一个问题就是有人说您走到哪里哪的房价就上涨，是这样的吗？

　　潘石屹：我是第一次来呼和浩特，就在大街上走了走还没有特别的了解，房地产跟地方经济、人文消费习惯、居住习惯都有特别大的关系，如果我就这样说呼和浩特的房价要涨要跌，是特别不负责任的。也不能这样说，说我走到什么地方房价就涨，这也不对。这种思维像媒体记者的思维，我在2004年初写了一篇文章，实际上就是预测中国房地产市场未来的趋势，一共是四个趋势，只有一个趋势是房价要涨，结果被媒体铺天盖地的转载说潘石屹说房价要涨。实际上我是想提醒政府只有增加土地供应量，才能增加房子的供应量，市场的房价才会平衡。2004年那年居然每天都有媒体批判我的话，有媒体登出“建设部领导不点名批评潘石屹”，谁说是批评我，我还说是批评你呢。我不敢说房价要涨，在互联网上这样说，全世界都会知道的，所以要小心。

　　现场记者提问：您好，我也是内蒙古电视台的记者，我有一个问题，全国今年许多城市其中包括呼和浩特都是商品房交易额出现了下降。您分析一下原因，它的下降对房价趋势有什么影响，谢谢。

　　潘石屹：在任何一个市场看，成交量比单纯的价格都重要。股票价格量缩小时，价格要维持到一个高度时，看市场不光看单价，还有成交量。我来说几个数字，企业家也好购房人也好，我们就是一起看看想想。赵晓博士说中国的人均GDP是香港的1/10，是美国的1/20。近几年，中国的企业家谈论的最多的是，全世界最大的公司是中国的公司，最大的银行是中国的银行工商银行，全世界最大的上市公司是万科，所以我们这样一个人均GDP低的国家生产规模是非常快的。到底有没有泡沫？如果有泡沫，我们也不可能离开这个地球，也不可能离开中国。怎样在这个市场中生存，是我们唯一最需要想的问题，尤其是中国的企业家要想的问题。

　　来自澳门的听众提问：首先是关于中国外汇储备量增长的问题，从中国人民币升值的趋势看，国内的游资到了中国的市场换成人民币，但是不把钱放在中国的银行，而是投资楼市、把中国楼市的预期抬高，再把股市的预期抬高，当人民币升值满意后，把股票抬高、楼市抬高，换成外币走人，你是怎么样看这个问题的？从供求关系的角度来看，我们知道在房改政策后存在市场失灵的问题，在部分人买不起房的问题上，政府是无所作为的。在美国买不起房的是中间层，有钱人可以买，没钱的人政府管，我们政府在这方面认识到了不足，加大了改革力度，房地产市场的投放也加大了，这会不会解决楼市上涨的问题？

　　赵晓：这两个问题是很重要的问题。第一个他讲到了外资，外资投资中国是在人民币升值的背景下套取房子和股市，这是我们刚才讲的需求上的关键因素。我个人认为，20世纪以后，我们出了加入WTO、人民币汇率升值等措施，这些措施最大的问题就是导致人民币升值的预期。美国联储找了全球几千个专家分析，结果所有人都这样认为，说人民币到底是不是升值没有一个确定的说法，但是普通人都认为人民币肯定要升值，谁说人民币一定是被高估了。我们在人民币升值上的预期的第一个来源就是大量外汇的流入，是百年不遇的货币大洪水。这个问题怎么解决？第一个是人民币会升值，我会通过人民币的实际升值提高工资，把环保的成本打进去，一次实现人民币的升值对付人民币升值的风险。现在我们还可以采取另外的措施，就是我建议的一次性收齐。一次打消人民币升值的预期，大量的外汇流入是建立在非常盲目的、市场的人民币升值的预期上。这是第一个问题，第二个问题讲到的是住房保障体系，如果住房保障大量增加，每增加1%的供应面积，供房面积下降5%，它是有相应关系的。我仍然强调中国人不能用香港的模式，香港人住在政府补贴的房子里，那个模式不是中国大陆的模式，我再次强调，中国要走美国的模式。

　　潘石屹：外资会不会进来把房价炒高，我本人认为这个问题是不存在的。北京这样开放的城市，有外资进入的可能性不是很大。在过去12年的时间里，SOHO在北京开发的楼盘中，外资占的比重为9%，而且最近一年这个量在下降，我们不能在这个层面上说是外资把楼价炒高了。呼和浩特的房价是取决于他的购买力。有多少外资进入把房价炒高，这是一个很现实的问题，不是一个假想的问题。

