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中国四大城市房价大跌,各方人士胆战心惊

上一篇 / 下一篇  2008-01-16 11:32:05



  记者看到2007年最后四个星期北京房价的走势分析,第一周北京房价下跌了10.09%,第二周下跌了0.75%,第三周上涨了12.88%,第四周下跌了20.25%,北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨,其他三周都出现了不同程度的下跌。

  根据中国房地产指数系统对中国十大城市的研究分析,深圳和广州使最早出现房价下跌的两个城市,记者看到,在今年的十月份,深圳和广州两地的房价都出现了下降的拐点,这种下跌的趋势一直持续到12月份。 在深圳,一些楼盘开始直接降价销售,而另一些楼盘则在声称不降价的同时通过各种优惠促进销售,如电器全部赠送,像46寸三星液晶电视机,松下的空调,每个房间都有,包括客厅,然后冰箱、洗衣机等。

  从去年底开始,北京、上海、深圳、广州四大城市房价下跌。开发商心惊胆战,中介商垂头丧气,炒房客更是恨不得找个地洞藏进去。CCTV《经济半小时》报道指出,万一房价这块大石头轰隆隆冲下来,不仅会砸伤众多站在山坡上的投资者,对已经被CPI烤的有点发烫的中国经济,也是一个不小的冲击。

  中国房地产指数系统的数据显示,在2007年的最后几个星期,北京的房价已经开始出现了下降,而且降幅还不小。其中只有一周在上涨,其他三周都出现了不同程度的下跌,尤其是最后一周,跌幅超过了20%。 其实早在2007年的九、十月份,北京的楼市就开始遭遇寒流,开发商们发现,房子越来越不好卖了。

  一位在北京做了四年多的售楼工作的小刘告诉记者:“主要是房价太高了,还有别的城市房价,受降价的影响,现在很多购房者都持着观望的态度,都不愿意下手买房,等着呢。” 央行发布的《2007年第4季度全国城镇储户问卷调查》显示,北京居民购房意愿较第三季度下跌了7个百分点,降幅位于全国七大城市之首。

  解读四大城市房价变局
  
  深圳新闻网消息,《楼市》杂志联手中国地产杂志联盟旗下的上海《租售情报》、深圳《房地产纵横》、广州《南方房地产》杂志对京沪深穗房价进行联合调查,深入解读四大一线城市房价变局真相。

  深圳:投机客撤市致“市场逆转”

  2007年此轮一线城市房价波动中,“房价下跌”的消息最早是从深圳传出的。早在10月份,万科在深圳率先掀起了一波“优惠潮”,位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡以低于市场预期的7500元/平方米推出新单位,“迫使”11月份招商地产推出的龙岗依山郡花园,均价定在每平方米8500元。而2007年8月同一区域内的徽王府项目,同类产品开盘均价达11000元。

  以万科、招商地产(61.51,2.31,3.90%)等“地产大哥”的为首,经历了2007年上半年同比大涨22%,成为全国楼市涨价“冠军”的深圳房价在10月份之后走上了“下坡路”。

  10月领跌全国房价

  个案楼盘降幅达四成,与北京、上海等城市属于成交量萎缩、“迂回降价”不同,随着10月首次成交价降幅近20%,深圳近三个月来房地产市场可谓“每况愈下”。

  第三季度深圳一手住宅交易面积103万平方米,比第二季度下跌36%,比第一季度下跌44%。而接下来的10月、11月、12月三个月深圳商品住宅销售成交面积分别是16万、15万、17万平方米,是2007年成交量最低的三个月,也是近三年来非常罕见的低量,据深圳中原地产研究中心统计,就在2007年1月份,深圳住房销售单月成交能达到80.26万平方米,11月份深圳一手住宅市场全月仅成交15万平方米,与去年同期相比则下降了81%,其中一半以上集中在龙岗区,而11月龙岗区的成交均价环比10月下跌了20.43%。

  “我们一部分单位特价销售,降了十几万”,《楼市》记者致电深圳福田中心区高发·城驰销售部时,售楼人员热情地介绍说,“一套2室2厅55平方米的房子,原价112万元,现在降到99万元”。

