次品房子是怎样炼成的？

次品房子是怎样炼成的？

产品设计是楼盘的根基。产品设计最主要的是户型设计，也就是房子的空间布局。

2007年可谓是济南的房地产市场最热销的时期，甚至超过以往任何商品房阶段。济南有一个旧厂址改造的百万平米大盘，开发商是全国相当当的企业，在济南开发已时过5年，项目也运做到三期阶段，而产品不论是高层塔楼还是板楼，出现了一梯8户，户型不对流、不通风，存在暗房间等毛病，时至今日已封顶即将成为准现房，却不得不大幅度低价优惠，比同期同批开发的楼座有的低近2000元/平米。这个差价，连土建成本都出来了，这些房子虽然售价定的低，但它们的造价却一点不比同期邻近楼座低，甚是可惜。而此楼盘的一期现房入伙已三四年，在网上出售的二手房很多都是因为房子处于西北向或东北向，一直未入住。济南另一个旧城改造的楼盘，是来自香港大地产商的投资，也出现了类似的状况，直到即将交房，正向的板楼两居室户型，仍然没有卖到理想的效果，本来两居室是市场的畅销户型。其它的斜方向户型，济南人最在乎的大客厅却出现了斜三角，不仅采光受影响，心理很是别扭，再加上一梯多户的高层，更是不易被市场认可。研究发现，他们二三期开发的产品，户型的空间布局、楼座的规划选取都远落后于前期的产品。

产品与市场需求不对路，出现了滞销，低价，带来了利润的病逝，这是开发商运营的事情，是企业自己的事；而落伍的或残缺的病态产品，却是这个城市的居住损失。

虽然很多大盘的规划都是出自大师之手，很多还是国外的，可惜就在众多的规划成果都要通过产品来体现时，而落脚点的户型却出了门题。是设计人不够专业？是开发商的盲目复制？还是产品定位的营销人功夫没到家？我想应该是不了解市场吧！

这里要提醒一下，别在驽信大师了，大师是有高深的理论和大手笔、大视野，不可否认。需要弄清楚的是房子卖给谁？谁来住？你在为谁建房子？比如，崇敬大师之后的真实生活需求是什么？大师知道本地的住居习惯吗？大师可以敬仰的，不可迷信的，永远驽信的“大师”应该是市场真实居住的需求。而市场需求曾告诉我们，外来的、先进的东西只能借鉴，永远不能照搬。百姓居住的需求，不是华而不实的忽悠，跟风从众是中国人的习惯，但是很少在理性消费的时期显现出来。房地产粗放式营销的概念时代过后，再也不是“钱多、人傻、速来”的历史。群雄逐鹿，产品过硬者，胜出。

设计开发出市场的残次品，售价如果低于市场合格线1000元/平米，那么一个单元的体量损失多少？一栋楼呢？几栋楼都平均低几百上千元/平米呢？我想每个开发商都很清楚，减少数千万的利润和寥寥的市场深度研究、咨询费比较，那是牛身一毛，可这么简单的战术问题往往在试错之后才知道？！

当你俯瞰二三线城市的时候，看到的绝对是一大片，当你平视这个城市的时候，看到的是串在线上的“点”，君不知“面”就是众多串线的“点”？！。平视你选择的城市吧，收获的会更多，减少的是试错。

房地产行业是地域性最强的行业之一，任何先进的经验和理念都只能是借鉴，永远不能照搬。本土化嫁接是最好的方式，脱节是永远不受欢迎的。

粗放式营销，往往会采用拉大旗作造势的方法，这种方法用的多了，客户也就不吃这一套了，市场开始回归理性了，也就仔细琢磨你的房子了。

粗放式营销的大造势，是要花大钱的，邀名人代言、请大师设计、整版的广告只作几套低价优惠房子的促销，这就是粗放之后的弊病。同样的开发成本，只需要细分研究市场，就可以跃到营销的上位：节省了广告，增加了利润的营销——增值营销。让楼盘赢在起点，决胜开端。

真正的设计理念，来自于市场、出自于需求。谁不研究市场，市场也就不研究谁；谁的房子不考虑客户，客户就不考虑谁的房子；谁把客户的意见打折扣，客户就把谁的房子打折扣；谁不把市场研究者放在眼里，市场研究者就帮不了谁。谁只停留在战略层面上，谁就失去战术的价值；谁不重视市场的规律，规律就远离而去，留下独自伤心的你！

岳新力 济南博客堂 地产策划机构 总经理（机构网址：boketang.net）

专注于房地产营销策划10年，善于项目优势挖掘和差异化定位，长于滞销楼盘快速突破，独特于销售执行，实现跳跃式增值。曾服务于济南中润世纪城、泉城1高，东营金瀚家园、清风湖公园、清风湖别墅、第五大街MALL ，潍坊财富广场MALL等十余个大型房地产和商业项目，业界实战派。

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