　　赵晓：潘总刚才说他统计了卖的房子里面外资只有9%，这是确定性的因素，还有不确定性的因素。我们很多人在国内买房不是用自己的身份证，而是用了国内别人的身份证，到底有多少人就不确定了。我也问了很多中国人，他们用老外的绿卡，或者是已经加入了外国籍，他们在中国大陆也买了房子，而他人在美国，有的人甚至已经买了六套房子了。我碰到过一个加入奥地利国籍的中国人，他正准备在国内买房，他要用他妈妈的身份证来买。这些东西潘总是查不出来的。

　　李峙冰：刚才接了一个纸条子，说潘石屹忘记回答一个问题，如果没有娶张欣女士到底会不会上市，到底是干的好还是娶的好？

　　潘石屹：我不知道该怎么回答这个问题。在我们的合作伙伴和我合作的过程中，总觉得我的个人能力是很差的，但做的事情总是出乎他们的意料。我记得我从万通出来单干以后，有一个合伙人就不相信地说我这个从甘肃天水出来的能一步做得这么好。他说他终于把答案想出来了，他说是因为三个人：第一个是邓小平，第二个是他，因为我认识了他，我才进步得这么快，第三个人是我老婆，就因为三个人成就了我。我当时觉得不服气，还闹了不愉快。结果离开万通的这13年间，跟张欣结婚的这13年间，我发现这三个人对我的影响确实是非常非常大的。我从小生活在农村，我的思维状态是中国农民的思维，我在农村生活的14年，正好是生产队的文化，对人民生产队的文化比较熟悉，而张欣在英国长大，读剑桥，她的文化是华尔街文化，我们是完全不同的成长道路。美国有一个发行量非常大的杂志《纽约客》做过一期关于我的封面人物，他用了一个英文“龟”的单词作标题，因为张欣在中国是海归的代表，我这样的叫作“土鳖”，张欣和我的结合是“海龟”和“土鳖”的结合，美国的记者于是写了一个“龟”，但很多美国人就搞不懂。

　　李峙冰：刚才我们说了房地产，把话题再引到股市方面，水皮有自己的看法，水皮说说股市的看法。

　　水皮：有一个作者在一部书中用印度的股市和中国的股市做比较。我们谈谈中国的股市和印度的股市。中国的股市和印度的股市有没有可比性，在某种阶段有可比性。2003年初，印度股市是2900点，现在几年下来，印度指数最高是26000点，印度政府也曾干预，看到股价上涨不止是中国政府着急，印度政府也着急。也就是说，从指数上讲，印度股市和中国股市的涨幅说明一点：中国的指数涨幅并不像大家想象的那么疯狂，在过去10年，俄罗斯的指数涨了4倍，实际上欧洲的股指在4年内平均涨了16%左右，这4年里分别有过30%、40%的涨幅。中国现在的指数和2000年的相比涨了很多，从2400点算起，翻了一倍，你说高到哪去？最有意思的是，美国的FBI做了一个研究，觉得与购买力相比，中国的股市会走到10000点。华生则比较悲观，过了3000点就比较悲观了，两年前华生曾经说中国的市值会增长10倍，他说有泡沫，他之前可以看得很远，但真的走到跟前，他就觉得不对劲了，所有这一轮泡沫论的学者全得灰头土脸的。到1500点的时候说2000点就是泡沫，3000点的时候同样出现了争论，到了4000点的时候出现了行政干预，到了5000点的时候却没有人说泡沫了，认为泡沫论是错误的。当然这并不是等于说10000点是一个非常理性的数字，它需要加前提，在未来3年之间，指数到10000点是完全有可能的，而且是正常的。一年走2000点，接近6000点的时候要进行调整，明年是走高或走低都非常正常。

　　赵晓：其实我觉得有一个简单的说法，我们看整个上市公司的利润率增长多少？在1996年~2000年，中国工业公司的增率是35%，今年上半年，中国工业公司的利润增长是30%。我们假设，如果到2008年、2009年仍旧保持平均利润率的增长，并且有更高的增长，中国工业企业的增长将高到40%~50%，如果中国股市的利润率没有泡沫，增长会是9000点。在股市3000点时我说股市会上5000点，紧接着就到6000点，我说在未来的18个月内会更高。这是一个非常简单的问题。

　　水皮：应该到2008年的五月份六月份，在奥运会后可能会有振荡。

　　赵晓：明年是不确定性增加的一年，楼市有不确定性，股市相对较好。中国一定会出现泡沫，所有的国家都会出现泡沫，因为人性是贪婪的。中国人是不是人？是人。如果出现泡沫，可能会是房地产，也可能是股市。

　　现场记者提问：我是北方新报的记者，我问水皮先生两个问题，从1993年又出现了两次大型振荡。您对10月28号的振荡有什么看法？第二个问题是，很多炒股的人说2008年奥运会之前是中国股市的安全期，你个人看法是什么？