  像高发·城驰一样主打降价牌的楼盘在深圳并不在少数。此前,南山区的后海公馆,降价的幅度已经高达33%以上,如果计算开发商每平方米主动降低的3000元,降价幅度高达43%;而像佳兆业可园七期10月开盘12000元/平方米,到11月已悄然降了一千元的楼盘更是不在少数,有些折后价、折后折等手段,甚至买三套返10万等措施更是屡见不鲜。

  “现在楼盘定价都参考周边二手楼的定价,而不是像以前一样攀比一手。”世联地产代理部副总经理甘伟说。中原地产深圳公司总经理李耀智在接受《楼市》记者采访时表示,10月份以后由于未来深圳房地产走势不明朗,诸多房产投资客开始转向股票、香港和内地其它市场,或者干脆把资金暂留在手上。至于被套牢的投资客,目前也只能降价出售。

  投机性买家撤市 楼市泡沫遭挤压

  深圳楼市的量价齐跌,被业内认为是必然的:非理性的上涨必然要出现回调。

  深圳楼市如今比较迅速地滑坡,源于投机购房行为介入导致的房价非理性爆涨。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为2005年是深圳楼市投资投机性购房膨胀的开始,宏观调控对于上海房价快速上涨的调控本身应该是一个警示作用,但深圳却似乎把上海当成一个“正面典型”,看到了房地产市场对当地GDP的刺激作用和对地方政府及个人的财富效应。同时,当时从长三角撤离的热线也开始涌入株三角。

  实际上,深圳是在2000年开启了自住需求的大门,在1998年全国住房制度改革后,由于深圳作为沿海城市经济特区,在住房市场方面没有历史遗留问题,住房市场化轻装上阵。珠三角经济圈又是中国最早的经济圈,借港澳地区的优势,中国改革开放前沿的政策开始快速发展以及港人北上置业概念出现等因素,2000年深圳的房价已遥遥领先于北京、上海等国内其他主要城市,稳居榜首。但直到2004年,深圳房价的上涨都比较稳健,然而2005年以后,深圳房价步入了极速飙升的通道,投机投资需求迅速上升。

  2006年8月初,深圳市香地房地产顾问有限公司总经理半求发表文章《深圳:投资客比例过高》指出,深圳楼市投资客比例已接近或达到20%警戒线的临界点,成为深圳楼市的最大风险。到了2007年8月份深圳楼市转折之初,据世华地产研究中心统计,深圳楼市投资型买家已占成交量的50%以上。深圳房价也在2007年上半年同比大涨22%,成为全国楼市领头羊。

  据深圳一炒房团内知情人士向《楼市》爆料,由于2007深圳楼市房价涨得太猛,炒家们担心深圳各银行全年的贷款额度可能在“十一”黄金周之前用完,届时二手房交易可能无法获得贷款。早在2007年4月深圳炒家就开始陆续出货,而直到6月下旬,深圳部分商业银行悄然停止二手房按揭贷款业务。紧接着9月27日,央行二套房贷新政推出,未能来得及逃离的深圳中小投机投资者在楼市价量齐跌中被套牢。

  房价开始回归理性 调整周期较长

  深圳未来房价走势被业内认为是四大一线城市中调整期较长的城市。从国家发改委、国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格来看,尽管从10月份开始,深圳房价涨度有所回落,但是在四大一线城市中仍居首位。中原集团副主席兼中原(中国)董事总经理黎明楷表示随着较多投资者大幅降价抛盘,以及深圳近期出台的“限外”政策,深圳房价2008年将会下跌20%以上。

  深圳房地产研究中心主任王峰认为,深圳房价虽然开始下跌,但并不会像股市一样大幅下跌。中国经济将会持续向好,人们的收入水平也在持续上升,人们的购买力将会持续增强;买房自住的人很少会因为经济紧张而大量抛售;毕竟地产类的贷款仍然是各家银行的优质资产,在资金紧张得到缓解的情况下,银行有可能再次放松贷款限制。深圳以前过份依靠商品房解决住房问题,绝大部分市民被赶上了买房独木桥,但现在,深圳市政府促进保障性住房的增长,会让过于高昂的房价回归理性。

