从事房地产
销售和
招商工作三四年了,这是第一次接触到
工业地产,对我而言,这是一个新的领域,也是一个新的学习方向.在现在的项目上工作了二十来天了,一方面与
企业客户进行了面对面的交流,另一方面也在对工业地产这个领域进行不断的探索.
目前的工业地产,以其特有的
投资潜力,正在吸引着国内外的大量资金涌入,将会成为继住宅和商业地产投资后的又一大投资热点.有调查显示,国内工业地产投资回报率平均为8-10%,有的甚至高达17%,且一直保持着稳定的增长势头.随着国家对工业集中发展的宏观政策出台,全国各地的工业园/孵化园/创业园等竞相登场,优越的政策环境和强大的政府支持力度,让众多的投资企业难以抵挡发展前景和利润的诱惑,纷纷涉足工业地产,政府牵头建园提高财政收入,开发商搞开发赚取利润,企业建厂房扩大生产规模,这边唱来那边和,一片欣欣向荣的景象.
工业园的招商引资主要有两种形式,一种是政府成立专门的招商引资部门,或者工业园管委会.另一种就是企业协助政府招商.无论以哪种形式招商,招商部门都地对新引进的入驻企业提供这样那样的优惠措施,包括税收优惠,开辟入园绿色通道,优惠的土地价格等等.同时,也会制定企业入驻的相关的标准,以限制低科技含量,有染污等不合格的企业入园.而另一方面,企业是也会从自身的利益出发考虑是否入园,下面单从企业的角度出发,重点分析企业入园主要考虑的因素.
1/工业园配套情况
这是决定企业是否入驻的主要考虑因素之一.这里说的工业园配套包括园区商务配套/生活配套和市政配套.园区内或周边有没有可供企业休闲娱乐的地方,有没方便企业存取款的银行,有没有供企业就餐的餐饮企业,电话宽带等配套是否到位等等,配套的目的就是给企业的生产经营或办公带来方便.如果这些配套不完善,那么企业就会考虑是否入驻,或者是否要推迟入驻时间.
2/工业园政策环境
工业园招商的总体政策大致都差不多,比如西部地区的"二免三减半"政策,就是针对西部地区工业园招商引资的优惠政策,只要在这个大区域内都适用.具体的差别主要体现在不同小地区地方政府给予的政策支持有所不同,对招商引资的准入条件不同.有些工业园位置差一些,或者其他方面弱一些,那可以提供的优惠政策就更多更大,相对的企业得到的实惠也就多一些.企业就可以根据这些政策来选择到底到哪个园区比较划算.
3/工业园交通状况
交通状况的优劣也是影响企业入驻的一个重要考虑指标.出入是否方便,离机场/车站远近,公交线路是否到位,上下班是否方便,企业是否需要新增车辆接送
员工上下班等等,这些都直接关系到企业的工作效率和运营成本.对于生产型企业更显得重要.
4/后期的运营成本
运营成本主要包括两个方面:
其一,经营
管理成本.企业会考虑入园以后,其经营管理在时效性是否会提高,空间上是否方便,人力资源是否满足企业的需要等等;
其二,生产成本.对于生产型企业而言,企业会考虑入园以后是否会增加运输成本,水电气的价格,厂房租金高低,物业管理费高低等等;
5/土地的增值潜力
这一点,主要是针对购地购物业的投资型企业而言.当前,工业用地价格低,政策相对宽松,随着工业地产投资成为热点,企业想方设法到工业园"圈地"投资.本来30亩地足够企业用了,非要买下100亩,只怕钱不够,不怕地不够.政府的规划和支持力度很大程度上决定一个域是否繁荣,也就决定了土地增值潜力的高低.那么,企业也会判断将钱投在哪里回报率更高.
6/土地物业合法性
土地和物业的合法性永远都是企业入驻的关注所在,没有企业愿意在入驻以后,没多久就要因为土地和物业的不合法而面临残酷的拆迁,即便是不亏,也浪费不起那个时间.同时,如果企业购地购物业的话,能不能拿到受国家认可的使用权或产权也成为企业必须考虑的元素.
7/管理服务的优劣
这里说的管理和服务指的是园区的管委会对工业园的管理和对入驻企业的服务.管委会作为代表政府为企业服务的职能部门,则有义务为入园企业的生产经营活动提供优质的后勤服务,包括税务申报/创业指导/人才培训/手续办理等等.绝对不能为了招商而招商,而应该立足园区的成长角度,大力对入园企业提供各方面的支持,辅助成长,园区才可能获得稳定的发展,这样的招商引资才算真正取得
成功.而新进的企业,必然会对这一点有所关注.
只有明白了企业关注什么,在乎什么,我们的招商工作才能做到有的放失,有针对性的解决问题,招商工作才会得到推进.