中国房地产行业投资分析-上海现在的房价是5-8年以后的价格

都知道中国的房地产存在泡沫（除了房地产商），如果这个泡沫继续吹的话，将会对中国的经济造成巨大的伤害，香港的房价自97年金融危机以来一路下跌，10年过去了，除了中心区域目前的房价还没有回到高峰时期的1/3。花了些时间对中国的房地产进行分析总结，有片面的地方，希望能够有人指正，也能说明些问题，用以警惕中国的房产泡沫。

首先看一个形容中国的房地产很有名的一个笑话:

        以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做——公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！

　　过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。

　　又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢……

　　于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！

　　这个笑话虽然有点夸张，但实际上这何尝又不是事实呢？有人说既然如此？为什么中国人还要买房？疯了一样的买？为什么？还不是愚民教育的结果，就好象60 年代，鼓吹人们必须购买三大件：手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人们必须购买新四大件：电视，冰箱，洗衣机，装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样，记得当年装电话可是要几千块钱一部啊（人均收入不到200的小城），而北京上海更有上万一部的时候，还得排队买号搭人情，和今天的买房又何其相似？

　　 以上的虽然是笑话,但是描写的很真实,中国的房子是你的,地不是你的,只是把土地使用权租借给你70年(从现在退70年那是抗日战争时期,谁见过那时候的房子?)。房子通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱，却只能得到租房的实际效果。（中国政府因该改革的地方）

那为什么要投资房产那?很简单,房价在近3年大幅上涨。

房价的上涨主要有以下几个原因:1、中国分配体制的改变；2、中国经济发展的差异性导致经济区域集中化增强（城市化进程）；3、中国住房需求人口增长进入高峰期；4、经济的强劲增长带来的通货膨胀的高涨；5、恐慌心理；6、热钱涌入。

总体来说现在的房价的上涨的原因已经从供给不足变为资金抄做的结果,房价会不会回落那,短期内恐怕困难,物价贬值,人民币升值,国际热钱大量涌入中国,关键是中国政府的调控还没有经验,可以比较下美国的房屋政策. 

美国的房屋政策:

美国既实行政府介入住房理念，又不“大包大揽”；既有政府适度的社会保障，又由居民尽其所能负担住房消费的理论，亦即“住房分类供应”的理论。

实行分类供应的管理政策

美国住房制度包括四点，其一是实行住房分类供应；其二是对居民收入线进行划分；其三是提供足够的社会保障；其四是严格管理。

对高收入者供应商品房，并照章收税；对中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”；对低收入者供应由政府补贴房租的廉租屋。

居民收入线由政府划分，每年公布一次，因而每个城市的居民收入线各不相同。近几年，美国几个大城市的居民收入线大体是：户年收入在12万美元以上为高收入者；户年收入在2.4万－12万美元之间为中等收入者；户年收入在2.4万美元以下为低收入者。

对中等收入者实行两种社会保障：一、贴息贷款，包括对建设“社会住宅”提供贴息贷款以降低房价，也包括对居民提供购房贴息贷款，最长的还款期为30年（曾经有少数年份规定为35年）。开始有一段时间的贴息利率曾降至3%，后随经济发展而减少贴息，逐步提高利率，目前已经接近市场利率；二、减免承建商和居民的有关税费。对居民主要是在收入中扣除住房还本付息金额，从而减免相应的所得税。

对低收入者的社会保障方法是：让他们租政府规定的房租标准线以下的住宅，也就是租用旧一些、小一些的住宅，亦称廉租屋，房租超过户收入25%的部分由政府补贴。

由于中低收入者住宅含有社会保障，政府就理所当然地对其加强控制和管理。由政府控制户型、售价和供应对象。

政府适度支持和住房商品化

美国的住房分类供应主要特点和成功之处在于：首先，坚持政府适度支持和居民尽其所能相结合。政府如不给支持，广大中低收入者很难解决好住房问题。支持过了头，超过政府的经济承担能力，就难以持续推行。这就需要科学地确定政府支持的“度”。

其次，坚持住房商品化。美国的住房分类供应制度决定，高收入者购买商品房，中等收入者购买含有适度社会保障的商品房(社会住宅)，低收入者也到市场上租赁规定房租以内的商品房(廉租屋)。这就从整体上实现了住房商品化，避免产生政府大建公房、包揽住房的弊端。

再次，以解决好中低收入者的住房问题为重点，并以中等收入者为重中之重。美国政府制定了对社会住宅的一系列政策，包括控制户型和造价，推行住房梯度消费，实行长期低息贷款，减免所得税等。其最终结果是，政府负担的社会保障是小头，中等收入者付出的房价是大头。既适度地减轻了政府的负担，又保证中等收入者买得起、买得到适合自己经济能力的住房。这是推行住房分类供应制度必须抓好的重中之重。

最后，美国政府以中低收入者住房含有社会保障为由，决定对中低收入者的住房户型、房价和供应对象进行管理，对低收入者租房细微到进行合同管理。由于管得很严格、很到位，就保证了住房分类供应制度的顺利实行.