  北京:观望笼罩下房价的拐点“假象”

  2007年12月17日,针对有关媒体报道万科楼盘近日在深圳、广州等地降价15%~30%,万科首次作出回应表示“楼盘价格是在当前市场状况下的合理定价,符合万科一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略”。

  就在同一天,王石在博客上形象地申明:“深圳、广州房价出现拐点是秃子头上的虱子,还用争论?”同时,他表明 “中国东西南北中,幅员广阔,不同地区城市处于不同的房市周期,不能一概而论。”

  万科楼盘的降价轨迹,明显也是随区域楼市而变,并非全国一齐降。先是10月份深圳万科金域东郡以低于市场预期的7500元/平方米推出;继而12月9日,广州万科金色康苑以13000元/平方米的均价开盘,比周边楼盘低2000元/平方米。据了解,广州万科旗下5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%。

  或许楼市“带头大哥”万科旗下不同城市楼盘销售价格的变局在某种程度上更是各大城市房地产市场当前状况的缩影。

  高档房有价无市 11月份成交量环比降35%

  12月19日,《楼市》记者致电北京万科旗下万科紫台、万科金阳居、万科中粮假日风景等北京楼盘,万科北京在售楼盘未出现全线降价。

  “北京从2000年到现在,还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。这与记者实际考察楼盘的结论一致。“未来项目房价肯定还要涨。”在东亚上北中心、The House等诸多楼盘现场,谈及房价,销售人员一致对买房人如此表示。

  北京昌平区东亚上北中心9月份开盘时均价仅为8900元/平方米,而目前已上涨至10100元/平方米。海淀区花园洋房The House目前的房价也由8月份的14300元/平方米上涨至19000元/平方米。

  房价居高不下,成交量却迅速萎缩。根据北京市房地产交易管理网数据显示,10月份北京市商品住宅成交量为121.57万平方米,而11月份成交量却只有79.01万平方米。

  实际上,北京商品住宅成交量下降趋势从9月份就开始蔓延,8月份全市商品住宅的成交量达到263.67万平方米,9月份下降到166.64万平方米,随之10月份再下降至121.57万平方米,11月份成交量继续萎缩,相比较10月份成交量环比下降高达35%。

  11月份,北京市土地储备中心评标专家库成员之一刘新虎在一次开发商内部的聚会上,半认真半开玩笑地说到“现在手里多余的房赶紧卖吧,以后可没这么好的机会了。”当时,似乎并没有太多开发商认同其观点。

  然而连续几个月的有价无市,加之深圳广州相继传出房价回落的消息,北京开发商也争相开始打折。东亚上北中心、The House均打出了一次性付款9.4折的优惠;合生国际花园新近推出25000元/平方米的特价优惠,若按其目前公布的均价27500元/平方米计算,每平方米便宜2500元;沿海赛洛城7期变名“美利山”,赛洛城6期的售价已接近17000元/平方米,而升级版的“美利山”却以14000元/平方米亮相。

  北师大不动产研究所所长黄兴文对《楼市》记者表示,开发商在观望蔓延的京城楼市中归集为两类,一类对于未来北京房价仍看好的开发商继续挺着;而一些资金实力不雄厚,或者对未来北京房价预期并不乐观的开发商则开始优惠打折刺激购房需求。

  不过京城各大开发商的共识是京城房价盘整是正常的,但是与深圳、广州等地最近的房价波动不同的是,北京房价并没有出现拐点。

  成交价环比下跌1.6% 但单个楼盘房价未降

  关于北京目前房价波动的说法有两种:一是认为目前房价已经出现滑坡,甚至拐点出现。如媒体报道 “北京房价真金白银下跌 11月开盘均价下滑0.14%”、“北京房价半年来首次下降 开盘均价跌破15000元”等;而另一种观点则认为房价根本没有下降。如,中原地产华北区董事总经理李文杰表示北京从2000年到现在,还未出现房价下降的情况。也有媒体做了“北京房价下降是误读? 市民没有感到降价”的报道。

  一时间舆论混杂,买房人不知所云。据《楼市》市场研究部监测数据显示,北京楼市11月商品住宅成交均价的确出现了下跌,环比降幅为1.6%。然而针对30多个单价2万元以上的楼盘成交价环比监测发现,单个楼盘的成交价目前暂无下降迹象。

