房价“稳定”是一场梦

上一篇 / 下一篇 2008-07-04 10:24:43

支持中国房价肯定不会跌的多头们，经常会拿出国家的政策导向是稳定房价，来证明楼市是不可能跌的。我不得不承认这个理由确实具有“强大的说服力”，因为都说中国是政策市，既然政策明明白白告诉大家要“保持房地产市场稳定”，自然说明房价不可能下跌，最多就是涨幅减缓而已。

但是只要静下心来仔细分析一下，就会发现其中存在致命的悖论，不过我还是不得不承认这个诡辩之术确实极端高明：

一是很自然的利用人们习惯性的把“市场稳定和价格稳定上涨”是对等的逻辑思维；二是承认涨幅会减缓，缓和了老百姓对高房价的抵触和埋怨情绪；三是充分利用政策导向给老百姓吃“定心丸”。

但是我认为，房地产市场稳定和房价上涨没有必然联系，房价要实现房地产多头们认为的“稳定”，是绝对不可能的。

一、什么是市场稳定？要专业的解释这个问题，恐怕需要专家教授来论证。但是我相信，对于“市场稳定”的解释中，一定包括了价格相对稳定这层意思。反过来说，价格大起大落的市场，一定配不上“稳定”二字，而价格稳定一定包括了涨跌两个方面，只是幅度较小而已。假如能认可这个观点，那我就觉得很奇怪，为什么这些人一说稳定，就必然是价格缓慢上涨呢？为什么就不能价格缓慢回落呢？所以这里直接就涉及到下一个问题。

二、房地产市场已经处在不稳定局面。为什么这么说？其实理由很简单，因为房地产市场价格经历了暴涨的阶段，即所谓的“大起”。由于这几年房价在炒房者的推动下，价格出现了暴涨，这就给房地产不稳定留下了巨大隐患，因为大家心里都明白，价格暴涨会带来怎么样的后果。我甚至敢打赌，这些叫嚣着房价不可能跌的多头们，其实他们内心深处也希望价格能适当回落来缓解矛盾，但是他们也意识到，在市场价格畸高的形势下，害怕市场价格一旦回落，就一发而不可收拾了。所以这些多头们只敢说，希望减缓涨幅来稳定市场。

三、客观规律告诉我们，价格是无法绝对的稳定的。记得在一年前左右，我写了一篇《有感于<中国青年报>一篇关于控制房价的文章》的文章，就已经说到，期待目前的房价会稳定下来，是根本不现实的。理由很简单，这不符合最起码的辩证法原理。市场经济中，价格的变化是永远客观存在的，而价格的变化，无外就是涨和跌，既然房价不跌，就必然上涨，相对稳定永远是暂时的。

四、何谓小幅上涨？是每年涨1%？还是5%？或者是10%？一般而言，CPI在3%-6%比较合理，那么假设房价每年涨幅在3%-6%算稳定的小幅上涨的话，是否意识到，这样的房价涨幅还远远不及目前的贷款利率呢？

五、悖论出现了！要实现房价稳定小幅上涨，却无法满足投资房产的炒家的投机需求。他们的需求不能实现，必然要将手中的房产兑现，因为存银行拿没有风险的利息，也远远比房产的投资回报率高，为什么还要拿在手里呢？房产市场的供应量还是加大，供求关系开始逆转，房价涨幅就越小，投资者就越急于兑现，直至价格出现下跌。。。。。。

六、不要指望所谓的“刚性需求”可以支撑目前的房价。要明白一点，虽然刚性需求确实存在，但是当前的房价并非是刚性需求推上来的，而是房地产商和炒房者借助这样一个题材，将房价推到了一个高处不胜寒得位置。别否定，看看多头们的同盟军，那位北大教授鼓吹今年夏天房价要暴涨的理由，依然是投资性上涨（热钱涌入）。

七、房价不是不能稳定。如果市场价格的波动区间在老百姓的实际购买力范围内的话，是可以实现房价的稳定，原因很简单，刚性需求确实存在，买的起又需要买，为什么不买？但是想在目前的房产价格，远远超越广大老百姓购买力的基础上实现稳定，无异于天方夜谭。

八、政策导向是一个很宏观的原则意见，就算国家希望房价回落，也不可能以政策导向的名义，直接说房价应该跌多少，这个道理非常浅显。其实，国家希望房地产市场稳定，个人认为，主要是不希望看到价格出现暴跌的局面，这也是房地产商经常用暴跌来威胁的原因。我昨天在《想拿“暴跌”“断供”来吓唬谁？》已经说了，市场价格一个月跌50%和5年跌50%，虽然结果一样，但是其中的风险完全是不同的，而通过5年稳定的调整，或许是国家所更希望的----即实现了“居者有其屋”的目标，有避免市场出现巨大震动。

所以，还是希望那些妖言惑众的房地产商及枪手们，老老实实的面对现实，房价适时合理的调整，才是稳定房地产市场最终之道。