不久前，一些地方政府为了安抚民意，要求房地产商公布建房成本，引起广泛争议。最近，波士顿地区正好爆出了房地产商因为虚报成本而引发的官司。虽然案子还没有最后了结，但在这一过程中所反映的有关法规，对我们制定平抑房价的政策不无启.问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。所谓40B法规的基本精神是，一些私人房地产商，可以申请特批的土地，为中低收入阶层建经济适用房。作为条件，其赢利不得超过20%。但有三家房地产公司滥用这一法律，虚报成本，隐瞒赢利，被州政府抓住，要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。
问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。所谓40B法规的基本精神是，一些私人房地产商，可以申请特批的土地，为中低收入阶层建经济适用房。作为条件，其赢利不得超过20%。但有三家房地产公司滥用这一法律，虚报成本，隐瞒赢利，被州政府抓住，要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。

中国政府现在采取的调控行为(控制银行贷款),不能从根本上解决房屋分配的问题,实际上是很多需要房子的人买不起房子,不需要房子的人手里有大量房子.。中国的房屋不够用嘛,我说基本够用,因为大量需要房子的农民工,根本买不起房子,也就是说去掉了购买房子的最大的一个群体,以上海为例子最需要购房的是刚刚步入社会受过高等教育的80后(有购买的潜力),据我的了解大部分在上海的70后基本上解决了房子的问题.

那谁在购买那:1,80后和一部分70后买房者(大部分需要贷款) ; 2,上海经商的港台人士（不是主流，很大部分也是用来投资的）   3,想要改善住房的(总量不变)  ;    4,上海工作的外籍人士(较少);  5,国内的抄房者;   6,国外的抄房者.

由上可见其实大多数房产主要是由抄房者买入的,他们一般有2套以上的房产,在景气的时候会买入多套用不上的房产,在不景气极度恐慌的时候会出现抛售的现象.

第一个阶段：在房屋拐点的时候,人们还意识不到房屋该卖掉,全国的房屋过剩，然后房产开始下跌(趋势启动);

第二个阶段：抄房者预期看跌,不再买入,大量抛出，房产继续下跌(成功的检验);

第三个阶段：预期实现,继续下跌，地产公司出现大量的拖欠贷款，银行感到恐慌，要求公司按照贷款额度偿还。(日益的自我加强趋势);

第四个阶段：投资人失望，放慢的增长率，降低房产公司每股收益的增长，市赢率下降，整个行业进入淘汰期，幸存的企业走向成熟，几乎没有新的进入者，市场持续低迷，直到再进行反转.

什么时候是拐点?首先要看现在的房价高不高?

美国人说他们房产泡沫,我们来看看美国的泡沫的房产有多贵

        2008年2月美国独居现房的中等价格是19万多美元。所谓中等价格，就是市场上有一半的房子在此价格之上，另一半在此价格之下；美国独居的平均面积在2004年（最近的数据）为2349平方英尺，相当于218平方米左右；2006年美国中等家庭年收入4.8万多美元；美国有房地产税，但20万美元的房子，一年税金大致为2000美元左右，根据地域而有所不同。

       也就是说，一般的美国人，大致4年的税前收入可以购买一栋200多平米的独居。这也毫不奇怪，在相当一些便宜的地区，一两年的收入确实可以购买一栋独居。这样的地方也未必就人迹罕至或者犯罪率奇高。

       还必须说明，以上的房价，是在房价连续非理性地上涨后的结果。如今房价回落，但以美国人的传统标准还是太贵，买房比租房的开支大得多。所以有些专家估计，这样的房价维持不住，还会继续下跌。《美国新闻与世界报道》的主编不久前撰文指出，美国传统的房价，是家庭收入的2.8倍，现在则高达3.9倍，这就构成了房地产泡沫。这一泡沫的破灭，意味着美国的房价向传统的标准回归。以现在的收入水平，这个传统标准是中等房价15万美元以下。

    我对美国房价回落到传统标准并不乐观。毕竟美国人口上涨颇快，从长时段看住房需求很大。不过，房价关系到老百姓的基本生活质量。如果在房子上花钱太多，就没有余力在其他方面消费，谈不上生活水平的提高。所以，经过调整，美国的中等房价估计会维持在中等家庭收入的3倍到3.5倍之间。中国还是发展中国家，加上土地资源稀缺，不可能达到这样的标准。老百姓为房价的付出就比例而言自然要高一些。但是，房价如果超出普通百姓家庭年收入的七八倍甚至十倍以上，民生困顿、怨声载道也就毫不奇怪了。

在看看我们一样人多地少的韩国和日本

韩国

世纪之初，汉城的房价，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万)，但是韩国人认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要 工作15年至18年，太贵了。去年韩国房地产大涨，这样的房子估计市价在3亿韩元左右，房价也在2万人民币左右。

