贾卧龙揭秘楼市怪相（一）：万科为何屡次率先自残？

    万科，作为房地产行业的龙头企业，凭借着其企业规模、行业地位和品牌影响力，一直被其他开发商认为是“领头羊”，其营销手段和楼面价格几乎被其他开发商喻为了楼市“风向标”。在2007年底，万科就曾以“降价风”赢得了市场的认可。而在广东、成都、北京等地纷纷促销降价之后，其在上海销售的楼盘“万科中林苑”再一次率先降价，这一降撕开了“上海房价不跌”的口子。那么，万科屡次率先自残的原因究竟为什么呢？如此一来，其他的开发商又该如何应对呢？

   万科是楼市里的“雷锋”吗？

   万科率先降价，很多购房者和业内人士都表示了认同的观点，万科的做法代表了未来楼市的趋势，好的企业总是比其他企业快一步，其他开发商理应去学习。但是，我认为万科并不是楼市里的“雷锋”，其降价并非出于降低购房者购房压力的目的。

   2008年初，我就曾撰文《深度解密王石拐点论和万科降价之迷》，并提出八大理由阐述万科降价之野心何在。其降价不过是其企业赢利模式的调整、缓解资金压力、加快土地开发量、借机炒作等原因，最终目的依然是实现企业利润。

   再从万科的领航人王石先生分析一下，王石是一位非常值得人尊重的企业家，但这并不能说明他就是“活雷锋”。万科是上市公司，其领导人是要有绩效考核的，其股票的效益是要对股东们有所交代的。了解万科股票的朋友肯定都知道，万科年年转送股票，尽管现在看来万科A还在10元徘徊，但其真实的股价几乎可达千元。并且，因为地震时期的“捐款门”事件，王石也曾说过，如果因其个人言语的原因导致万科的股票下跌，他将引咎辞职。很显然，王石不但不是活雷锋，还是个很精明的企业家，以他为代表的万科决策层对于市场做出的行为必定是先以利润为核心的。

   万科自残死的却是别人

   从2007年10月20日深圳的万科金域东郡降低价位销售为开始，随后广州、成都、北京、上海等地的万科项目纷纷进行打折促销。但据我所知，受大环境影响，万科的楼盘销量也是一路下滑，并不理想。08年2月份，万科对其在上海开发的10多个楼盘进行九五折优惠销售，但这一大规模促销活动并未引发购房者的抢购，在现场售楼的大部分时间内，偌大的登记售楼现场除个别时段外仍略显冷清。最后，仍有约三成特价房没有售出。

   但是，万科降价，其他的开发商却绷不住了。上海的绿地房地产开发公司，将旗下项目孝贤坊打折10%销售；北京的合生创展的几个在京楼盘继万科之后也展开“打折优惠”，折扣最高甚至到了7.5折。。。。。。

   殊不知，万科待开发的土地量在2000万平方米左右万科这一步可谓是“退避三舍，以守为攻”，将产品的价格放低，薄利多销，快速回笼资金，加快开发速度和资金运转速度，从而用资金再去获得更多新的土地，创造更多的企业利润。

   并且，当前开发商面临最大的困难就是“资金问题”，开发商这些有钱人却到处求爷爷告奶奶的寻找资金。有的开发商已经开始让出利润和其他公司合作，甚至一些开发商开始出让自己的土地。这些都说明，房地产这个大资本运作的行业，开发商的融资能力将成为是否可以存活的重要因素。正是这样，在2008年05月21日，万科发行不超过人民币59亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会发行审核委员会工作会议审核，获得有条件通过。

   我们应该看到，像万科这样的超强融资能力和如此大的土地储备量是一般房地产公司所不可能具备的。在房地产行业不景气的情况下，地产龙头万科率先降价，只能引起市场更加残酷的竞争，遭受行业洗牌更多的还是中小开发商。所谓是“弱肉强食”，万科自残，死的却是别人。

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