　　水皮：安全期是我提出来的。现在有两个观点，一个观点是，指数过了3000点7%的股票会下跌，20%的股票会持续上涨，没有提到是蓝筹泡沫。第二个观点是，奥运会之前是一个相对来讲的安全期，你可以犯错误、可以放纵自己，你有改正错误的时间和机会，但是奥运会之后，从短期角度看，这种机会就很难把握。这是两个基本观点，第一个观点是对的，第二个还没有被验证。我相信从短期的角度来看没有错，奥运会之后要修整，奥运会是一个短期概念，就像十七大，十七大之后一定会跌。为什么股市在奥运会之后一定要跌？奥运会前的几个月一定会把指数控制好。这是赵晓讲的人性的贪婪。

　　赵晓：反对！如果说奥运会之后要调整是正确的，正确的调整一定会是奥运会之前。大家记住，一定要在调整之前安全出逃，调整一定会出现在奥运之前。

　　水皮：这个说法不能说是错的。为什么做这个修整，因为如果在明年奥运会之前指数走到8000点，涨幅相对有限，奥运会之后的调整会怎样展开将是一个很重要的问题。是以暴跌的方式展开，还是以板块的方式展开，这是有区别的，这涉及牛市的形态和熊市的形态。从1987年后，道琼斯指数就没有下跌过。经济危机的危急也已经熨平，“911”之后也只用了很短的时间调整。

　　第一个问题很有意思，你提到蓝筹暴跌的问题。一方面投资者产生了50%的损失，另一方面，很多股民是“杀基炒股”，1958年之后是“杀股养基”。基金的能力是比炒股强，基金发行量上升到几百亿，基金的规模可以占到那样大，市场上的操作怎么会是统一方式？基金要考虑流通性，买得进、卖得出、走得通才行。我可以告诉大家一个诀窍，基金开仓就可以。很多企业是一线蓝筹，包括中石化，在上半年中间，他们没有涨幅，基本上没涨，工商银行整个上半年没有升还跌了。我买的联通年初是4.6%，大半年没有涨，货币涨了一点点，很多人错过了一个大牛市。但事实上，当基金大量集中时，一口气就上升到12块，工商银行一样从5块、6块到更多。中石化从10块到29块，宝钢从20块到40块，在这样的大盘满前，再大的股票都是小股。造成蓝筹泡沫的还有一个后遗症，绝大多数的股票下跌，70%的股票是绿的。白线是对蓝筹的指标，黄线是平均指数，平时要正常的话，他们的方向是平衡的，但是十一之后就变了，股票的调整是从十一之后开始的，跌幅已经超过60%，为什么？因为大盘的作用。本身就是大盘指标的行情，股票根本就不会涨所以不如出赚蓝筹。大家都这样想时，蓝筹就到了极至，管理层干预之后，市场本身也会转化，基金是不甘心失败的，它会拼命的挣扎，一定会反复往上拉，一有机会就往上拉。基本上都是这样的，一定是反弹而不是反转。

　　现场听众提问：我想请问潘总，经济有涨有跌，房价什么时候有一个拐点？第二个问题是这样的，我觉得房价有几个方面，一是政府，二是银行，三是开发商，四是业主，第四个是和前面的是对立的，房价有调控的的话，前面的几个点哪个是可以调控的点？

　　潘石屹：我觉得按照他们几位的观点来看，拐点现在就出现了。因为尤其是赵晓谈得很明确，宁可股票要泡沫，房地产不能要泡沫。但是，市场的发展常常和人们想的不一样，尤其是和经济学家想的不一样。我觉得个人的财富应该分开，应该有现金、有房产、有股票。房产有它的弱点，即变现能力弱，但从几十年甚至上百年看，增长是稳定的。股票的变现能力强，涨了就挣钱。房地产和股票有没有可比性，房地产在大城市的资金回报率是8%~10%。说股票市场没有泡沫，房地产市场有泡沫，我是不同意的，所以我把自己的观点表达一下，2000点有人说有泡沫，3000点有人说有泡沫，现在6000点了，没有人说有泡沫。谁说没有泡沫？捅破了就是有泡沫。今天谈到底是5000点有泡沫还是6000点有泡沫，我觉得为时过早。

　　李峙冰：我们谈的一个关健词是“趋势”，接下来是“楼市”、“股市”、“裤子”，刚才有一个听众写了一张条说，嘉宾赵、水二位原来是不是做衣服的，更直接一点是不是卖裤子的？裤子是一个关健词，我知道赵晓教授对裤子有精确的理解，我们今天以裤子开头，由裤子结束。

　　赵晓：我听很多的投资者谈过这两句话，奉献给各位，第一句话是“台风来的时候连猪都会飞。”接下来的一句是：“只有当退潮的时候我们才知道谁没有穿裤子。”

　　李峙冰：会议到此结束，谢谢大家，感谢大家的到来。