　　汉城最好的江南区，相当有名的云黛公寓一套195平方米的房子售价11亿韩元，相当于730万人民币。也就是每平方米在4万元左右。

　　汉城寸土寸金，再加上汉城市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。所以韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。卢武铉执政后，开始向不动产投机开刀。尽管目前房价有所下调，但汉城人仍然怨声载道。卢武铉总统下决心迁都，不仅可缓解交通难、人口膨胀等问题，对不动产投机也将是一个沉重打击。据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价将大幅下降，百姓对此寄予厚望。为防止迁都过程中出现新的“土地违章开发”和“不动产投机”，韩国政府已将忠清南北道地区的11个市、郡规定为“土地交易监视区”。新行政首都选址一旦确定，该地区将被定为“新规划世纪之初，汉城的房价，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万)，但是韩国人认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要 工作15年至18年，太贵了。去年韩国房地产大涨，这样的房子估计市价在3亿韩元左右，房价也在2万人民币左右。

　　汉城最好的江南区，相当有名的云黛公寓一套195平方米的房子售价11亿韩元，相当于730万人民币。也就是每平方米在4万元左右。

　　汉城寸土寸金，再加上汉城市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。所以韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。卢武铉执政后，开始向不动产投机开刀。尽管目前房价有所下调，但汉城人仍然怨声载道。卢武铉总统下决心迁都，不仅可缓解交通难、人口膨胀等问题，对不动产投机也将是一个沉重打击。据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价将大幅下降，百姓对此寄予厚望。为防止迁都过程中出现新的“土地违章开发”和“不动产投机”，韩国政府已将忠清南北道地区的11个市、郡规定为“土地交易监视区”。新行政首都选址一旦确定，该地区将被定为“新规划区”，禁止滥开发和不动产投机。 区”，禁止滥开发和不动产投机。

东京

      现在在东京市中心，相当于上海徐家汇的东京品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，约4至5千万日元。按建筑面积算，每平米4万人民币，近两年日本经济反弹，世纪之初此类房价每平方米只为2.5万人民币。 　

　 日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配矿化饮水装置；等等设备一应俱全。不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。

　 东京的银座地区素来以寸土寸金闻名，这里的地价3年来更是持续暴涨，2004年创下了每平米1272万日元的天价，连续18年位居日本高价土地榜首。

　 在东京房地产涨价之前的2000年，日本东京都当局日前公布的《东京土地2000》资料显示，2000年度(至2001年3月)东京都新建按户出售公寓的平均价格为4482万日元(300万人民币)，为工薪阶层平均年收入的5.8倍(2000年东京部工薪阶层的平均年收入是773万日元，约50万人民币)。

现在以上海为例分析房价

现在来看看上海的房价:莘庄附近有1.2万-2万左右;徐家汇3.5万左右;内环2万左右;南汇,松江8000.

在看看上海平均家庭年收入没有统计过根据我的了解 估算为10-15万元,算要购买房子的人群80后和70的一部分平均6万(个人).

美国人住200平米,中国住不起一个家庭给他100平米,80后和70后啥的给他70平米不多吧,美国房价是家庭收入的3.5倍.

日本是工薪阶层平均年收入的5.8倍(个人收入)

合理的房价不应该比日本东京5.8倍还要高(日本的人均面积比中国还要少),我认为应该在5倍左右适合,好咋中国发展快,咱再给他溢价给他6.5倍可以了吧

要购买房子的人群最多需要6X6.5=39万,合理6X5=30万;   每平米价格390000/70=5571元 , 300000/70=4285元;

再看要改善生活的买房者一年收入算上15万元(平均一年收入15可以了吧),在徐家汇买一套要3.5X100=350万,没可能,那就在其他的地方一套1.5X100=150万,是他家庭年平均收入的10倍,最多5倍的价格才合理(以家庭为单位), 也就是说每平米在7500最多了

好上海的房价合理也就是辛庄附近4000-5000元 内环7500元,好在算上通货膨胀在给他溢价个20%

最多也就是 4800-6000元 ;内环9000元.

好了大家看明白了吧 现在的价格要比实际的价值高一倍以上;

假定中国经济持续成长,算工资每年增长15%-20%  4-5年后收入翻一番;

也就是现在的价格透支了5年以后的价格.

在房子的投资方面的确有些人赚到了钱，不过这些赚钱的人还是少数，普通投资者都是后知后觉的，今天我在这里对想投资房产的人说，无论房地产的拐点有没有到，现在投资房产都是不理智的，其实一般具有稀缺资源的豪宅才具有长期上升的动力。可是又有多少人真正能够购买豪宅和支付庞大的费用呢，这个比例连1％的都达不到。豪宅是身份和地位的象征，这些房子需要庞大的费用长期维护和支撑，需要的费用其高无比，价格不断攀升自然非常合理。

对于有几套房产的人来说降价卖掉吧，究竟泡沫能够还能吹多久谁也没法预测，但是泡沫终究会破灭的。