房价到底会不会跌

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        08年到09年的房价到底会不会跌，这是人民大众十分关心的事情。我看了很多专家、政府官员、甚至一些很有代表性的开发商的说法，大都言之无物，或者是非常隐晦的。一位著名开发商作了一个明确的判断，但在众多的质疑声中又作了某些修正。

     实际上问题非常简单，这只是对未来的一个预测，这个预测建立在原有经验、固有数据、和对未来相关因素的判断上来进行，错误的可能性是存在的，又何必有太大的思想包袱。世界经理人管家yLBwfq ]*i

4CR*\/q8]w0     借此一隅之地，我说说本人的看法。世界经理人管家Cg*j@!i8?,a k

      首先，我们探讨一下房价为什么会涨得这么快，很多专家谈了很多，主要观点有经济发展、老百姓的住房消费需求的刚性增长、还有房屋的供不应求等等。我认为根本没有在回答问题，这些因素是这十年房地产业快速发展的基础原因，而不是房价飞涨的根本原因。本人认为房价飞涨的根本原因是土地供应制度的原因和以及利益格局问题。在房价较高的城市，一套房屋销售出去，其中的价款，不低于百分之六七十是进入地方政府的腰包的，其中包括土地出让时的地价，配套费、其他行政收费、还有税收。我们将地方政府、开发商、所有的社会购房群体看作三个利益群体，这样的利益格局，结合目前的土地供应制度，必然决定地价是往上走的，而作为开发商在地价上涨得同时，获得超过正常的投资回报，因此他也是乐见其中的。在这样一轮一轮土地挂牌价格不断上涨的气氛下，甚至很多时侯，面粉卖的比当时市面上的面包还贵，房价怎么能够不上涨。既然会上涨，投资商也好、炒房者也好，他们都是代表着资本，资本是无情的，他必然是追逐利润的，因此必然会进行投资，低买高卖。作为真正房屋消费者，这些年的经验告诉他，买房是必须果断的，否则，同样的钱只能买到更小的房子。因此将很多需求提前激发了。多种力量的博弈和运行结果，均是朝着一个指向，就是将房价推高的指向发力，造成了很多城市的房价飞速发展。世界经理人管家I8f ur4p `s7g6E

     其次 当房价的飞涨超出人们可以容忍的限度外时，社会的和谐和稳定受到了一定程度的挑战，中央政府真正地重视这个问题。我们将他作为的上一段所说三大利益群体的外第四个利益群体，他必须维持社会的稳定和谐，使经济秩序正常化。中央政府作为一种力量的加入，改变了原有的利益格局。其使用的手段主要是宏观调控措施，判断其出台的宏观调控措施，是否是真正有效的，要看是否对症下药。本人认为，建设部也好、国土部也好，前两年出台所谓一些调控措施，其根本不会起到真正的作用，有些措施反而会加速房价的上涨。本人认为，国家最近出台的一些宏观调控措施，是在开始真正发挥作用。如前所述，因为我认为，房价的上涨是在土地价格上涨的带动下，多种力量作用的结果。那就要看中央政府的宏观调控措施是否会抑制这些力量的继续发挥。世界经理人管家+VVg ? A#Ewv ~g

   接下来，我们进行分析，第一，土地增值税的真正实施，有些地方还十分严格，使得地价飞涨的暴利受到很多程度的打击，因为房地产业的成本构成相对简单和透明，因此只要国家严格征收土地增值税，开房商通过地价上涨获得的实际利润是很小的。第二 国家实施从紧的货币政策使开发商用土地抵押获得开发贷款，从而充分利用资金的发展速度受到很大程度的抑制。上述两个原因使资本进入房地产业的数量和热情降低很多，使得土地的供应市场不会如以前那样火爆，土地的实际成交价格在很多城市已经在下降。我上面的观点认为地价上涨是房价上涨的最主要原因。因此，土地成交价格的下降，为房价的下降提供了很大的可能。世界经理人管家 T/h
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    再接下来，由于炒房的成本增加，炒房的操作难度加大，炒房的预期效益降低三个因素，炒房已经不是一个很好的投资方式，2008到2009年，炒房的购买需求会大大降低。而第二套住房按揭贷款门槛和利率的提高，使小中产阶级以房屋作为投资手段的购房需求也会大大降低。世界经理人管家MQ[x
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Wu"S aI,~9g3fG2?0    再往下看，由于房价上涨得到抑制，真正的住房消费者，也不再跟风，捂紧了自己的口袋，购房需求也得到抑制。

X;T.]\2?)C0   进入2008年的1月7 ，国务院又出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，该通知规定“严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。”。加上先前提高的土地使用税标准，使得很多开发商前两年拿的土地都必须进行开发，因此2008-2009的市场开发量并不减少，而上述的分析消费量降低。世界经理人管家j?$h-S*r2Q O

i@ z*LY*A];k0   根据上述我个人的分析，多种力量的作用结果，均是朝着房价下降的方向发展，各种力量还会交汇相互作用，促使房价回归理性。但是中国这么大，地区的差异很大，情况也很复杂，房价究竟会下降到什么程度，这要看中央政府后面的宏观调控措施，还会受到其他因素的作用，因此很难加以量上的判断。但是，我可以奉劝一句，尤其是房价很高的一线城市，需要自用房屋的普通消费者，应当坚持到2到3年看看，再作决定不迟。世界经理人管家:S*q A'ep!v