刘天永：内外资企业房地产并购行为的差异分析

一、并购动机的差异
    外资并购的动因主要有：1. 以短线投机为主的投资基金追求短期利润最大化，旨在分享我国房价快速上涨和人民币升值的双重收益；2. 以长线持有为主的稳健型基金（如养老基金、保险公司基金等核心基金）注重在规避风险的同时获得长期利润最大化；3. 境外产业资本通过资本跨国转移，在新市场内借助优势互补和低成本扩张，加速企业成长，提高市场占有率。这类外资并购通常更具有长远性、战略性和全局性，不惜耗费多年的耐心陪伴中国房地产市场成长。
   内资房地产并购通常基于以下动因：一是为获取企业发展必需的土地、资本、税收优惠、上市空“壳”等资源的需要。由于宏观调控的“点刹式”，内资房地产企业间自主并购多出于此类动因，特别是“8?31大限”前后；二是基于效率理论，为实现国有企业战略改组、优化资源配置、调整产业结构进行的并购，如 2004年6月开始的央企房地产资源重组；三是基于利润最大化和市场势力理论，为扩大战略发展范围，增强行业竞争优势而进行的并购，如2005年万科收购南都；四是基于企业发展理论，为谋求新的利润增长点或者形成新的主业进行的并购，如2001年华润并购北京华远。
二、并购模式的差异
    外资在并购模式选择上的优势日渐明显。内资并购主体身份复杂，加大了并购难度。外资比内资更注重通过并购模式的设计规避行业风险。内资并购一定程度上受到“羊群效应”的影响。
三、并购后整合方式及难度的差异
    整合是并购后资源整顿协同、消化融合的过程。目前内外资房地产并购整合的差异主要表现在：整合方式和范围的不同。整合依据和整合边界确定的难度不同。对整合所处阶段的理解不同。

（作者简介：刘天永，北京华税律师事务合伙人，注册会计师，注册税务师；华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所。网址：www.taxlawyers.com.cn,转载请注明来源。）