与牛刀论：从城市均价看房价走势不靠谱

上一篇 / 下一篇 2008-03-12 14:15:17

发现一个好玩的现象,牛刀似乎和董藩特别不对付。不过希望牛兄从净化网络环境角度出发，还是不要鼓励网骂了。

牛刀兄一段时间以来是崩盘论、雪崩论、拐点论等等观点的急先锋，你我观点不同，但对于统计数据方面的意见似乎比较统一。我想，大概我辈更多地应该从这些方面讨论下如何让公众更好更真实地了解房地产的情况。

记得曾经有那么一段时间，建委和统计局各自公布房价数据，再加上一些统计机构的成果，房价涨了多少每个月有N多个版本。为此各部门没少受到公众的质疑。后来似乎是宏观调控的一个内容，统计部门和建委协调后统一发布一个房价指数，没有了直接的房价，特别是均价（原来建委用均价）。

为什么呢？成交均价是一个特别不稳定的数据，和供给结构、开盘量等等相关，包括二手房均价也如此。所以如果单纯用单位时间内成交均价来分析市场走势，常会显示大起大落，这一点作为资深房地产媒体人的牛兄不会不懂吧。此种波动情况在上海前两年的房价统计中特别明显，单位周期越短越明显。而目前以月单位的房地产市场数据中，每个城市受区域供给结构变化影响是明显的，特别是在主要的一线城市，市场构成相对复杂，价格差异明显，均价数据的参考价值远小于中小型城市。世界经理人博客http://blog.icxo.com

对牛刀主张以房型面积作为数据分层的标准，有可取之处。但一线城市一定要考虑分区统计、加权分析。否则，均价也是一笔糊涂帐，更给了一些应付差事的人一种机会，只要把高档房开盘推迟，就可以让均价下降的把戏不是经常上演吗？

老美用中位数表现房价，对每个城市而言涨跌幅度均不同。统计数据大有大的用途，小有小的用途。不是不能用，看你想说明什么问题。不必一棍子打死或者怀疑一切。相比而言，目前统计局的数据还得用下去。