“天时、地利、人和”保证中国房地产业继续繁荣

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尽管目前关于房地产行业的声音很多，而且有很多都是截然相反的声音。但我还是一如既往地看好中国未来的房地产业，同时选择性看好中国的房地产企业。也就是说，中国的房地产行业在未来总体上是看好的，但对于中国的房地产企业，只看好那些资金实力强的综合性地产商，以及那些专注于细分市场挖掘和开拓的地产商。世界经理人管家-ej*u,i2x+Sb

对中国房地产业的持续看好，是建立在对中国房地产行业长期发展基础的判断之上的。中长期来看，中国经济、社会环境下的“天时”、“地利”和“人和”铸就了今后中国房地产行业不可置否的繁荣。

-k!}b-qj+R2Ij#v W0天时——中国经济依然处于长期繁荣的良性轨道上

K I8X"cK8S7u0尽管温家宝总理在年初的两会上，坦言“2008年是中国经济最困难的一年”。但是，我认为，这不是说中国经济内忧外患的干扰下，将受到消极的影响，而这恰好是中国经济转向健康状态的一个积极表现。众所周知，中国改革开放之后，特别是90年代末期以来，中国经济的高速发展，使得中国经济在2006年、2007年出现了井喷，这使得中国经济积累了很多由于过度投资和流动性过剩产生的经济泡沫。我们知道，一旦经济出现了泡沫，就需要通过合理的方式将经济泡沫适当挤压和释放，防止经济泡沫的继续积累和放大而对经济产生潜在的危害。所以，实际上，2008年经济的放缓，短期来看，对经济产生了一定的负面影响，但从长期来看，却是一个非常的经济现象，可以让中国经济多年来改革的成果得以保存，避免了经济持续快速增长导致的泡沫。

所以，一个健康的经济增长方式，是上升、放缓、上升和放缓交替前进的一个过程，而不是一直上升的过程。一直持续上升，短期来看经济非常繁荣，但一旦内部积累的泡沫到了一定的程度，这个泡沫一旦破灭，对经济的负面影响将是致命的。所以，目前的中国经济增长，基本上是在高速增长的过程当中，也在适当的挤压泡沫，特别是2008年以来，持续的紧缩性货币政策已经产生了一定的效果，股市泡沫已经挤压殆尽，房价单边持续快速上扬的趋势也得到了抑制。

那么，这种健康的经济增长状况，对房地产会产生哪些影响呢？当然，长期的影响是积极、良好的。经济的健康增长，使得老百姓的收入持续增长，这奠定了住宅地产的持续刚性需求，保证了房地产市场良性的需求基础。同时，经济健康增长背景下的投资增长，使得工业地产和写字楼地产需求，而内需的强劲，对商业地产也会保持更加强劲的需求。世界经理人管家P/L2vIe0vA0l^

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地利——城市化进程造就房地产的层次性需求世界经理人管家tt!D;Y\mY9W"S

尽管很多人利用城市化作为支持房地产将持续繁荣的一个重要论据，但真正对中国城市化有深入调研和理解的观点并不多，对城市化如何对房地产市场产生影响的链条，并没有一个清晰的认识。

城市化是一个过程，体现的是一个层级性的状态，这种状态对房地产市场的影响，主要体现在需求上。因此，基于城市化的概念，可以把房地产市场的需求方，按照地域来划分，界定出一线城市、二线城市、三线城市和农村，然后再通过不同的收入水平，就可以把整个中国的房地产市场需求者，划分成一个层级非常清晰的群体。首先是出于一线城市高收入群体，然后是一线城市的中收入群体，以此类推，到三线城市的中收入群体，三线群体的低收入群体，再到农村的高收入群体，乃至到农村的中地收入群体。

对中国房地产市场的需求者，进行这样的层次性划分具有非常重要的意义。这种意义体现在，前一个层级的需求得到满足或者需求进行转移之后，后一个层级的消费者会自动升级，填补上一个层级的需求者留下的需求空白。这种层级提升的结果就是，房地产市场每一个层级的供给，总会有相应层级的消费者对其产生需求，主要供需有所匹配，房地产市场就有健康发展的基础。比如，如果上海的高收入阶层，对住房的需求得到满足之后，或者他们的需求转移到了国外等其他地方之后，上海的中收入阶层就可能来填补对上海高档住房的需求，弹性需求转化成刚性需求。世界经理人管家
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另一个更有趣的现象是，在二线城市、三线城市和农村市场，我们调研后可以看到，农村中的高收入群体，开始在城镇买房，而城镇高收入群体开始在县城买房，县城的高收入群体，开始在省城买房。这种层级性的房地产需求应非常普遍，同时也是城市化进程对房地产市场产生影响的一个重要表现。世界经理人管家sS9ehDL

所以，中国除了农村的中低收入群体之外，其他所有的群体，在城市化的进程中，都是中国房地产市场的参与者，这个数字非常庞大，足可以支持中国房地产行业的长足发展。

/p$~4\w5\0人和——三大婴儿潮将产生持续性的购房潮

4sV*_x0s6N#_7U0人口红利依然是目前房地产市场提及率非常高的词汇，其对房地产市场的影响还是主要体现在房地产的需求层面。目前，支持房地产市场发展，乃至整个中国经济发展的主要因素源于人口当中劳动者的高比例，以及人口当中有购买能力和需求者的高比例。世界经理人管家"]A;b8}I2Br"f

目前和今后一段时间的人口红利主要体现在三大婴儿潮。第一个是70年代左右，这是大婴儿潮；第二个80年代，这个是次婴儿潮；第三个是90年代，这是小婴儿潮。三大婴儿潮中，规模逐渐降低大，对当前经济影响程度也逐渐降低。婴儿潮的规模最大，同时也是目前对经济和房地产市场产生重要影响的一个群体。

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HdD2f?0婴儿潮产生的房地产需求对房地产行业的积极影响，是显而易见的。但是，并不是对每一个房地产企业的影响都一样。70年代的消费者对房地产的需求和购买行为都倾向于传统，但是80年代后的消费者在传统中开始有自己的想法和创新，而90年代后今后的消费必然将是一个标新立异的特点。所以，不同代际的消费者对房地产的需求，以及住房的购买行为上，都有自己的特点。所以，婴儿潮对房地产行业是长期的好事，但是对房地产行业中的企业来说，影响并不是一致的，只有那些对消费者需求有真实把握的企业，才能充分享受人口红利带来的积极影响。世界经理人管家O D U I;B\3j

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