刚性需求消退，未来一年楼市必将崩盘！

最近几天可以说形式越来越明显了，我个人认为房地产在1年内即将崩盘。以前支持房地产价格的2个最主要因素：1、所谓的“刚需”，2、大量海外游资。即将不存在。

首先，我的判断建立在中国经济08年衰退的前提下的。主要理由有：

一、国际农产品价格的上涨，28号国际市场大米每吨达到760美元，约合人民币每斤2.67元。而且未来估计要持续上涨。美国统计，今年的全球大米供不应求，有大概1000万吨以上的缺口。所以我预计1年内我国大米将上涨50％以上。一般来说，粮价的恶性上涨是通货膨胀，经济大衰退的标志。相关阅读：全球大米价格上涨 多国担心供不应求限制出口

二、去年GDP上涨11.4％，今年国家的目标是8％，而世界银行对中国GDP的预计是9.6％，扣除通货膨胀因素，与去年相比确实大大退步。综上所述，今年经济衰退不可避免。相关链接：物价上涨压力加大 防通货膨胀任务艰巨

现在谈支持房价的2个因素。对于“刚性”需求，我个人认为，随着经济的不景气，失业，通货膨胀的影响，“刚性”将消失。现在大部分所谓的自用住房购买者，一般还贷的年限在10年以上。在经济发展快速的年份，这样对未来乐观的估计是可以的。但随着经济的变差，购买者对自己的预期将减弱，以前预计10年可以还清的房贷，现在可能估计要20年。这样必然导致原先买100平米的可能只会买80平米，买80的买50，买50的可能观望。并随着农产品价格的上升，一部分城市打工者将返回农村从事农业。刚性需求下降。

对于海外游资，面对中国经济的衰退，以及房屋价值本身的虚高，加上来自政府的不确定因素，投资房地产无疑风险极大。相对与次，返回美国投资美国的房地产无疑是非常好的投资手段。第一，美国楼市经过次贷，已经跌入谷底，很多大城市的房价可能都不如中国的房价。第二、美国的购买力，经济实力，尤其是制度的完善性，是中国不可相比的，现在这个时候进入美国楼市进行抄底，无疑是上上之选。而美国政府由于次贷危机，需要大量资本返回国内解救经济危机。到时必然将出台一系列措施给予优惠。更加吸引游资。

一旦这2部分人群萎缩，加上政府政策的缩紧，房地产失去过多资金，必然导致崩盘。

至于游资是否有办法回国，我认为以中国目前的实力(世界经理人博客http://blog.icxo.com)，还没有办法阻止。就算其不能直接退回美国，通过日本，香港，欧洲，俄罗斯等国的中转总可以。国家不可能每个国家，每条线都严格缩紧。

各位不妨想想，96年的时候我们担心的是买不到房，还是粮食又涨价了......

欢迎各位理性探讨，给予意见。谩骂就不用了。