  这究竟是为什么?“北京整体房价上涨趋缓甚至下降,主要是因为成交量的下降,特别是高档楼盘成交量的下降,导致成交楼盘里面的中低档房比重上升,最终表现为成交价整体性的趋缓下降。”中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东在接受《楼市》记者采访时表示。实际上,目前北京房地产市场上发生分化, 15000元/平方米以下住宅仍然抢手;而20000元/平方米以上的高档住宅出现明显滞销。也就是说,单价2万元以上楼盘成交量下降,而单价15000元以下的楼盘依然成交活跃,总体平均成交价自然下降。

  北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,京城房价半年来首次下降,主要是决定房价上涨的供需矛盾在11月得到缓解。这是目前北京房价出现波动的另一个原因。

  在二套房贷新政和深圳广州房价波动的影响下,北京楼市尤其是高档房市场买房人观望蔓延。买房人观望造成的连续几个月商品住宅成交量的下滑,又不得不让京城开发商如坐针毡。除了优惠打折促销外,以前捂盘惜售豪赌房价上涨的部分开发商终于绷不住了。据统计,在延续了数月的捂盘惜售后,12月份京城开始集中放量。据不完全统计有45个新盘上市,其中纯新盘达到21个,并且近半数位于四环内,达到2007年放量新高。供需的变动一定程度上让紧绷的京城房屋供求关系略有放松,而北京房价的波动也就成为一种观望下的“假象”。

  观望蔓延需求仍在 2008春节后房价可能反弹

  2008年北京奥运会即将举办,北京未来房价走势如何?

  从国家发改委、国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格1~3季度及10月与11月的数据可以看出,尽管11月份北京房价涨幅有所回落,但远远高于2007年初的房价涨幅。

  目前北京住房供应严重供不应求,从2004年到现在,北京每年的供应面积和套数以年30%的比例在减少。二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场,虽然房贷新政会让买房人产生一段时间的观望,但需求仍然存在。多位业内专家分析,观望之后京城房价有可能在2008春节后反弹。

  SOHO中国董事长潘石屹认为2008年是北京房地产市场发展更好的一个转折点。“2008年北京市政府几千亿基础设施建设要全部完成,届时它的价值和功能都会显现出来,北京将变得更加快捷,更加有效率,同时更具竞争力。从注意力来说,2008年全世界都将关注北京,给北京更多更大的发展机会。”潘石屹表示。

  另外,资深地产评论专家蔡鸿岩指出,北京房地产市场是面向全中国富有阶层人群的市场,特别是作为政治中心,以此为趋向目的置业群体近年来逐步增多;并且北京典型的摊大饼式规划造成市区内环境不断恶化,买不起房的人不得不迁出城外,而有钱的人为了逃避恶劣的环境不得不在城里有房,还要在郊区置业,客观上增大了市场的需求;另外北京的投资客多以长线投资为目的,并非短线投机,所以加息、提高首付比例等调控政策对北京的影响相对要弱。

  从某种意义上讲,北京现在所面临的绝不是房价降不降的问题,而是大量涌入的外来人口压力如何有效解决,房价制造的“围城现象”如何能够破解,城市环境压力如何从根本上进行医治等这些关乎城市如何能够良性发展的问题。

  上海:2005年房价受创后再遭“温柔一刀”

  与北京稍显不同的是,进入11月份以后,随年末调控政策密集出台,上海楼市成交量持续萎缩的同时,房价涨幅相对较低,并且11月份,供应量在2007年首次超过成交量。

  上海中环投资开发集团的董事长周玉升与上海城建置业副总施嘉霖等知名开发商均发现自己负责的楼盘11月份前后对比,销售量明显萎缩。

  据相关数据显示, 11月,上海新建商品住宅成交量环比有所下降,全市新建住房成交1.9万余套,205余万平方米,分别较10月减少1762套、26.4万平方米。

  楼市突然的变化让不少开发商想起了2005年。2005年春节过后,上海楼市曾在短短几个月内暴涨30%,然而,不久以后以“国八条”为首的宏观调控政策相继出台,半年之内,上海楼盘房价普遍下跌20%。

