大卖场——商业地产之鸡肋

上一篇 / 下一篇 2008-07-26 17:27:14

大卖场的铺天盖地；
1-2公里的范围内同时出现几家大卖场；
开发商A利用大卖场获得所谓的“人流”并高价出售周围零散商铺；
开发商B利用大卖场的江湖地位向政府获得低价土地；
等等等等……，
这已经成为大卖场基本发展模式以及开发商的基本理念。

恕不知大卖场这样商业形态，在目前的诸多业态中属于较低级别的形态，仅为提供居民日常生活必需品为基础，由于依托平价销售获得低毛利收益，故一般大卖场均靠外店租金获得相当比例的收益。

早期万达和深国投在于沃尔玛合作期间，均拱手将外店商铺一并租赁给沃尔玛，造成整个商业物业的收益回报仅在6%左右。目前由于西蒙和凯德的重新组合，沃尔玛与其合作的优势已经受到一定的制约，即沃尔玛仅租赁卖场区域，外店与其已经没有直接关系，同时租金也从原先的0.8元左右提升到了1元以上。

凭借捆绑沃尔玛这类世界级零售企业获得低价土地开发的优势，已经逐渐从经济发达的地区慢慢被淘汰出局。就之前洽谈一昆山项目为例，市政府已经明确要求项目不的引进大卖场，而必须要求引进具有连锁能力的外资或内资的百货公司，故我们从事商业地产的同仁来说，必须将百货公司的定位及其能够为物业带来增值效应方面进行重新评估。

就百货公司与大卖场之间进行一个简单比较就能显现二者之间的差别：
项别百货

大卖场
位置绝对的市级中心商圈

满足周围人口即可
面积一般需要在20000平以上

15000平左右即可
建筑雷同大卖场，楼板荷载不高

雷同百货，楼板荷载要求高
门面必须要求有一楼店面

一楼仅有入口也能接受
电梯自动扶梯及垂直客梯一般30万元/部

垂直客梯及平梯，尤其是平梯价格很高
能源与大卖场接近

与百货接近
投入装修成本较高

商品及设备投入较高
档次出售流向商品提供优质服务

出售生活必须品及快餐
就业高于大卖场就业人数

低于百货就业人数
形象远高于大卖场

远低于百货公司
租金 1.5-3元不等

1元左右，个案除外
年限 15-20年