中国房地产最具影响力的独立评论家,中国地产营销实战派,中国博客营销理论的首创者,游历广泛,著述颇丰,成功案例比比皆是。任职过大报版面主编,深圳晚报副总经理,分众传媒副总经理,锋尚传媒CEO,投身地产策划,博客营销,图书出版等,业余时间写小说,现居住深圳.2006-2007年度新浪网10大优秀地产博客,2006中国社会责任优秀博客,2006深圳10大地产博客,2006深圳10大最具思想博客

房地产现状:现在房地产就是中国经济30年来的一场灾难

上一篇 / 下一篇  2012-05-09 09:17:19 / 精华(3) / 置顶(1)


      中国房价高,房价收入比高过西方发达国家。中国房价涨,世界性的金融危机也打压不下其疯涨的势头。中国房地产犹如一个怪胎,越长越大,越来越诡异,并且还有人编造出各种理由为这个怪胎辩护,完全违背了常识。

  疯狂的楼市,荒谬的理由

  现在的房地产可以说是中国经济30年来的一场灾难,它完全背离了“居者有其屋”的基本理念,成为一个不折不扣的资本炒作的市场。房价泡沫比人类有史以来最大的拉美泡沫和日本泡沫都大,房子已经完全异化成一种只涨不跌的资产,而不是供人居住的住宅。

  房地产疯狂的背后离不开媒体与开发商的“狼狈为奸”,有关中国房地产的舆论一直被开发商变相控制。不管哪个城市,媒体都必须依赖房地产广告生存,所以各个媒体都有房地产版:报纸有房产版块,电视有房产频道,网络更是如此。大家一起吆喝房价万年涨,什么城市化、刚需、通胀、人民币升值,被吹得天花乱坠。

  那么,我们来看看刚需是什么?刚需,这是一个缺乏经济学常识的概念,在传统经济学上根本就没这个名词。经济学家易宪容认为,即使在房价很高时,也有一些消费者进入市场,但这并不能改变楼市的根本性质,“刚性需求”是房地产开发商虚拟出来、鼓励消费者进入高房价市场的一个概念。他解释道,居民的住房需求不是“刚性”的,而是有条件的,它取决于住房市场的价格水平以及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场,居民的住房需求是不存在的。

  还有一种观念,GDP涨房价就要涨?这更是糊弄人。房价只对应城市居民的实际购买力,与其他任何经济数据都不对应,所有违背城市居民购买力的房价,必然会导致经济大萧条。更何况很多地方政府的GDP数据伪造假结果,可信度值得怀疑。种种违背常识的谬论在中国房地产极为盛行,何故?就因为开发商几乎控制了媒体。

  中国房地产的税制也存在很大的问题。中国这么大,人口13亿,而住宅的税收主要集中在交易环节,在持有环节没有税收。这样产生的导向就是鼓励市场进行交易,更直接地说,就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体制,主要是借鉴香港模式,但是香港只是一个城市,英国当时管理也只有100年,实行这种税制情有可原;但是中国这么大,一旦房地产投机猖獗,就无法收场。所以,未来一定要对住宅持有环节课以重税。

  这两种原因导致整个市场把房子不当住宅,而当作家庭的主要资产。一步一步放大了的泡沫,现在已经开始破灭。后果,无疑是严重的。

  有关房地产的四个基本常识

  衡量一个城市的住宅价格,有四个指标,这四个指标是关于房价的基本常识。

  一个是房价收入比,也是住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例,目前比较通行的说法是,房价收入比在3~6倍为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是在我国很多城市,房价收入比已超过10乃至20。房价收入比这个指标非常重要,它关系到中国经济的健康运行。其意义在于,一个健康的经济体,有赖于生产和消费有效健康地运行,而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平。如果房价过高,必然会影响城乡居民的消费,消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。

  第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值,也就是说,30年至50年的租金能够收回投资。而我们一线城市,却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗?而且,有的三四线城市,连一个租赁市场都没有,那根本就不是一个成熟的市场,却无限炒高房价。这是很可笑的事。

  第三,空置率。空置率的国际标准是6%~10%。而中国绝大多数城市的住宅空置率起码在30%以上,有的城市部分地区甚至超过了50%。住宅空置,不仅影响土地资源的合理配置,更加引起相关产业的产能过剩。房地产热的最后结局,一定是泡沫破灭,不管是哪个国家,都不可避免。

  第四,住宅总值和GDP总量的比值,不能高过200%。也就是说,这个城市的住宅价值总量不能高过该城市现有GDP的2倍。仅就以二线城市来说,住宅总值已经达到GDP的3.6倍,甚至4倍。日本东京房地产泡沫破灭时,住宅总值仅为GDP的3.1倍。

  还有人说,房地产拉动消费、拉动就业,这是一个误区。房价泡沫只会蚕食大部分企业的利润,影响绝大多数中小企业甚至大型企业,而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业

站内搜索:

TAG: 开发商 人民币升值 中国房地产 中国房价 中国经济

 

评分:0

我来说两句

显示全部

:loveliness: :handshake :victory: :funk: :time: :kiss: :call: :hug: :lol :'( :Q :L ;P :$ :P :o :@ :D :( :)

日历

« 2018-04-20  
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

数据统计

  • 访问量: 106179
  • 日志数: 451
  • 建立时间: 2007-12-19
  • 更新时间: 2013-03-25

RSS订阅

Open Toolbar