  成交量持续下降 房价涨幅相对较低

  如今,上海楼市的成交情况及成交价又出现了松动。上海策源机构研究数据显示,11月份上海公寓成交价为8598元/平方米,比10月份的9710元/平方米下降了11%;在供应量比10月增加59万平方米的情况下,成交量却下降了近18%。

  “经过二、三季度的疯涨后,上海进入四季度以来房价虽未明显下降,但出现了小幅打折的情况,市场进入盘整期”,上海易居研究院发展研究所副所长杨红旭对《楼市》记者表示。

  上海万科新里程、金谊河畔、闵行的夏朵小城都开始了打折促销活动,而2007年新上市的滨江45项目单价每平方米优惠500元;促销活动中优惠幅度最大的上海康城,购买200平方米左右的顶层复式房,将享受每平方米8000元的优惠价。

  各楼盘争先恐后的打折举措并未改变楼市“低迷”态势。上海一些楼盘出现大规模退订的情况,如瑞仕花园10月份就有六十多买家退订。进入12月,上海楼市成交量持续下降。“截止到12月20日,上海高档公寓本月仅成交50.4万平方米,比11月份下降了近68%”,上海《租售情报》执行主编邵振翔对《楼市》记者说。

  一手房成交量下降的同时,上海的二手房成交量也持续萎缩。根据中原的成交统计数据显示,11月成交量比10月减少10%左右,而且12月份依旧在减少。

  据了解,在成交量回落的同时,新建商品住宅的成交均价也有所下降,据上海房地产交易服务网数据显示,11月,上海商品住宅成交均价下跌达7个百分点。不过,有专家明确认为,成交均价受阶段性房源的影响,如目前出售房源大多集中在中外环,如此导致的均价下降,并不等于上海房价下跌。

  对此,上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为,12月份上海住房价格上涨速度大大减缓。相比较北京、深圳,上海房价涨幅相对较低,根据国家发改委、国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格数据,上海房价前三个季度幅度均在1%上下浮动。杨红旭表示,直到2008年3月份,上海楼市都将持续盘整。

  同样是量价波动 但原因异于“2005”

  上海楼市是否将重回2005?

  曾经2005年,上海楼市发生了重要转折。当时,在相关媒体报道中,“2005年,上海房价七年来第一次出现年终同比下降”的报道可谓铺天盖地。

  在90年代初,以上海为龙头,以江苏和浙江为两翼的长三角形成了快速发展的局面。加之解放前上海就是市场经济最发达的城市,改革开放后,当地又设立了容易催生赌博心理和风险意识的上海证券交易所和上海商品交易所,进一步强化了市民的投机心理和城市投机文化,上海市民的市场意识较强,投机心理普遍,形成了投机文化。在各方面因素影响下,2003年上海房价首超北京,开始了快速发展。另外,在国际化大都市的效应下,一些外资特别是港台和东南亚外资到上海联手炒房,大幅度抬升房价。由于当时上海房地产投机性泡沫较大,在2005年3月国八条出台后,深圳、北京、广州房价反而开始进入上升通道,而上海却成为四大一线城市中唯一出现房价环比回调的城市。

  经历了2005年房价调整后,2006年,上海成为全国70个大中城市中房价涨幅最低的城市之一。不过在GDP、CPI、人民币升值屡创新高的2007年经济因素影响下,2007年第二季度开始,上海楼市成交量开始激增,房价亦快速上扬,众多楼盘的涨幅达到50%-80%。然而到了9、10月份上海楼市又波动了。

  但是业内分析认为,此次上海楼市的波动与2005年有着相同点,也有着本质区别。相同点即,两次都是在房价上涨速度较快时遭到了宏观政策的一系列调控。而不同的是,2005年上海房价属于爆涨,是投机性购房引发了房价泡沫;而2007年的房价上涨虽然也有些增幅过大,但是由于曾经历了2005年一波下调,所以相对珠三角,目前上海及长三角的泡沫并不明显。

  仲量联行亚太区董事陈立民认为,上海年销售量在2000-3000万平米,但现在市中心几乎没有供地,可售房源只有550万平米,还多处在外郊环等边缘地带,市中心房源非常少。从供求来看,房价下跌可能性并不大。

  房价存在合理走高趋势 上涨压力仍较大

  在上海经济保持两位数增长、人口大量流入、新建住宅品质快速提升这三个动力的同时作用下,上海住宅消费需求呈现扩大之势。经济发展后消费水平的提高、市政配套水平提高等增加了居住成本,再加上新建住宅自身品质的提升也会导致价格上涨。综合以上因素,上海佑威房地产研究中心主任薛建雄预计2008年上海楼市将呈“量低价稳”的态势。

  2007年上海房价的大幅上涨,主要是2006年楼市低迷的补涨和2007年的自然上涨,加上部分透支。虽然有些涨幅过大的楼盘会在这个低迷的冬天里进行价格调整,但2008年房价仍然存在上涨的压力。业内分析认为,2008年上海一手房新增供应量将有所放大,在充足供应量的前提下,成交量将会上升。但由于市场仍有较多购房需求,即便是下调价格,也仅是“大涨小跌”,不会出现房价大起大落。

  “上海与北京、深圳等一线城市不同。2004、2005年的上海房价高出深圳40%左右,那时深圳房价并不高。2005年上海房价进入调整期时,北京、深圳的房价才开始涨。这就意味着,也许2008年其它一线城市或许进入房价调整期,但上海经过2005年的调整,2006年的平稳增长,2007年、2008年房价稳定上涨是正常的。”杨红旭对《楼市》记者表示。

  广州:明降暗升中的“降价秀”?

  深圳房价下跌的波动很快就传到了相邻的广州。近期,广州万科旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%,甚至低于同一楼盘前期产品的价格。

  据业内人士透露,万科率先降价后,对所在区域其他项目形成了销售压力,纷纷推出多个特惠单位跟进,甚至激起了部分开发商的抱怨。广州市国土房管局近日向国务院检查组提交的汇报材料表明,广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降,单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

  2007年年初,广州市市长张广宁关于“政府会想办法让房价降下来”的言论,让他本人跟广州房价一同成为瞩目的焦点。然而广州房价经历了从1月份7140元/平方米,一路飙升到10月份的11574元/平方米后,11月份,广州楼市似乎朝着政府希望的方向扭转。

  开发商价格大战 楼市上演数据迷雾

  据广州国土房管局公布的数据显示,11月份广州一手房成交价格为10433元/平方米,比10月份下降了9.9%,为2007年以来的首次大幅下降。此前,广州一手住宅成交面积下降也十分明显,从平均每月70万平方米下降到57.74万平方米,环比下降17.9%;11月一手住宅成交面积也仅为57.86万平方米,与去年同期相比下降了41.1%。

  近期广州的土地市场也出现了明显降温迹象。最近一次大规模土地出让,10宗地中有5宗以底价成交,平均成交楼面地价3337元/平方米,相比2007年9月创造的地价“高峰”下降了3717元/平方米,形成较强烈反差。

  12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,13000元/平方米的均价,远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格,不到两个小时, 156套单位全部售罄;另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米,在12月初,出现了部分单位7000元/平方米起的价格,还有万科金域蓝湾、万科金色家园均有不同程度的调价。

  事实上,早在10月中,广州部分大开发商开始以9.5折甚至9折优惠来吸引买家。万科开始降价,更让越来越多开发商纷纷打起价格战。随便拿起当地一份报纸,就会看到以降价、打折等为题的楼盘促销广告。各楼盘竞争激烈,常常是你“单价7000元起”我就打“6800元/m2起”,你促销送车位,我就送精装修、家电……价格战硝烟四起。

  “年内的各种宏观调控政策,让开发商承受了巨大的资金和持续发展的压力,若争取不到买家,年底‘冲业绩’的任务可能难以完成。”广州地产专家韩世同分析说。

  随着广州各楼盘打起火热的价格战,广州楼市的房价还展开了一场数据迷雾。12月19日,《海峡都市报社》发表文章《广州房价数据为何打架》,文章指出,“根据广州市国土房管局提供的材料,广州房价大跌已是不争事实,然而之前国家发改委价格司司长曹长庆透露,广州11月房价仍在大幅上涨”,广州房价下跌遭到了舆论质疑。

  实际上,数据打架在广州并不是第一次,继2007年年初,广州市市长张广宁做下“政府会想办法让房价降下来”的承诺,广州市国土房管局2007年4月曾公布,3月份广州十区的一手房价创下2006年以来单月最大跌幅,新建商品住宅房价环比2月大幅度下降超过10%。一时间,市场一片叫好声。然而广州市国土房管局公布数据3天后,国家发改委公布的统计数据却指出:广州3月份房价同比上涨7.7%,环比上涨0.8%!

  上市房企寡头化 房价“明降暗升”

  对于广州楼市目前成交量萎缩、房价回落,业内人士分析其原因在于宏观调控综合拳发挥作用的同时,似乎还倾向于一场“做秀”。

  “我与广州业内人士及开发商最近做过沟通,广州最近的价格波动很多程度上是开发商的促销手段。”曾任北京师范大学珠海分校不动产研究所的黄兴文教授在接受《楼市》记者采访时表示。

  对此,广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,广州房地产已经高度垄断化、寡头化,且基本上大型开发商均已上市。年末回笼资金、拼业绩、出财务数据,都需要销售指标来体现。恰逢“9.27”房贷新政后销售滞凝,一场广州房地产的年末大促销,声势浩大地到来。根据《广州楼市》杂志主编徐北婴楼盘跟踪数据,许多楼盘价格其实是“明降暗升”,有的楼盘国庆节是1.7万元/平方米,然后拼命拉价,拉到2.2万元/平方米再赠送加打折,但实际房价比国庆节还高2000多元。

  实际上,由于珠三角地区经济发达程度相对均衡,区域内人口向大城市流动的现象并不特别突出,在全国大城市的房地产市场中,广州的房价曾经是“理性”的代名词,10年前香港炒房客曾在广州掀起一股巨大的泡沫,但最终他们赔得一塌糊涂。

  然而2007年上半年在全国房价上涨的诱惑下,广州房价也开始了“狂飙”!广州市国土房管局统计数据显示,2006年12月全市新建商品房成交价才7189元/平方米,到了2007年10月已上升到11574元/平方米,升幅高达61%。

  其中2007年全国存在的股地拉扯带动房价上涨因素在广州表现得更为突出。2006年曾被业界称为广州房企的“上市年”,富力、保利、雅居乐等多家企业成功在内地和香港上市,2007年碧桂园、合景泰富、奥园等开发商再成功登陆香港股市,元邦地产也在新加坡上市,而恒大、方圆、时代发展也将赴港上市。业内所称,广州楼市的“股市时代”即将到来。而据《信息时报》报道,广州几乎每个月都有地王诞生,每次地王诞生都成为周边楼盘升价的理由,有的提价幅度竟然高达近50%。由此,被称为“股市时代”的广州楼市遭遇信贷紧缩后,在有着“特殊目的”的万科“降价秀”带动下,上演一场上市公司年底拼业绩、拼财务数据的价格战似乎也不是不可能。

  房价将高位盘整 2008仍将平稳上涨

  对于广州房价未来走势,广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,目前广州楼价还远未到顶,2008年应该还是处于上涨渠道。如果廉租房、经适房等供应量够大,也会对房价有较大影响。由于2010年在广州举行的亚运会等都会给房地产市场有力支撑。他预计,广州市楼价要2010年才能到顶。

  广东房协市场研究部主任黄福新则认为,这一轮周期的长短无法预测,只能拭目以待。但在目前整个经济环境和流动性过剩的大背景下,房地产市场还没有呈现出“崩盘”的迹象。黄福新指出,广州房地产高位调整期要经历很长一段时间。市场不再可能出现近期每个月涨几千元的情况。

  高位调整的意义在于,一方面开发商不能像之前那样盲目乐观,一拍脑袋就提价一两千元,市场变得理性,他们也必须理性。另外一方面,调整期的信号也向投资者和投机者发出警告:“楼市有风险,投资需谨慎。”在这个调整期挤掉一些非正常的市场需求,才能得以让楼市继续平稳发展下去
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